（2013）青民一初字第1693号
裁判日期: 2013-11-09
公开日期: 2014-05-06
案件名称
张芳与李金航、广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张芳,李金航,广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第1693号原告：张芳，女，汉族。委托代理人：黄桂芳，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。委托代理人：吕杰，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被告：李金航，男，汉族。委托代理人：黄剑，广西通诚律师事务所律师。委托代理人：唐惠玲，广西通诚律师事务所实习律师。第三人：广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司。法定代表人：张兰珍。原告张芳诉被告李金航、第三人广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钟凯独任审判，于2013年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄桂芳、吕杰、被告的委托代理人黄剑、唐惠玲到庭参加了诉讼。第三人经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张芳诉称：2012年4月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于南宁市思贤路X号商铺出租给原告，原告一次性支付两年的租金10.5万元给被告。2012年5月1日，原告对商铺进行装修并开始经营。2013年1月1日，第三人通知原告搬出租赁房屋，并向原告出具其与被告签订的《铺面租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》，此时原告才得知涉案商铺系被告向第三人承租的。因被告长期拖欠租金，第三人已与被告于2012年12月17日解除了租赁合同。被告在明知不具备对外转租的权利的情况下，仍将房屋租赁给原告，并因己方行为导致原租赁合同被解除，亦影响本案租赁合同，被告的行为已构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租金70000元；2、被告赔偿原告装修损失12850元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李金航辩称：一、原告诉称对转租事宜不知晓并非事实。在签订租赁合同之初，被告履行了告知义务。二、被告应返还的租金为52000元。三、原告装修的费用应由其自行承担。在签订合同时，被告将其与第三人签订的租赁合同出示给原告，其中对不能装修铺面进行了约定，原告明知而为。故被告无需承担原告装修损失的费用。第三人广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年4月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定：甲方（被告）将位于南宁市思贤路X号商铺出租给原告，乙方（原告）一次性支付两年的租金10.5万元给甲方；甲方必须按月按时给广西南宁联吉建筑装饰工程有限公司交纳3078元；物业、水电费由乙方承担；合同下方还注明：如2013年至2014年4月30日XX公司未续签给甲方，则甲方退还乙方52000元。合同签订当日，原告向被告支付2012年4月30日至2014年4月30日的租金10.5万元，被告亦出具了《收条》承认收到此款。2012年12月17日，第三人通知原告搬出租赁房屋，并向原告出具其与被告签订的《铺面租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》。另查明：2011年11月6日，被告与第三人签订《铺面租赁合同》，合同约定：被告租用第三人位于思贤路X号铺面，租赁期限从2011年11月6日至2013年4月30日，该合同第五条还约定铺面一切基础设施承租人不能随意改动，承租人增加设施需改动铺面结构，须书面申请说明原由，征得出租人同意后方可实施。2012年12月7日，因被告拖欠房屋租金长达3个月，第三人出具《解除房屋租赁合同协议书》解除与被告签订的《铺面租赁合同》。庭审中，经本院释明，原告表示无需对涉案商铺中原告装修残值进行评估。另经本院询问，原告表示如果《租赁合同》有效，原告请求解除该份合同。本院认为：一、原、被告签订的《租赁合同》效力问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。另，第三人虽未到庭参加诉讼表明是否同意转租，但从原告开始租赁涉案商铺（2012年4月30日）至第三人解除与被告签订的《铺面租赁合同》（2012年12月7日）的时间来看，已超过了6个月，视为第三人已知晓转租事宜。故第三人意见不影响本案合同效力。二、关于合同履行情况。原告依约支付了2012年4月30日至2014年4月30日的租金，但因被告未如期支付租金给出租人导致原租赁合同被解除，被告的行为已构成违约，并导致合同目的无法实现，原告请求解除《租赁合同》于法有据，本院予以支持。鉴于双方在合同项下约定“如2013年至2014年4月30日XX公司未续签给甲方，则甲方退还乙方52000元”，因此被告应退还原告52000元。三、关于装修损失问题。原告主张其不知晓被告系转租的事宜，但从其与被告签订的《租赁合同》第三条约定可知，其知晓转租事宜。原告在明知己方承租铺面系转租的情况下，理应查阅原租赁合同的相关条款。根据原《铺面租赁合同》第五条约定，未经出租人书面许可，承租人不得擅自装修房屋。原告明知而为，应承担相应不利后果。同时，经本院释明，原告表示不需要对装修残值进行评估。因此，原告仅凭一份《收款收据》主张要求被告赔偿装修损失12850元，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张芳与被告李金航于2012年4月19日签订的《租赁合同》；二、被告李金航应向原告张芳返还房屋租金52000元；三、驳回原告张芳的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。审判员 钟 凯二〇一三年十一月九日书记员 唐维婷 微信公众号“”