高建铭诉甘肃永琦房地产开发有限公司、高建喜、原审第三人高建红所有权确认纠纷二审民事判决书（2013）金中民一终字第207号上诉人（原审原告）高建铭，男，1960年1月出生。委托代理人范可庆，甘肃德融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）甘肃永琦房地产开发有限公司。住所地：民勤县东大街。法定代表人刘跃辉，经理。被上诉人（原审被告）高建喜，男，1970年11月出生。委托代理人许正强，甘肃骊千律师事务所律师。原审第三人高建红，男，1961年11月出生。
上诉人高建铭因与被上诉人甘肃永琦房地产开发有限公司（下称永琦公司）、高建喜、原审第三人高建红所有权确认纠纷一案，不服永昌县人民法院（2013）永民二初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原判认定，原告高建铭、第三人高建红、被告高建喜系同胞兄弟。原告高建铭与第三人高建红在原永昌县城关镇南街办事处五街24号共同拥有登记证号为永房字第00**号的房屋78.2㎡。登记所有权人为高建明（高建铭曾用名）。1984年，高建铭外出工作，该房由第三人高建红和母亲张×居住使用。张×去世后，由第三人高建红单独管理。2009年3月27日，第三人高建红与原告高建铭将该房以70000元的价格转让给高建喜。高建喜付清70000元价款后，高建红将永房字第00**号房屋权属登记证交给高建喜。2010年，高建红将高建铭所有的房款计40000元分多次转付高建铭。2012年2月，永琦公司与高建喜签订了包括上述永房字第00**号权属证书记载的78.2㎡房屋的拆迁补偿协议。认定上述事实的证据有原、被告的陈述、第三人述称及被告高建喜提供的买卖协议一份、永房字第00**号权属证书一份、第三人高建红提供的录音证据三份。一审法院审理后认为，房地产拆迁合同的本质是被拆迁房屋的不动产物权变动，即由房屋所有人将自己的房屋所有权让与拆迁人的协议，其基本前提是出让人对房屋拥有所有权。出让人对房屋所有权的取得，既可以是原始取得，也可以是继受取得。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原告高建铭与第三人高建红将共同所有的房屋售予被告高建喜，高建喜已将价款完全支付并取得了原告与第三人交付的权利证书。双方间的合同行为不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同订立后高建喜已经实际占有了该房屋，该合同的主要义务已经履行。高建铭在事实上已经丧失了对该房屋的所有权；相应被告高建喜则依据双方之间业已生效的合同，在事实上拥有了对买得房屋的所有权。高建铭、高建红与高建喜虽未办理物权变更登记，但不影响双方间买卖合同的效力。根据双方对合同主要义务已经履行完毕的情况，该房屋物权变更登记是否进行并不取决于出卖人高建铭、高建红。因此，高建喜与被告永琦公司订立的拆迁协议虽有瑕疵，但并不能导致高建铭享有被拆迁人的资格。原告高建铭的诉讼请求因无事实和法律上的依据而不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条一款的规定，判决：驳回原告高建铭要求确认自己为坐落于城关镇南街办事处五街24号房屋的合法被拆迁人的诉讼请求。宣判后，高建铭不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法查明事实后改判或发回重审。理由是：1、诉讼中，没有任何证据证明涉案房屋属高建铭与高建红共有，一审法院仅依据高建红个人陈述即认定涉案房屋属上诉人高建铭与原审第三人高建红共有错误。2、高建红与被上诉人高建喜均认可出卖涉案房屋时高建铭不在现场，事后也未在房屋买卖协议中签字确认。因此，高建红将高建铭所有房屋擅自处分给被上诉人高建喜，属无权处分。高建喜明知房屋产权证中登记的所有人系高建铭，高建喜购买房屋的行为也不属善意取得。一审法院对高建红与高建喜签订的房屋买卖协议予以采信，并据此作出错误判决；3、高建红提交的录音资料只是上诉人高建铭在知道房屋被拆迁及房屋已被高建红出卖的情况下，协调拆迁纠纷时的谈话，不能证明高建铭事前授权高建红出卖房屋或对高建红出卖房屋予以事后追认。在该录音资料中，并没有任何关于高建铭买卖涉案房屋的信息。该录音系经过剪辑处理，并非原始的视听资料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。高建铭也为此申请二审法院依法对该录音资料是否属剪辑合成进行司法鉴定。因此，本案在没有其他证据相互印证的情况下，一审法院直接采用该证据，完全违反法律规定。
经审理查明，上诉人高建铭、被上诉人高建喜、原审第三人高建红系同胞兄弟。其父母共生育三子三女。三子为高建铭、高建红、高建喜，三女为高×兰、高×兰、高×兰。上诉人高建铭系家中长子。其父母及其大姐高×兰现均已去世。1978年，其父母从甘肃张掖搬迁至永昌前，大姐高×兰已出嫁。搬迁至永昌后，修建了涉案房屋。1989年10月25日，永昌县人民政府颁发了位于原永昌县城关镇南街办事处五街24号、登记证号为永房字第00**号、建筑面积为78.2㎡房屋所有权证。登记所有权人为高建明（高建铭曾用名）。后，永昌县人民政府又分别给高建红、高建喜颁发了永国用（1999）字第1105064-1号、永国用（1999）字第1105064-2号土地使用权证。上述土地使用权证因城市规划进行旧城区改建，被永昌县人民政府于2008年3月10日发文依法收回并予以注销。2009年3月27日，高建红经高建铭同意，将原永昌县城关镇南街办事处五街24号房产以70000元的价格转让给高建喜。高建喜付清70000元价款后，高建红将永房字第00**号房屋权属登记证交给高建喜。马×作为见证人在房屋买卖协议中签字。2010年，高建红将高建铭所有的房款计40000元分多次转付高建铭。2012年2月，永琦公司与高建喜签订了包括上述永房字第00**号权属证书记载的78.2㎡房屋的拆迁补偿协议。认定上述事实的证据有本院依法对高×兰、高×兰及高建铭大姐夫高×的询问笔录、证人马×的询问笔录、登记证号为永房字第00**号房屋所有权证、协议书、永昌县人民政府永政土发（2008）9号关于依法收回国有土地使用权的决定、录音资料、房屋拆迁补偿安置协议书及双方当事人的陈述。
本院认为，上诉人高建铭、被上诉人高建喜及原审第三人高建红三兄弟因对永房字第00**号房产证登记的所有权存在争议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，依法对该事实向三兄弟的姐、妹进行了核实。根据其姐、妹的陈述，涉案房屋系其父母共同生活期间取得，后房产登记在上诉人高建铭的名下，涉案房屋占用范围内的土地又登记在高建红、高建喜的名下。因此，上诉人高建铭主张涉案房屋属其单独所有并在其外出工作期间委托高建红管理的理由不能成立。2009年3月27日，高建红与高建喜签订房屋买卖协议时，上诉人高建铭虽然不在现场，但马好权是该协议的见证人。马好权又证实在出卖房屋时征得了高建铭同意。原审第三人高建红提交的录音资料中也反映出上诉人高建铭收取房款的事实。该份录音资料与证人马×的证言能够相互印证，可以证实高建红在出卖涉案房屋时经过上诉人高建铭同意。上诉人高建铭在一审诉讼中对该录音资料进行质证时，未提出鉴定申请，二审诉讼中提出鉴定申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，对此申请，本院不予支持。上诉人高建铭同意将涉案房屋出卖给被上诉人高建喜，其实质是将其在涉案房屋中拥有的份额转让给高建喜所有。现被上诉人高建喜已实际占有房屋并将该房屋与被上诉人永琦公司达成拆迁补偿协议，高建喜也实际支付了价款。因此，上诉人高建铭现要求确认涉案房屋归其所有的请求，没有事实及法律依据，依法不能成立。上诉人高建铭的上诉理由均不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高建铭承担。本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓霞
审 判 员 吴建红
代理
审判员 蔡中利
二〇一三年十二月二日
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