安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淮民一初字第00027号
原告：王忠贤，男，1937年9月21日出生，汉族，淮北市公安局退休干部，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：王豹，男，1966年10月27日出生，汉族，淮北市公安局干部，住址，系王忠贤之子。
委托代理人：许继光，安徽许继光律师事务所律师。
被告：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路165号。组织机构代码15089015-X。
法定代表人：张长化，该公司董事长。
委托代理人：刘伟东，安徽北方之光律师事务所律师。
原告王忠贤因与被告淮北市房地产开发公司（简称市房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2013年6月17日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2013年8月23日公开开庭审理了本案。原告王忠贤的委托代理人王豹、许继光，被告市房地产公司的委托代理人刘伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠贤诉称：王忠贤在淮北市相山区相山北路拥有住房两套，面积分别为89.04平方米和70.3平方米。2004年10月15日，淮北市黎苑物业管理有限责任公司（简称黎苑物业公司）为开发位于安徽省淮北市相山区相山北路80#商品楼（简称80#楼），与王忠贤协商并达成拆迁安置补偿协议和补充协议。双方约定拆迁王忠贤89.04平方米的房屋，在原址新建的80#楼2层安置146.83平方米的房屋，新房面积与原产权证面积的差额部分以每平方米1940元结算。交房时间为协议签订后18个月，过渡期房租补助费按每月每平方米4元计算，若不能在协议期限内交房，房租增加一倍。协议签订后，王忠贤如期搬离住房并交付开发。2006年5月17日，黎苑物业公司以房屋结构改变不能交付新房为由，向王忠贤出具承诺，将原协议约定的安置2层146.83平方米，变更为安置12层1203室135.65平方米，超面积部分仍按原协议执行。同日，双方又就王忠贤的70.3平方米的房屋拆迁安置达成协议和补充协议，约定在原址新楼9层为王忠贤安置108.56平方米的住房，新房面积与原产权证面积的差额部分以每平方米1700元的价格结算，交房期限为18个月，每延迟一天按新房价款的3%支付违约金，其他约定同2004年10月15日协议。协议签订后，双方协议约定的黎苑物业公司的权利义务转移至市房地产公司。现市房地产公司逾期交房已分别近九年和七年，虽然已经具备交房条件，但市房地产公司至今没有通知王忠贤。经王忠贤委托律师函告和多次询问，市房地产公司称协议约定的房屋已经出售或安置给他人，且房屋面积也已改变，无法按原协议交付。请求依法判令市房地产公司：1、在其开发的相山区80#楼南立面9层和12层分别为王忠贤安置108.56平方米和135.65平方米的住房各一套或者赔偿王忠贤房屋损失2042424.60元；2、支付王忠贤逾期交房违约金293112元；3、支付王忠贤逾期交房房租补助费5099.20元（计算至起诉之日，以后的费用继续计算至房屋交付或赔偿款给付之日）；4、本案的诉讼费用包括保全费由市房地产公司承担。2013年7月16日，王忠贤将诉讼请求第一项变更为：在其开发的相山区80#楼南立面9层和12层分别为王忠贤安置108.56平方米和135.65平方米的住房各一套，如安置不能，则解除合同关系，并赔偿王忠贤房屋损失2042424.60元；增加诉讼请求两项，分别作为诉讼请求的第五项、第六项，即：5、支付王忠贤原房屋价值一倍的赔偿款202298.06元；6、赔偿王忠贤因对协议安置12层房屋的逾期交房所造成的租金损失25028.16元。庭审中，王忠贤放弃安置房屋的诉讼请求。市房地产公司辩称：1、市房地产公司按淮北市人民政府（简称市政府）的要求于2008年12月接手该项工程的承建工作，在其接手后无任何违约行为；2、市房地产公司同意按照拆迁补偿协议书约定的1：1的比例给王忠贤安置回迁房两套，并不存在安置不能的情况；3、王忠贤要求赔偿其房屋损失无事实和法律依据；4、王忠贤要求支付其房屋价值一倍的赔偿款无事实依据和法律依据；5、王忠贤要求支付逾期交房房租补助费、逾期交房所造成的租金损失以及逾期交房违约金，无事实依据和法律依据；6、市房地产公司同意按照回迁协议约定的比例给王忠贤安置回迁房屋，对王忠贤超出协议约定的诉请应依法驳回。王忠贤为支持其诉讼主张提供以下证据：1、《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》（两份）、《淮北市房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《淮北市相山北路西侧黄楼拆迁补偿安置补充协议书》、《承诺》各一份，拟证明王忠贤与黎苑物业公司签订拆迁安置协议、补充协议以及黎苑物业公司的承诺的情况。2、本院（2010）淮民一初字第00037号民事判决书、安徽省高级人民法院（2011）皖民四终字第00037号民事裁定书及《房号确认书》两份，拟证明王忠贤与黎苑物业公司签订的协议系有效协议，市房地产公司应承担相应法律责任。3、《律师函》一份，拟证明王忠贤要求市房地产公司按照协议交付安置房屋，但市房地产公司一直没有交付。4、淮北市房地产管理局等政府部门印发的《关于调整＜淮北市城市房屋拆迁补偿基准价格标准＞的通知》（淮房（2006）89号）一份，拟证明王忠贤被拆迁房屋为一类地区一级地段的五等砖混结构，2006年补偿基准价为每平方米1264元，另加系数0.4，基准价款为202298.06元【（89.04＋70.3）×（1＋0.4）×1264）。5、《80#楼改造小区商品住宅销（预）售价格备案价目表》一份，拟证明80#楼已于2011年在淮北市物价局备案销售，当时的销售价格最高已达每平方米8800元，且市房地产公司协议为王忠贤安置的该楼905室、1203室已作为商品房销售。6、现场照片15张，拟证明80#楼在2013年4月23日之前已具备交付条件，并实际交付业主使用，而市房地产公司拒不向王忠贤交房，构成违约。7、租金支付凭证（存折5页），拟证明2013年2月以后的过渡期租房租金，市房地产公司未向王忠贤支付。8、《淮北生活网》房屋出租信息一份，拟证明与王忠贤同地段同类型的面积约70平方米的住宅，房屋月租金已达1200元，王忠贤以月租金1000元计算，扣除市房地产公司已经支付的每平方米8元补偿费，逾期87个月，合计给王忠贤造成租金损失25028.16元。9、《商品房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》各一份，拟证明与市房地产公司开发的80#楼毗邻的同地段同结构的商品房现时销售价格已达每平方米9500元，而临近的地段旧房成交价格也已达每平方米9122元，80#楼的现价确定为每平方米9000元适中，市房地产公司应以每平方米9000元的单价对王忠贤赔偿房屋价值损失。市房地产公司质证意见为：证据1真实，但由于规划调整，现房屋仅有85平方米和77平方米两种户型，无法按协议安置；证据2中的判决书和裁定书真实，但违约金应按原判决确认的标准计算，王忠贤主张按新房价值30%的标准无依据，对房号确认书的真实性有异议；证据3有异议，市房地产公司没有收到，不存在不通知王忠贤选房号的问题；证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议；证据5的真实性有异议，证据来源不明，不能证明实际销售价格；证据6的真实性有异议，拍摄时间不明；证据7无异议；证据8的真实性有异议，与本案无关联性，不具有可比性；证据9的真实性有异议，其他开发商的销售合同不能证明市房地产公司的销售价格，王忠贤以每平方米9000元确定房屋价格无依据。市房地产公司为支持其抗辩主张举证如下：1、王忠贤等二十余户居民给市委、市政府的联名信，拟证明王忠贤等人要求对其居住的年久失修的房屋进行重建。2、危房鉴定，拟证明经有关部门鉴定，原80#楼为危房。3、80#危楼改建安全拆迁拆除方案，拟证明自2003年11月开始，原80#危楼改建拆迁工作经市政府统一规划，由黎苑物业公司负责。4、淮北市建设工程规划许可证通知单、建设工程放线通知书，拟证明涉案楼房的改造工程，经市规划部门批准，符合规划要求。5、房屋拆迁补偿安置协议书、补充协议书，拟证明2006年5月17日王忠贤与黎苑物业公司签订了房屋拆迁补偿安置协议和补充协议。6、申请报告、淮北市建设工程规划许可证申请书，拟证明2006年6月16日，黎苑物业公司向市规划部门申报80#楼改建规划。7、关于对80#楼未开工建设问题的汇报，拟证明80#楼于2004年6月初开工建设后，由于原81#楼居民集体上访，要求共同改造，并阻止80#楼施工，工程被迫停工，市委、市政府有关领导召集相关部门协调，最后确定80#、81#楼等一并改造，原规划方案随即作废，需要重新确定新的规划改造方案，但新方案一直未获批准。8、市政府第十五次办公会议纪要，拟证明2008年10月23日市长会议决定80#楼改造项目交由市房地产公司开发经营，由该公司按照规定程序申报并完善项目规划、用地出让等所有手续，办理土地使用权证后，继续完成该宗地的开发建设。9、淮北市危旧房改造项目经营权确认书，拟证明2008年10月26日淮北市危旧房改造领导小组办公室将80#楼的改造项目的经营权交由市房地产公司经营。10、关于对80#楼拆迁改造的申请，拟证明市房地产公司于2008年11月4日向市发展计划委员会申请80#楼工程的立项。11、关于对80#楼拆迁改造项目核准的批复，拟证明2008年11月21日，相山区发改委对市房地产开发公司批复同意该项目的建设，要求市开发公司积极办理规划、土地等相关手续，尽快开工建设。12、市规划委员会第五次主任会议纪要，拟证明2009年4月2日，会议审议通过80#楼的项目规划报告，同意按建筑层数为15层，局部16层，容积率为3.85，密度为28.4%的建筑方案。13、市政府第17号市长办公会议纪要，拟证明2010年1月5日，市政府第三十六次市长办公会议审议通过市房管局《关于淮北市危旧房改造项目遗留问题处理意见》，并指出5个危旧房改造项目在办理土地出让手续时，可以按有关规定计提土地出让金总额13%的专项资金。14、淮北市建设规划许可证通知单，拟证明2010年1月，市规划局给市房地产公司下发通知，要求凭该通知单办理建设工程规划许可证，80#楼开始全面施工。15、通知、公告通知、市房地产公司80#楼房租发放表，拟证明市房地产公司2013年2月1日给80#楼各住户发通知，通知80#楼已经竣工，具备交房条件，请各业主尽快办理交接手续，该通知于2013年2月6日在淮北日报公告，拆迁户过渡期房租费发放到2013年2月底。16、房号确认书、《淮北市房屋拆迁补偿安置协议》，拟证明由于80#楼设计变更等多种客观因素，导致原房屋面积变更，市房地产公司于2011年时通知各被拆迁户重新选房号，并对房屋面积进行确认，除王忠贤与王虎未选择新房号和确认面积外，其他拆迁户均确认了新房号和房屋面积，上述各拆迁户均与市房地产公司重新签订了房屋拆迁补偿安置协议。王忠贤对上述证据的质证意见为：证据1、2、3、4、6、7、10、11、12、13、14与本案均不具有关联性，上述证据大部分已被本院（2010）淮民一初字第00037号民事判决书所确认，市房地产公司在未办理相关审批手续的情况下，拆除王忠贤等人的房屋进行建设，并多次修改规划，责任完全在市房地产公司。政府虽多次协调，但不存在强制性，达不到其证明目的；证据5、8、9的真实性无异议，证明市房地产公司承继黎苑物业公司对80#楼的权利义务；证据15中通知的证明目的有异议，房租发放表的内容无异议；证据16中房号确认书的真实性无异议，房屋拆迁补偿安置协议书，能够证明市房地产公司对安置超面积部分，以每平方米8800元的标准结算。本院经审核，对上述证据认证如下：王忠贤提供的证据1、2、4、5、6、7真实、合法且与本案具有关联性，对该部分证据的效力予以认定；证据3不能证明市房地产公司收到，证据8真实性存疑，证据9不能证明市房地产公司的房屋实际销售价格，故对证据3、8、9的证据效力不予认定。市房地产公司提供的证据5、8、9王忠贤无异议，证据15、16中王忠贤不持异议部分，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，对该部分的证据效力予以认定；证据1-4、6、7、10-14因与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。根据王忠贤的起诉、市房地产公司的答辩意见及本案采信的证据，
本院查明如下事实：王忠贤原在淮北市相山区相山北路拥有面积分别为89.04平方米和70.3平方米的住房两套，产权证号分别为淮房改私产字第002190号和淮私产字第004288号。2004年10月15日，黎苑物业公司与王忠贤签订《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》和《淮北市房屋迁补偿安置补充协议书》。上述协议约定：拆除王忠贤所有的面积为89.04平方米的房屋，在原址新建的80#楼2楼205室，建筑面积为146.83平方米的房屋安置给王忠贤，新房面积与原产权证面积的差额部分以每平方米1940元进行结算。交房时间为协议签订后18个月，过渡期房租补助费按每月每平方米4元计算，若不能在协议期限内交房的房租增加一倍。协议签订后，王忠贤将该房屋交付开发。2006年5月17日，黎苑物业公司因其对原建设80#楼方案改变建设框架结构15层住宅，不能交付新房，向王忠贤、王虎出具书面《承诺》，承诺“将置换新住房楼2楼205室146.83平方米，改换现建15层主楼2单元12楼1203室建筑面积为135.65平方米。……超面积按原协议执行。”同日，双方又就王忠贤的70.3平方米的房屋签订《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》和《淮北市相山北路西侧黄楼拆迁补偿安置补充协议书》。该协议约定：在原址上新建的15层楼主楼南立面即80#楼9层905室，其建筑面积为108.56平方米的房屋安置给王忠贤，新房面积与原产权证面积的差额部分以每平方米1700元的价格结算，交房期限为18个月，若逾期不能交房，每延迟一天按新房价款的3%支付违约金，其他约定内容同2004年10月15日的协议相同。2008年10月26日，淮北市危旧住房改造领导小组办公室淮危改确字（2008）年（01）号危旧房改造项目经营权确认书确认：80号楼危旧房改造项目经营权归市房地产公司。2013年2月1日，市房地产公司在《淮北日报》刊登通知，内容为：“80#楼各业主：房管局80#楼已竣工，电梯及各项工程已通过验收，具备交房条件，请各位业主尽快办理交接手续。拆迁户过渡期房租发放至2013年2月底为止。”市房地产公司实际建设的80#楼分为朝阳和不朝阳两类户型，建筑面积在86.62平方米至76.42平方米之间。《80#楼改造小区商品住宅销（预）售价格备案价目表》载明：905室计价建筑面积为76.42平方米，单价7800元。1203室计价建筑面积为80.96平方米，单价8800元。价格栏中有34户为“回迁”。王忠贤的过渡期房租按约定标准已发放至2013年2月28日。另查明：王忠贤被拆迁房屋为一类地区一级地段的五等砖混结构，在2006年的补偿基准价为每平方米1264元，另加系数0.4。市房地产公司于2012年与其他80#楼被安置户重新签订《淮北市房屋拆迁补偿安置协议》，约定实际安置房屋面积与协议安置房屋面积不足或者超面积部分，按每平方米8800元进行结算。2013年5月20日，王忠贤、王虎分别向本院申请诉前财产保全并提供担保，要求保全市房地产公司财产300万元。本院于2013年5月21日分别作出裁定，两裁定合计冻结市房地产公司存款2510273.84元，王忠贤、王虎各交纳保全费用5000元。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、王忠贤请求解除合同、赔偿损失，是否有事实和法律依据；2、王忠贤请求赔偿损失的范围、标准及数额如何确定。关于解除合同、赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。依据上述法律、法规的规定，黎苑物业公司与王忠贤所签订房屋拆迁安置补偿协议及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。涉案建设项目的经营权已依法转移至市房地产公司，王忠贤与黎苑物业公司所签协议，对市房地产公司具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求解除拆迁补偿安置协议，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依据合同约定，市房地产公司应将80#楼9层905室建筑面积约108平方米和1203室建筑面积约135平方米的房屋安置给王忠贤，而市房地产公司实际建设的80#楼905室和1203室，建筑面积分别为76.42平方米和80.96平方米，与合同约定差距过大，且该两房均已经作为商品房另行销售，导致王忠贤的合同无法履行。王忠贤请求解除合同、赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。市房地产公司关于其无任何违约行为，同意按照1：1的比例给王忠贤安置回迁房屋，并不存在安置不能的情况，不应承担民事责任的抗辩主张于法无据，本院不予支持。关于王忠贤请求赔偿损失的范围、标准及数额任何确定问题。1、王忠贤安置房屋的损失，应当结合市场价格或者实际销售价格减去超面积差价确定。王忠贤主张以每平方米9000元作为市场价格的依据不足，市房地产公司没有提供905室和1203室的实际销售价格。从本案的实际情况分析，涉案905室和1203室的销售备案价格分别为每平方米7800元和每平方米8800元，涉案项目安置房屋差额部分的面积以每平方米8800元进行结算，将市场价格或者实际销售价格界定为每平方米8800元较为适当。王忠贤安置房屋的损失包括原房屋基准价值为1993582.6元【（135.65平方米×8800元）－（46.61平方米×1940元）】＋【（108.56平方米×8800元）－（38.26平方米×1700元）】；2、王忠贤过渡期的房租。市房地产公司在超过过渡期后已按每平方米8元支付至2013年2月28日，市房地产公司没有证据证明其已经将通知送达给王忠贤，王忠贤主张按每平方米8元支付起诉之日的过渡期的房屋租金补助费5099.20元，符合合同约定，本院予以支持；因王忠贤已经请求解除合同、赔偿损失，故对以后的房租补助费本院不予支持。3、王忠贤原房屋价值一倍的赔偿、逾期交房违约金以及租金损失。根据相关司法解释的规定，王忠贤可以请求市房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。王忠贤依据其被拆迁房屋为一类地区一级地段的五等砖混结构，2006年补偿基准价为每平方米1264元，另加系数0.4，将原房屋基准价值202298.06元【（89.04＋70.3）×（1＋0.4）×1264）确定为已付购房款请求赔偿，并无不妥，本院予以支持。但王忠贤既主张原房屋价值一倍的赔偿，又主张逾期交房违约金以及租金损失，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定。上述规定关于“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，属于惩罚性责任，在本案返还已付购房款、赔偿损失的情况下，再承担原房屋基准价值一倍的赔偿责任，足以体现违约责任和全部损失。因此，对王忠贤关于逾期交房违约金以及租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，王忠贤请求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持，但超出法律规定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《城市房屋拆迁管理条例》第十九条之规定，
判决如下：
一、解除被告淮北市房地产开发公司与原告王忠贤之间关于安徽省淮北市相山区相山北路80#楼房屋拆迁安置补偿合同关系；
二、被告淮北市房地产开发公司赔偿原告王忠贤安置房屋损失1993582.6元；
三、被告淮北市房地产开发公司支付原告王忠贤过渡期房屋租金补助费5099.20元；
四、被告淮北市房地产开发公司给付原告王忠贤原房屋价值一倍的赔偿202298.06元；上述第二项、第三项、第四项，合计2200979.86元，限被告淮北市房地产开发公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、驳回原告王忠贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27344元，保全申请费5000元，合计32344元，由原告王忠贤负担2130元，被告淮北市房地产开发公司负担30214元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 李祥昆
代理
审判员 刘 静
代理
审判员 郑海鸥
二〇一三年十二月二日
书 记 员 周文锦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《城市房屋拆迁管理条例》第十九条，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。