河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邓法民初字第573号原告陈有新，男，生于1960年4月，汉族，市民，住邓州市。原告陈永，男，生于1941年7月，汉族，农民，住邓州市。二原告共同委托代理人陈雷。被告陈有成，男，生于1945年1月，汉族，农民，住邓州市。被告陈有功，男，生于1954年9月，汉族，住址同上。被告陈红宾，男，生于1973年3月，汉族，住址同上。
原告陈有新、陈永诉被告陈有成、陈有功、陈红宾为确认房屋买卖合同效力纠纷一案，本院于2010年6月7日作出（2010）邓法民初字第358号民事判决书，狄秀芝、陈有新、陈永不服，上诉于南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2010年11月15日作出（2010）南民二终字第719号民事裁定书，以原判认定事实不清，适用法律不当为由，裁定撤销本院（2010）邓法民初字第358号民事判决，将该案发回本院重审。依据南阳市中级人民法院裁定，本院依法另行组成合议庭，于2011年12月28日作出（2011）邓法民一初字第372号民事判决书，陈有新、陈永不服，上诉于南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2012年11月30日作出（2012）南民一终字第821号民事裁定书，以原审程序违法为由，裁定撤销本院（2011）邓法民一初字第372号民事判决，将该案发回本院重审。依据南阳市中级人民法院裁定，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈有新、陈永及其共同委托代理人陈雷，被告陈有成、陈红宾到庭参加诉讼了诉讼，被告陈有功经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永、陈有新诉称：1984年其父母陈荣光、狄秀芝以650元购买位于邓州市陈湾村老小学三间教室。1996年，因所购老房子漏雨，陈荣光、狄秀芝的子女找泥工、木工，将房屋重新翻建。2000年陈荣光下世，该遗产由其妻子狄秀芝、陈永、陈有新、陈有成、陈有功等子女依照法定继承而共同共有该财产。2009年，陈红宾作为陈荣光的近邻，在熟知该房屋的由来和该房屋属多人共有情况下，仍然以极低的价格与占有极少房屋份额无处分权的陈有成、陈有功签订了房屋买卖协议，二被告陈有成、陈有功将属于其他共有人的财产处分给陈红宾，显然系无权处分行为，陈红宾在明知该房子应有其他共有人情况下，以不合理的价格购得该房子，不适用善意取得的构成要件，故陈红宾与陈有成、陈有功签订的房屋买卖协议无效，现要求确认房屋买卖协议无效并依法赔偿29.8万元（包括自2009年2月6日起的利息）。二原告陈永、陈有新为证明其诉请事实，向本院提交如下证据：1、陈有新、陈永的身份证复印件，用以证明二原告的身份。2、邓州市花洲街道办事处陈湾社区居委会于2010年4月21日出具的证明2份，用以证明陈荣光与狄秀芝系1978年结婚及陈荣光与狄秀芝子女情况。3、1984年12月31日收款收据及邓州市花洲街道办事处陈湾社区居委会2010年3月23日证明一份，用以证明陈荣光购买原陈湾村小学土瓦房三间的事实。4、李孝安证言，用以证明陈红宾知道所购房屋系原告家庭成员共有财产。5、李会珍、李家富、陈清有证言，用于证明陈红宾与陈有成、陈有功签订了房屋买卖协议后，陈永知道后，找人通知陈红宾不同意卖房。6、2009年2月6日的协议一份，用以证明陈红宾与陈有成、陈有功签订房屋买卖协议，房子及附属物作价18000元。7、2010年8月21日邓州市花洲街道办事处陈湾居委会于2010年8月21日声明一份，用以证明陈红宾2009年4月16日的“宅基地申请批准书”所加盖公章因该宅基地申请未经村委研究同意系错误加盖。8、1984年12月31日陈湾村委会出具凭据一份，用以证明陈荣光对所购村学校房三间拥有宅基地使用权。9、狄秀芝死亡证明，用以证明狄秀芝于2011年3月4日去世。10、土地估价报告，用以证明陈红宾于2009年2月6日购买房屋所占地价在当时的市场价值22.1336万元。
被告陈红宾辩称：其与陈有成、陈有功签订房屋买卖协议双方是平等自愿的，其相信陈有成对此房有处分权，在双方签订协议前，此房已有陈有成居住十多年，在签订协议时陈有功到场亦证明陈有成对此房有处分权，在签订协议前其并不知道该房还有其他共有权人，其系买房的善意相对人。除此之外，其购买房子的价格亦是合理的，其买房后，将老房子扒掉，通过向村组申请，村委将此处地皮指给本人作为宅基地建房使用。若二原告认为其合法权益受到侵害，可以向无权处分人陈有成、陈有功主张，二原告向其主张权利无事实与法律依据，其保留反诉要求二原告滥用诉权给其造成损失的权利。综上，其与陈有成、陈有功签订的买房协议系有效的，应依法驳回二原告向其主张权利的诉讼请求。被告陈红宾为反驳原告诉请向本院提交如下证据：1、2009年2月6日签订的买房协议，用以证明其买房系合法有据的，且该合同已履行完毕。2、陈荣双证言，用以证明村委对外出售老小学的房屋不包括宅基，宅基归村集体所有，购买房只准住，不准将所购房屋地皮对外出售。3、宅基地申请批准书一份，用以证明其所建的新房地皮系向村组申请获批准获得的。4、照片五张，用以证明其修建新房过程中，原告陈永父子前去阻拦。5、证人陈有才、陈荣让证言，用以证明陈荣光当年所购房屋不包含地皮，房屋不能住的时候，地皮收回组里。6、证人陈荣明证言，用以证明当时签订买房协议时，陈荣明在现场，陈有成自称能当家作主，陈有功亦当场承认房子是陈有成的。
被告陈有成辩称：其和陈有功商量后把房子卖给陈红宾当时只卖附属物共计18000元，后来我们兄弟经陈有功每人分3400元。被告陈有成向本院提交如下证据：1、陈合令、陈有才、陈荣明证言各一份，用以证明陈荣光病故后，陈家兄弟与狄秀芝签订了“活不养、死不葬”的协议，狄秀芝搬至女儿家，房子归其五兄弟所有。2、照片两张，证明房子是土瓦房，价值不大。3、存单户名为丁秀的存款3400元，证明卖房子后，钱分给原告陈有新34**元，后来陈有新又用存折形成把钱退回。4、依据被告陈有成、陈有功的申请，本院调查陈荣海、陈贵阁笔录两份，用以证明陈荣光当年买下陈湾小学的三间瓦房，仅卖房不卖地，住到房子倒塌土地使用权由集体收回。被告陈有功未出庭答辩。经庭审举证、质证，上述二原告提交的证据1、3、6，被告陈红宾无异议，对二原告提交的证据1、3、6本院予以确认。二原告提交的证据2、5、7、9，符合客观实际情况，本院予以采信。二原告提交的证据4，被告陈红宾有异议，认为其并不知道该房子系二原告家庭成员共有财产，其与陈有成、陈有功签订协议时，其主观上系善意的，其相信陈有成、陈有功对房子有处分权，陈红宾是否知道该房子系二原告家庭成员共有的，系本案争执焦点，应综合评定。二原告提交的证据8，被告陈红宾有异议，认为该证据不真实。
本院认为该证据系陈湾村委给陈荣光购买村学校三间房所出具的凭据，被告虽对该份证据真实性有异议，但提供不出证据反驳，对二原告提交的该份证据本院予以采信。二原告提交的证据10，被告陈红宾认为其所建新房宅基地系经申请村委批准其使用的，该份评估与本案无关。
本院认为该份土地估价报告系经二原告申请，法院委托相关部门所作出的报告，对该土地评估的价格本院予以确认。上述二原告提交的证据，被告陈有成没有发表质证意见，本院视被告陈有成对二原告提交的证据无异议。上述被告陈红宾向本院提交的证据1，二原告对该份证据真实性无异议，但认为该协议系无效的，该份协议是否有效，系本案争执焦点，应综合评定。被告陈红宾提交的证据4符合实际情况，本院予以采信。被告陈红宾提交的证据2、3、5、6，二原告均有异议，认为不真实，
本院认为被告陈红宾提交的证据2、5与陈荣光当年所购村小学三间房屋即对该宅基享有使用权这一基本事实相矛盾，对被告陈红宾提交的证据2、5本院不予采信。被告陈红宾提交的证据3内容为二原告提供陈湾居委会声明所否定，对被告提交的证据3，本院不予采信。被告陈红宾提交的证据6无其他证据印证，本院不予采信。上述被告陈红宾提交证据，被告陈有成均无异议。上述被告陈有成提交的证据2、3，符合实际情况，本院予以确认。被告陈有成提交的证据1内容违法，本院不予采信。被告陈有成提交的证据4不符合实际情况，本院不予采信。依据有效证据，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：原告陈有新、陈永与被告陈有成、陈有功系亲兄弟关系，均为陈荣光之子，狄秀芝是四人的继母。1984年陈荣光与狄秀芝夫妇以650元购买了位于花洲街道办事处陈湾居委会原陈湾小学的瓦房三间，村委给其出具了收款收据，并注明“准住不准撵”。陈湾村委会于当日给陈荣光出具一凭据，该凭据载明“陈荣光购村学校房三间，居住期间，允许修补，原房宅基有使用权”。2000年陈荣光去世，狄秀芝在该房居住一段时间后，搬至其女儿陈香莲处居住一直到去世，之后房子有陈有成代为看管、居住。2009年2月6日，陈有成、陈有功两人将该三间瓦房及地面附属物以18000元的价格卖给陈红宾，陈有成随即搬出该房。陈有成、陈有功将房子卖出的18000元留下一部分后，余款分给其他三兄弟陈进才、陈有新、陈永，每人分3400元。因陈进才去世，其女儿陈青梅收下该款，陈永因不同意卖房，该3400元便在陈有功处保存，陈有新亦得3400元，后来其用存折形式将该款退回给陈有功。同时，陈永等人向陈红宾表达了不同意卖房意愿，陈红宾以该房系其合法买来，且该宅基系经申请村委批准其使用为由回拒陈永等人。2010年3月24日陈永等人将陈有成、陈有功、陈红宾诉至法院，在诉讼过程中，陈红宾仍未停止建房，陈永等人多次前去阻拦，2010年11月陈红宾建成共计八间二层楼房。另查明：2009年4月16日，陈红宾向陈湾居委会申请，村委同意其使用该宅基。在诉讼过程中，陈永找到陈湾居委会要求居委会为陈红宾申请宅基批准加盖公章一事作出说明，2010年8月21日陈湾居委会作出声明，该声明内容为“兹声明陈红宾2009年4月16日的宅基地申请批准书上所加盖公章作废，因为宅基地申请批准书未经村委研究同意，公章系2010年5月10日错误加盖”。又查明：陈荣光与狄秀芝共有8个子女，分别为：陈永、陈有新、陈进才、陈有成、陈有功、陈秀荣、陈香莲、陈香梅。陈荣光于2000去世，后陈进才去世，狄秀芝于2011年3月4日去世，在去世前，其立下遗嘱，将所拥有房产份额留给陈永。诉讼中，陈秀荣、陈香莲、陈香梅放弃参加诉讼，将其应当继承的房产份额让与给陈永，二原告陈永、陈有新向本院提出评估申请，本院技术科依法委托南阳市建宇地产估价咨询有限公司对买卖房屋所占地价值进行评估，2013年8月12日南阳市建宇地产估价咨询有限公司作出南阳市建宇土估（2013）（估）字第21号土地估价报告：评估土地总面积为192平方米，评估土地单价为1152.79元1平方米，评估土地总地价为22.1336万元。
本院认为：该案争议房产为陈荣光与狄秀芝婚姻期间购买，陈荣光、狄秀荣先后去世，该房产作为遗产应为陈荣光与狄秀芝的子女，陈永、陈有新、陈有成、陈有功等子女的共有财产。陈有成、陈有功作为共有人之一在事前未经其他共有人同意事后亦未经其他共有人追认的情况下，与被告陈红宾签订的房屋买卖协议应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述规定，被告陈红宾在原告起诉到本院后，在争议未解决的情况下，仍坚持将房建成，作为受益人，在无法将房屋恢复原状或返还原物的情况下，应当折价补偿二原告的损失。依评估报告，该案所争议的房产评估总地价为221336元，扣除被告陈红宾已支付陈有成、陈有功的18000元及二被告陈有成、陈有功应享有的24592.89元份额（二被告陈有成、陈有功仅占221336元的九分之一）以外，还应折价补偿二原告178743.11元。
被告陈红宾辩称其在房屋买卖时对其他共有人并不知情，其购房系善意的。但陈红宾作为与二原告原系同一集体经济组织成员，对二原告的家庭成员应当知晓，且二原告亦提供了大量证据证明陈红宾应当知晓该房产系二原告家庭成员共有的，故陈红宾辩称理由不成立.被告陈红宾辩称其建房的宅基系经申请村委批准获得的，而非从陈有成、陈有功处购得。但2010年8月21日邓州市花洲街道办事处陈湾居委会出具声明陈红宾“宅基地申请批准书”所加盖公章系错误加盖，故被告陈红宾上述辩称理由不成立。二原告要求支付赔偿款的利息于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，报院审判委员会讨论决定，
判决如下：
一、确认被告陈红宾与二被告陈有成、陈有功于2009年2月6日签订的协议无效；
二、被告陈红宾于判决书生效之日起二十日内一次性折价补偿二原告陈永、陈有新1787**.11元；
三、驳回原告陈永、陈有新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，鉴定费6000元，二原告陈永、陈有新负担4480元，被告陈红宾负担6720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 赵金满
审 判 员 张柱峰
人民陪审员 谷 川
二〇一三年十二月二日
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