北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第4853号原告马x，女，1930年5月12日出生。委托代理人孙美荣，女，1951年10月26日出生，北京市石景山区古城街道法律服务所法律工作者。委托代理人王x3，男，1963年8月11日出生。被告王x4，男，1968年3月26日出生。委托代理人王俊，北京市重光律师事务所律师。
原告马x与被告王x4房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马x及委托代理人孙美荣、王x3，被告王x4及委托代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告马x起诉称：原告与王x5为夫妻关系，有王×1、王x3、王×2、王x4四个子女。1995年原告与王x5共同购买了石景山区某住房一套，产权人为王x5。1997年王x5去世。2004年产权人变更为原告。2009年被告以原告住6楼上下楼不方便为由，把原告接到被告家去住，随后把房子出租。过了约一年，被告把原告拉到石景山区房管局楼下，让原告在车里等，过了一会儿被告拿着打印文件让原告按手印，原告不识字，心想自己儿子不会害自己，就按被告说的按了手印。近两年原告多次向被告要求回去住，被告总是不予理睬。经原告多次追问，得知被告已经以买卖方式把产权人变更到被告名下，但被告始终没给过原告购房款。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、要求解除原、被告于2010年4月8日签订的石景山区某房屋的合同编号为CW114791号《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告房屋使用费2.4万元，按照每月2000元计算，起止时间2012年11月1日至2013年11月1日；3、判令被告将诉争房屋返还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。
被告王x4答辩称：我的行为没有违反相关法律法规规定，也没有侵害其他利害人的权利。1997年5月16日父亲去世，母亲及姐弟四人一致同意将涉案房屋过户至母亲名下。2007年5月1日母亲召集子女在西山枫林小区，在舅舅主持下将房产分配，就母亲赡养问题召开家庭会议。母亲愿意和我一起生活。王×2、王×1把分得的10万元给我要我赡养母亲，王x310万元交给其女儿。2010年4月母亲将房屋过户至我名下。本案房屋产权证下发后我及时告知母亲，房屋买卖合同有母亲手印，已经过了两年诉讼时效。关于解除合同，原、被告签的存量房屋买卖合同中未约定被告未支付房屋款项原告就可以解除合同的相关条款，也未约定支付时间。即使没有分家事实存在，合同也是有效的。原告要求解除合同没有法律及合同依据。综上所述，请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：马x与王x5（于1997年死亡）原系夫妻关系，王×1、王x3、王×2、王x4系二人所生子女。1995年，王x5以成本价从单位购买位于北京市石景山区某房屋（以下简称涉案房屋）。2004年5月13日，经首钢物业管理处确认，涉案房屋购房人变更为马x。后马x取得涉案房屋所有权登记。1998年6月10日，马x立遗嘱一份，主要内容为：我与老伴于1995年购买涉案房屋，老伴王x5于1997年5月去世，按照法律规定，上述房屋是我与王x5夫妻共有财产，除了我应有的一半份额外，王x5去世后，我仍应继承王x5应有份额的五分之一。我自愿立此遗嘱，在我辞世后将上述房屋属于我的部分全部遗留给我的小儿子王x4。此遗嘱由我的二女儿王×2为执行人。1998年6月12日，马x在北京市石景山区公证处对上述遗嘱进行了公证。2010年4月8日，马x与王x4签订编号CW114791存量房屋买卖合同，约定马x将建筑面积61.14平房米的涉案房屋出售给王x4，成交价格220000万元。同日，王x4取得涉案房屋所有权登记。另，王x4申请证人杨×1、王×1、王×2到庭作证，证人杨×2，几年前马x委托杨×1主持分家，马x及其四个子女均在现场，当时涉案房屋价格40万元，由马x的四个子女分，王x4给其他子女每人10万元，王x4取得涉案房屋权属。证人王×3，2007年5月1日，由杨×1主持分家，马x、王×1、王x3、王×2、王x4均在现场，商定由王x4支付给其他子女10万元，涉案房屋归王x4，由王x4赡养马x，王x4把给王x3的十万元通过王×2交给了王x3的女儿王岩。证人王×4，2007年5月1日，马x请杨×1主持涉案房屋分配及赡养问题，按照当时涉案房屋价格每人分得10万元，王x4给王x3的10万元由王x3的女儿王岩拿走，王×1将给王岩钱的事告诉了王x3，王×1和王×2均没有要应得份额，留给王x4赡养马x，后马x将涉案房屋过户给王x4。庭审中，王x4称，2007年5月1日，由杨×1主持分家，马x及其子女均在现场，约定王x4取得涉案房屋产权，由王x4给其他子女每人10万元，两个姐姐将应分得的10万元留给王x4赡养母亲，基于分家约定马x将涉案房屋过户给了王x4，王x4不是基于房屋买卖行为取得涉案房屋产权。马x否认分家的事实，王x3承认其女儿收到了10万元，但称不清楚是什么钱，称分家时不在现场，但均未能提供相反证据。另查明：2003年1月之前，马x与王x4一直共同生活居住，之后与王x3共同居住。王x4承诺愿意赡养负责马x的居住和生活。本案诉讼过程中，原告提出保全财产申请，要求对涉案房屋进行财产保全，并提供王岩名下的房屋作为担保财产。本院做出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，原告交纳保全费五千元。上述事实，有存量房屋买卖合同、房屋产权证、公证书、证明信、证人证言、开庭笔录、保全裁定书、当事人陈述意见等证据资料，在案佐证。
本院认为：本案争议焦点：一是原、被告签订存量房屋买卖合同的性质；二是原、被告签订的存量房屋买卖合同是否具备法定或约定解除要件。首先，原告主张与被告之间基于房屋买卖交易行为完成涉案房屋产权转移登记，但是，结合合同约定房屋价款及交易双方特殊身份关系以及原告所立遗嘱内容分析，原、被告签订房屋买卖合同的目及性质与正常房屋市场交易行为存在明显区别，且原、被告签订房屋买卖合同完成涉案房屋产权过户登记后一直共同生活居住。因此，原告基于房屋买卖关系将涉案房屋过户至被告名下的主张，与市场交易习惯不符，亦有悖社会常理，本院不予采信。其次，尽管双方均未能提供就涉案房屋处分行为的分家协议，但根据杨×1、王×1、王×2的证人证言以及在涉案房屋产权过户后三年多时间内，原告一直与被告共同生活居住未提出异议的事实，说明原、被告及其家庭成员就涉案房屋归属问题达成协议并已经履行完毕。原告虽否认就涉案房屋存在处分事宜，但未能提供充分反驳的证据。因此，被告基于家庭成员分家行为将涉案房屋过户给被告的主张，有充分的事实依据，本院应予以采纳。最后，原告作为正常民事行为能力的成年人，对其与被告签订买卖合同的行为并将涉案房屋产权过户至被告名下的后果应当明知或有所预见。鉴于现有证据能够证实被告并非基于房屋交易行为取得涉案房屋权属，因此，原告以被告未支付涉案房屋购房款要求解除房屋买卖合同的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付使用费并腾退涉案房屋，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，
判决如下：驳回马x的全部诉讼请求。案件受理费二百元，由马x负担（已交纳）。保全费五千元，由马x负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理
审判员 张英周
二〇一三年十二月二日
书 记 员 韩 佳 微信公众号“”