河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）邢民四终字第478号上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司邢台县支行，住所地邢台市桥**泉南西大街**。负责人范佩金，该支行行长。委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武建格，女，1969年12月10日出生，汉族，初中学历，个体业主，住邢台市。委托代理人翟记辉，河北民盾律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司邢台县支行（以下简称“邢台县农行”）因拍卖合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2013）西民二初字第89号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邢台县农行委托代理人曹强、被上诉人武建格及其委托代理人翟记辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，邢台县农行在河北滨河房地产开发股份有限公司处购买了房屋一套，坐落在邢台市桥**公园东街西侧，青青家园社区医院楼一层5-7轴。并签订协议书，协议约定，该房屋只作为门市使用，该房屋面积217.4平方米（面积以政府有关部门最终批复为准，据实结算），单价8000元／平方米，每平方米优惠贰拾元整，共计价：壹佰柒拾叁万肆仟捌佰伍拾贰元（1734852元）。2004年12月8日邢台县农行向河北滨河房地产开发股份有限公司交纳购房款1734852元，河北滨河房地产开发股份有限公司向邢台县农行出具了收据。2008年9月17日，邢台县农行与邢台市盛丰拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托由邢台市盛丰拍卖有限公司对邢台县农行所有的位于公园东街西侧，河北滨河房地产开发公司开发的社区医院楼一层5-7轴房屋进行拍卖，该合同第十条第四款、第五款约定，该标的无房产证和土地使用证，买受人对该标的产权状况应充分了解并自行解决与开发商之间的一切关系；买受人自行承担办理产权证所需的一切费用。并签订附件，写明拍卖标的名称：公园东街西侧社区医院楼一层5-7轴（河北滨河房地产开发股份有限公司开发建设的），数量：建筑面积约217.4平方米，保留价：187万元。邢台市盛丰拍卖有限公司定于2008年9月25日上午9：00在郭守敬北路109号举行拍卖会。并在报纸上发布拍卖公告：将拍卖邢台市桥西区公园东街西侧青青家园社区医院楼一层5-7轴门市，建筑面积约217.4平方米。2008年9月25日，武建格在拍卖人邢台市盛丰拍卖有限公司通过拍卖竞价取得青青家园社区医院楼一层5-7轴门市，并于2008年9月26日向拍卖行支付了拍卖佣金93500元，竞买价格款1870000元。拍卖行也于同日将拍卖所得的价款1870000元通过电汇的方式给付邢台县农行。付款之后武建格从邢台县农行手中拿到了该门市的钥匙，并且入住。2009年4月16日，武建格在邢台市住房保障和房产管理局办理了房屋所有权证书，该证书确认上述房屋的建筑面积为194.25平方米，与其竞拍所得房屋面积相差23.15平方米。后武建格一直向邢台县农行要求赔偿其因房屋面积存在误差所造成的损失未果。原审认为，1、邢台县农行委托邢台市盛丰拍卖有限公司对自己在河北滨河房地产开发股份有限公司处购买的房屋进行拍卖，邢台市盛丰拍卖有限公司接受委托后依法发布了拍卖公告并进行了拍卖，武建格以1870000元的价款竞拍成功并与邢台市盛丰拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书并支付了上述款项，实际获得该房屋的所有权。以上拍卖程序原、被告无异议，本院予以确认。2、《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：“买受人未能按约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”，因此，邢台县农行辩称其不具备本案被告主体资格理由不能成立。3、邢台县农行未能按合同约定的面积217.4平方米向武建格交付标的物，与邢台市住房保障和房产管理局为武建格办理的房屋所有权证书确认面积194.25平方米，相差23.15平方米。按竞拍价款折合每平米价格计算（1870000÷217.4×23.15=199128.33），差额为199128.33元。被告邢台县农行应将上述差额款退还给原告武建格。原告要求被告按市值计算折合购房价款463000元予以返还的请求不尽合理，本院不予支持。原审判决：
一、本判决生效后十日内，由被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行退还原告武建格房款199128.33元。
二、驳回原告武建格其他诉讼请求。案件受理费减半收取4123元，由原告武建格承担1496元，被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行承担2627元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。邢台县农行上诉称，一、本案作为拍卖合同纠纷，上诉人不是拍卖合同当事人，不应当成为被告，本案遗漏必要的诉讼当事人即拍卖人邢台市盛丰拍卖有限公司。
二、本案的处理不应适用拍卖法第40条的规定，因为一审法院已认定武建格已经取得标的物，认定事实与适用法律相互矛盾。
三、本案所有合同已对房屋面积做出“以政府部门数据为准”的说明，一审认定邢台县农行未按合同约定的面积向武格交付标的物违背客观事实。
四、上诉人委托拍卖时已尽到说明和告知义务，被上诉人竞拍时对房屋也是充分了解的，上诉人不应承担法律责任。请求二审法院依法改判。武建格答辩称，一、本案案由是拍卖合同纠纷，属于合同纠纷范围，本案中上诉人不能完全履行拍卖人与答辩人所签订的合同，当然可以直接向上诉人主张权利。
二、上诉人未能交付23.5平方的房屋，应认定为违约行为，一审认定的事实与适用的法律并不矛盾。
三、答辩人与拍卖人所签订的合同直接约束上诉人，有权依约要求上诉人交付标的物。一审认定上诉人未按约定交付标的物是正确的。上诉人应当对其违约行为承担法律责任。请求二审维持原判。
本院认为，拍卖合同实际上包括两个法律关系，即委托人与拍卖人之间的委托法律关系，委托人与买受人之间的买卖法律关系。本案是邢台县农行通过拍卖方式进行房屋转让。拍卖合同是买卖合同的一个中间环节，当拍卖程序或拍卖行为完结后，买受人与委托人的直接关系表现为买卖合同关系，故邢台县农行上诉主张自己不是适格当事人的主张不能成立。依照《拍卖法》第十八条第二款和第二十七条规定的“委托人和拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵”，如果委托人和拍卖人未能履行上述义务，根据《拍卖法》第六十一条第二款“未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”本案中，尽管邢台县农行与河北滨河房地产开发股份有限公司的协议中约定房屋面积为政府有关部门最终批复为准，但在邢台县农行与拍卖公司的委托拍卖合同、邢台市盛丰拍卖公司公告、拍卖须知及规则均表明：拍卖标的公园东街西侧社区医院楼一层5-7轴：“建筑面积约217.4平方”。武建格与拍卖公司、邢台县农行之间是以217.4平方为交易基础达成的拍卖合同，如标的物面积有出入亦应在合理范围，武建格受让的房屋面积与拍卖公告标明的面积相差达23.15平方，明显不属于合理范畴；对此问题，邢台县农行没有对房屋瑕疵的具体内容作出说明，即邢台县农行没有尽到说明和告知的义务，故应认定武建格受让的标的物面积存在瑕疵，因此邢台县农行应将房屋实际面积与拍卖面积相差的价款予以退还。一审认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果正确。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8246元，由中国农业银行股份有限公司邢台县支行负担。本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理
审判员 葛丽娟
代理
审判员 杜 浩
二〇一三年十二月二日
书 记 员 张 雪 搜索“”