（2013）南民初字第1957号
裁判日期: 2013-11-09
公开日期: 2014-04-22
案件名称
无锡新江南物业管理有限公司与卢文龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡新江南物业管理有限公司,卢文龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第1957号原告无锡新江南物业管理有限公司，（单位代码：13600799-X）。法定代表人钱宪良，无锡新江南物业管理有限公司董事长。委托代理人金娟、王建军（均受无锡新江南物业管理有限公司的特别授权委托），均系江苏冯骏律师事务所律师。被告卢文龙（曾用名芦文龙），男，1968年10月19日生，汉族，在无锡市宏达热处理锻造有限公司工作。原告无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）诉被告卢文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。依法由代理审判员徐刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新江南物业公司的委托代理人金娟，被告卢文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新江南物业公司诉称，我公司作为无锡新江南花园“世代雅居”（C区）原业主委员会依法选定的物业管理公司，一直为业主提供事实上的物业管理与服务。物业管理费标准经物价局核准，确定为每月按0.75元／平方米计算。卢文龙作为无锡新江南花园“世代雅居”业主，一直欠缴物业管理服务费用。现要求卢文龙支付物业管理费6000元（自2007年12月计算至2011年8月），其中包括电梯费960元（自2009年1月计算至2011年8月），并承担本案诉讼费。被告卢文龙辩称，自2007年12月起其确未交纳物业服务费，但电梯费是一直交纳的，未交物业服务费的主要理由如下：1、原新江南业委会与原告之间的物业服务合同签订至2006年2月28日，之后双方未再签订物业服务合同，因此新江南物业公司无权主张之后的物业费；2、新江南物业管理公司对同一小区采取不同收费标准，且未将收费标准公示告知业主，故新江南物业管理公司收费标准不合法；3、新江南物业公司的物业服务质量差，管理不善，导致卢文龙家门口的沙发被盗。4、新江南物业公司将小区车位出售，收益不明，损害了业主利益。综上，要求驳回新江南物业公司的诉讼请求。经审理查明：卢文龙系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）88号503室（该房屋建筑面积为149.65平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南物业公司与卢文龙就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2013年8月诉讼来院。另查明，新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。又查明，本院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。审理中，卢文龙提供定额发票若干，以证明其已交纳电梯费。新江南物业公司表示上述发票系交纳2008年度电梯费的票据，2009年1月起卢文龙未交纳电梯费。卢文龙对此表示其所提供票据确系交纳的2008年度电梯费票据，但之后交纳的票据已找不到。审理中，新江南物业公司提供催收函一份，证明其向卢文龙催缴过物业费，卢文龙对此表示确有向其催讨，但是因新江南物业公司未尽到物业管理责任，故其拒交。以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、无锡市房屋登记簿证明、催收函、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号卷宗、（2012）南民初字第435号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为，虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，卢文龙认为物业管理费收费标准不合法并不符合事实，该抗辩意见不能成立。本案中，因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，卢文龙拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。至于卢文龙提出的沙发被盗要求新江南物业公司赔偿的主张，因其未提供证据，本案不予理涉。卢文龙提出电梯费已全部交纳，因其未能提供本案所涉2009年1月至2011年8月期间的电梯费已交纳的相关证据，故对该抗辩主张，不予采纳。据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：卢文龙于本判决发生法律效力后十日内支付无锡新江南物业管理有限公司物业服务费3024元，电梯费960元，合计3984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取为25元（已由无锡新江南物业管理有限公司预交），由卢文龙负担。卢文龙于本判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给无锡新江南物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行1103020129200024805）代理审判员 徐刚二〇一三年十一月九日书 记 员 杨洁本案援引法律条款国务院《物业管理条例》：四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”