黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）齐民再终字第41号再审
申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈辉，男。
委托代理人：刘文娟，黑龙江法佳律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王伟，男。
委托代理人：曹满，齐齐哈尔市卜奎法律服务所法律工作者。再审申请人陈辉因与被申请人王伟房屋租赁合同纠纷一案，齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院于2011年3月18日作出（2010）昂民初字第102号民事判决，陈辉、王伟均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日作出（2011）齐民一终字第238号民事判决，陈辉不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人陈辉及其委托代理人刘文娟，被申请人王伟及其委托代理人曹满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2007年8月12日，陈辉与王伟签订房屋租赁合同。合同约定，“陈辉有房屋18米×50米的牛舍（天宝酒厂院内），院内门口北侧4间房，作办公室用，包括院内场地，租给王伟使用；租用前18米×50米牛舍需要翻建维修，预算资金15万元左右；翻建费用超过预算1万元以内王伟接受，翻建费用超过预算1万元以外陈辉应重新计算翻建总费用及利息；年租金3万元（陈辉在王伟经营期间不得随意涨价），开业后陈辉如交不上翻建费用，王伟无偿使用房屋，免交租金（因王伟所用翻建费用投资利息2分利），如陈辉付清王伟翻建房屋所有费用，王伟开始交纳租金。”合同签订后，王伟对该房屋进行翻建，2007年11月末，该房屋翻建完工并投入使用，王伟在此经营泰来县双伟汽车修理有限公司，工商部门核准营业期限自2008年4月30日至2028年4月29日。在翻建过程中，王伟未能将房屋翻建费用控制在约定的范围内，而超出约定的预算金额。二人签订房屋租赁合同后，陈辉外出二年，双方未能对增加翻建费用予以协商，房屋翻建完工后，亦未能及时进行相关费用核算，出现陈辉至今没有支付王伟房屋翻建费用，王伟亦没有支付陈辉房屋租金的情况，双方对此协商未果。陈辉于2009年10月21日诉至法院，要求解除其与王伟签订的房屋租赁合同。2009年11月9日，王伟提起反诉，要求陈辉支付从2007年10月翻建完成后到提起反诉之日多支出预算资金的翻建费用20万元及利息共计296000元。在庭审中王伟主张其翻建费用347402.92元，对此陈辉不予认可。2010年7月28日，王伟向一审法院申请司法鉴定。陈辉认为，王伟申请鉴定已超过举证期限，不同意王伟的鉴定申请。一审法院审查后，于2010年8月5日作出（2010）昂民初字第102-1号民事裁定书，准予王伟的鉴定申请。齐齐哈尔市价格认定中心作出齐价认字（2010）131号价格鉴定书，该鉴定意见为，房屋翻建价格368000元。在庭审中，王伟将反诉请求增加至446000元，一审法院通知其补交反诉费，王伟在规定期限内未交纳增加反诉请求的反诉费用，王伟电话通知法院，放弃增加诉讼，其反诉请求仍为296000元。一审法院认为：陈辉与王伟是在自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。关于陈辉主张的双方约定的对房屋部分扩建的条款无效，房屋扩建部分并没有任何审批手续，也没有政府规划，双方明显违反法律禁止性规定，因此争议的翻建房屋应予拆除，且即使合同中此项条款有效，王伟的翻建行为也超出了合同约定的范围，属违约行为，其不应承担任何责任。王伟认为房屋翻建是否行政审批，是行政部门的职责，与本案的反诉请求无关。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”依此规定，合同中关于房屋翻建的条款为有效。关于陈辉主张的合同中约定的“租用前18米×50米牛舍需要翻建维修，预算资金15万元左右；翻建费用超过预算1万元以内王伟接受，翻建费用超过预算1万元以外陈辉应重新计算翻建总费用及利息”应该理解为双方在合同中约定的预算费用为15万元，上下浮动1万元，超出部分应由其本人重新计算并支付利息。王伟认为，此约定应理解为超出预算部分应当由陈辉以实际支出为准并依此给付利息。一审法院认为，综合合同全文、双方订立合同的目的，此条应当解释为房屋翻建费用预算为15万元，上下浮动1万元，如超出此预算，陈辉应当与王伟重新协商房屋翻建费用。对于双方争议的翻建房屋所支出的费用问题，王伟在庭审中出示证据主张其翻建房屋共支出347402.92元，但陈辉只认可合同约定的15元，上下浮动1万元，双方未协商一致，鉴定意见为368400元。因双方未能就翻建房屋的价格协商一致，应以鉴定意见认定的368400元，但王伟只主张其支出347402.92元，故房屋翻建价格为347402.92元。关于陈辉要求解除与王伟签订的房屋租赁合同的诉请，因双方在该合同中并未约定租赁期限，陈辉认为该合同属于不定期合同，其随时可以要求解除合同。王伟认为其已按合同约定履行了义务，是因陈辉未履行约定义务，陈辉应继续履行该合同，且合同中关于房屋租赁的生效时间是附条件的，而生效条件未成就，此部分是未生效的，故不存在对该部分合同的解除。一审法院认为，王伟实际已经翻建使用了陈辉所有的房屋且已用于经营，房屋租赁已经实现，不存在王伟所称的合同中房屋租赁部分的约定并未生效的情形。该份合同虽然没有约定具体的租赁期限，但合同约定由王伟对其中部分房屋进行翻建用于经营，据此约定可以认定，此房屋租赁合同不应为短期合同，但从目前实际情况来看，陈辉多次对王伟的正常经营造成障碍，双方之间矛盾已经加深，该合同已不具备继续履行的条件，继续履行该合同将激化双方矛盾，以解除该合同为宜，故对陈辉要求解除该合同的诉请予以支持。合同解除后，王伟应将所翻建的房屋返还陈辉，因该房屋已经重新翻建，且双方对房屋翻建费用的负担已有预定，故陈辉应给付王伟房屋翻建费用。但目前双方对翻建房屋所支出费用争议较大，陈辉只认可约定16万元，而对其余增加部分不予认可，对双方约定的房屋翻建费用16万元由陈辉负担予以确认。关于增加的房屋翻建费用的负担问题，一审法院认为，王伟在翻建房屋过程中没有严格按照预算金额进行执行，在未与陈辉进行充分协商的情况下，单方面大幅度增加翻建费用，就应该预料到陈辉对增加的费用不予认可而存在的风险，但房屋经重新翻建后，价值已经增加，陈辉在今后还可以对此房屋进行有效利用，同时也由于其外出二年，致使王伟未能及时就增加翻建房屋费用与其充分协商及工程核算，双方均存在一定的过错，依公平原则，对增加的房屋翻建费用由陈辉负担80%，由王伟自行负担20%比较适宜，即陈辉负担149922元[（347402.92元-16万元）×80%]，其余由王伟自行负担。关于陈辉未支付翻建费用期间，每月支付2分利息的约定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”此约定具有违约金性质，不违反法律规定，但双方对合同中明确约定的翻建费用16万元没有争议，其余部分系王伟自行超出预算部分，陈辉又不认可，故本院只对合同中明确约定的16万元（2007年12月1日至2010年12月24日期间）的利息117677.42元（即16万元×0.02元×36个月+0.02元÷31日×16万元×24日）予以支付。关于本案争议翻建房屋价格鉴定费6000元，王伟在庭审中表示要求陈辉负担。陈辉则表示此次鉴定是人民法院依职权作出的，并非基于王伟申请而进行，并认为鉴定意见不客观，故不同意鉴定费由其负担。一审法院认为，此次鉴定是由王伟申请而进行的，但王伟单方超出双方约定的预算范围增加翻建费用，同时也由于陈辉外出，致使王伟未能及时与其协商，导致双方对房屋翻建费用未能达成一致意见，双方均有一定的过错，故此次鉴定产生的费用由王伟与陈辉各负担50%比较适宜。王伟在租赁陈辉房屋期间，并未支付陈辉房屋租金，双方对此无异议，一审法院认为，在合同中双方虽有陈辉未支付王伟翻建房屋费用之前，王伟免交租金的约定，但陈辉未支付王伟房屋翻建费用，系王伟自行扩大双方明确约定的预算，双方发生争议而导致，且王伟实际上已经使用该房屋用于经营，故依公平原则，王伟应支付陈辉承租期间（2007年12月1日至2010年12月24日）的房屋租金91935.60元（3万元∕年×3年+80.65元∕天×24天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：
一、准予陈辉与王伟之间签订的房屋租赁合同解除，王伟于本判决生效后15日内返还陈辉所租房屋；
二、陈辉给付王伟房屋翻建费309922.34元，利息117677.42元；
三、王伟给付陈辉房屋租金91935.60元；
四、驳回陈辉、王伟的其他诉讼请求。以上二、三项自本判决生效后5日内一次性履行完毕。案件受理费100元，由陈辉、王伟各负担50元；案件反诉费2870元，由陈辉负担1454元，由王伟负担1416元；鉴定费6000元（王伟已垫付）由陈辉、王伟各负担3000元。王伟、陈辉均不服一审判决，向本院提起上诉。王伟上诉称：一审法院判决错误。其与陈辉是在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，内容不违背法律规定，是合法有效的，其按照双方在合同中的约定履行义务，一审法院判决书中也予以认定了，其无任何过错，一审判决解除合同没有法律依据；一审判决翻建费按16万元计算利息有误，应按实际支出的经鉴定的实际费用368400元给付并计算2分利息；此项目是翻建，不是扩建，翻建费368400元应由房屋所有人陈辉全部承担，一审判决对超出部分双方按2︰8比例承担不当，其不应承担责任；双方签订的合同是附条件的，翻建费用以出租方计付价款及利息为条件，该条件成就时，才能计算承租费，按合同约定陈辉并没有给付其翻建费及利息，其不应给陈辉租金。一审判决其给付陈辉房屋租金是错误的。请求二审法院予以改判。陈辉上诉称：一审判决事实不清，证据不足。其只同意15万上下浮动1万元的翻建费，一审判决认定其二年不在家王伟与其联系不上，无法协商超出翻建费用与事实不符，因其妻子一直在家，所以王伟超预算扩大翻建费用，应由王伟自行承担。鉴定费6000元，应由王伟自行承担，因王伟申请鉴定与其无关。请求二审法院予以改判。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为：陈辉与王伟签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。王伟投入的房屋翻建费用，是对房屋所有权人陈辉垫付费用，其应依法履行审批手续，陈辉对此房屋享有所有权，承租人王伟无过错责任。一审判决对超出预算部分由王伟承担20%责任不当。陈辉与王伟签订的合同中虽没有约定租赁期限，但从王伟对其部分房屋进行翻建用于经营可予认定，此合同不应为短期合同。此房屋租赁合同是以垫付翻建费用为条件的合同，从目前实际情况看，双方矛盾已深，导致合同不能正常履行，如合同继续履行将激化双方矛盾，故应予解除为宜。本着公平原则，陈辉应承担王伟垫付的翻建费用及约定的利息，王伟自使用该房屋时应交纳租金。虽然合同中双方附有条件，但本案是因为王伟与陈辉没有达成一致意见的情况下超预算翻建房屋引起双方发生纠纷，但王伟已实际使用了该房屋用于经营，故王伟应支付承租期间2007年12月1日至2010年12月24日的房屋租金91935.60元（3万元∕年×3年÷3万元÷365天×24天）。王伟垫付的翻建房屋费用经鉴定为368400元，因王伟只主张347402.92元，故应确定翻建房屋费用为347402.92元。翻建房屋垫付费用利息为255509.24元（347402.92元×0.02×36个月+347402.92元×0.02÷31日×24天）。陈辉上诉理由不能成立，不予支持。王伟的上诉理由中有理部分，本院予以支持，一审判决不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决：
一、维持齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2010）昂民初字第102号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2010）昂民初字第102号民事判决第二项为：陈辉给付王伟房屋翻建费347402.92元，利息255509.24元，本息合计602912.16元。双方给付费用相抵后，陈辉应给付王伟510976.56元。此款于本判决生效之日起15日内履行。一审案件受理费100元，由王伟负担，反诉费2870元，由陈辉负担。鉴定费6000元，由陈辉、王伟各负担3000元。二审案件受理费5940.40元，由陈辉负担。该判决发生法律效力后，陈辉不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59号民事裁定，指令本院再审本案。在本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。再审申请人陈辉称：2007年8月12日，其与王伟签订房屋租赁合同，该合同约定，其将一栋牛舍和四间房屋租给王伟使用，牛舍需要翻建维修，预算金额15万元左右，翻建费用超过预算1万元以内王伟接受，翻建费用超过1万元以外其应重新计算翻建总费用。王伟在翻建过程中，没有严格按照预算金额执行，在未与陈辉充分协商的情况下，单方大幅增加翻建费用187402.92元，该行为严重违反合同约定，王伟的行为构成违约，应承担60%的责任。陈辉虽然不在本市，但其爱人、代理人均在家，王伟完全能联系上陈辉。一审判决根据评估报告的最后一项取费，判决由其承担是错误的，该评估报告超出牛舍以外的办公室、锅炉房。二审判决无视双方合同约定，以王伟无过错责任为由，判决其给付王伟房屋翻建费用347402.92元，超出王伟反诉请求，属适用法律错误。请依法撤销原审判决。被申请人王伟答辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，该合同约定，翻建费用超过预算1万元以外陈辉应重新计算而不是不认可。陈辉所称其违约不成立，其依合同履行，不存在违约。评估报告是法院委托具有鉴定资质的机构作出的，应以鉴定意见为准。合同约定年租金3万元，前提条件是开业后如陈辉不交翻建费用其无偿使用，如陈辉交翻建费用其交纳租金。评估报告中，除翻建牛舍以外含卫生间、配件库、锅炉房，但锅炉房在租赁合同之内。卫生间、配件库没有多少钱，具体多少钱忘了。陈辉不能以周春明与其签订的协议书扣除其实际维修卫生间、配件库、锅炉房费用所支出的费用。请求驳回陈辉的再审请求，维持二审判决。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为：陈辉与王伟签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定各自履行相关义务。该合同虽然约定了翻建费用预算资金15万元左右，但同时约定翻建费用超过1万元以外陈辉应重新计算翻建总费用及利息。该约定表明双方对翻建费用超过预算资金15万元是清楚的，并对超过预算翻建费用由陈辉重新计算总翻建费用及利息约定明确。本案是出租人陈辉与承租人王伟因房屋租赁合同所引发的因王伟对承租房屋翻建所发生的费用纠纷，依据双方的房屋租赁合同约定，王伟所投入的房屋翻建费用，是对该房屋所有人陈辉垫付费用，陈辉应按合同约定支付王伟所垫付的全部翻建费用及利息。本案争议的翻建费用经鉴定为368400元，在该费用中包含租赁合同约定以外的部分费用，因王伟只主张347402.92元，二审认定翻建房屋费用为347402.92元并无不当。陈辉的再审主张缺乏事实根据和法律依据，不能成立。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：维持本院（2011）齐民一终字第238号民事判决。本判决为终审判决。
审 判 长 范永玲
审 判 员 董保红
代理
审判员 谢登科
二〇一三年十二月二日
书 记 员 周巍巍 关注微信公众号“”