（2013）唐民四终字第727号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-05-28

案件名称

胡殿春、张丽华与杨富国、刘国英买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省唐山市中级人民法院

所属地区

河北省唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡殿春,张丽华,杨富国,刘国英

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2013）唐民四终字第727号上诉人（原审原告）胡殿春，男，1958年2月6日生，汉族，唐山启新水泥厂退休职工。委托代理人李淑华，女，1941年2月6日生，汉族。上诉人（原审原告）张丽华，女，1969年6月11日生，汉族，唐山汽车配件厂职工。被上诉人（原审被告）杨富国，男，1956年8月20日生，汉族，唐山陡河电厂职工。被上诉人（原审被告）刘国英，女，1956年12月25日生，汉族，唐山一运集团职工。二被上诉人之委托代理人刘秋良，唐山市路北区果园长城法律服务所法律工作者。上诉人胡殿春、张丽华因与被上诉人杨富国、刘国英买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2012年8月17日，二原告与二被告签订房地产转让合同，二原告将其所有的唐山市路北区三益村电厂工房221楼3门401号房屋以36万元价格卖予二被告，并于2012年8月20日办理的房产过户手续。房产过户后，因被告杨富国母亲与弟弟一直在此房产中，被告未能搬入该房中入住。2012年9月12日，被告刘国英向原告出具了书面凭证一份，其内容为：“杨富国、刘国英出售给胡殿春三益楼电厂工房221楼3门401室住房一套，截止到2012年9月15日，如果刘国英不搬出继续居住，刘国英需支付给胡殿春房租；现金每日100元，以此为证。2012年9月12日刘国英”。原告请求被告支付租金28600元，被告对此不予认可，称原告主张的房租没有事实依据和法律依据，被告签名的证明内容是如果刘国英不搬出的话，由刘国英支付房租，被告构成违约，原告可以主张其他权利，但原告主张的是房租每天100元，被告刘国英于1986年实际已经搬出，不存在支付房租。另查，二原告曾于2012年起诉被告杨富国母亲与弟弟，请求搬出唐山市路北区三益村电厂工房221楼3门401室，经法院审理认为二原告的理据不足，驳回诉讼请求。二原告请求二被告支付房租，二被告不予认可，经法院调解，未能达成协议。一审法院认为，被告杨富国、刘国英与原告胡殿春、张丽华买卖房屋如构成违约，二原告可以向二被告主张实际损失。唐山市路北区三益村电厂工房221楼3门401室的现产权人为二原告，二被告早已从此房中搬出，并未在此房中居住。原告主张的如不交付则应当转化为租赁关系，请求二被告支付房屋租金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告胡殿春、张丽华的诉讼请求。案件受理费228元，由二原告负担。一审判后，胡殿春、张丽华不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求及理由为：1.一审法院对本案关键证据未能作出明确认定，导致错误判决。一审法院对2012年9月12日被上诉人刘国英向上诉人出具的书面凭证的认定是错误的，该书面凭证属于被上诉人对上诉人未能按期交付房屋所自愿承担责任的承诺，是被上诉人出现违约情形时，应当承担的违约责任。对于租赁关系的转化则是被上诉人在该书面凭证中提出的，作为其承担违约责任的一种补救方式，而非上诉人要求的。因该书面凭证不违反我国法律强制性规定，应当依法认定有效。2.根据已查明事实，一审判决无法合理解释驳回上诉人诉请的理由，一审法院将依法交付房屋简单的理解为办理过户手续及出卖人不居住。根据一审查明的事实，在该书面凭证出具之前，刘国英已不在涉案房产中居住。故在其明知自己未在房屋居住且无法腾空房屋的情况下，利用文字技巧等隐瞒事实真相，导致上诉人无法依法获取房屋权利，其行为构成诈骗，最终导致的是上诉人支付了房屋价款却无法使用房屋。3.上诉人的诉请是要求给付每日100元的违约金，这是上诉人对实际损失的主张。二被告未按约定交房，已构成了违约，上诉人以此主张违约责任是符合法律规定的。本案上诉人是基于被上诉人的承诺，以其认可的每日100元作为实际损失的计算依据提出的诉讼。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请。被上诉人杨富国、刘国英答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求依法维持原审判决。二审查明，胡殿春、张丽华曾于2012年起诉刘玉琴、杨富友（杨富国的母亲和弟弟）排除妨碍，要求二人搬出诉争房屋。路北区人民法院于2012年12月10日作出（2012）北民初字第3089号民事判决，以“二原告通过房屋转让合同取得争议房产所有权，但二被告一直在争议房屋中居住。原分配公有住房时二被告均为同住人口，同时二被告无其他住所”，故驳回了胡殿春、张丽华的诉讼请求。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的相一致。本院认为，上诉人胡殿春、张丽华与被上诉人杨富国、刘国英于2012年8月17日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在该房屋买卖合同签订后，双方到房管部门办理了过户手续，上诉人亦支付了相应房款。对此，被上诉人杨富国、刘国英理应依照双方合同约定如实履行交付房屋的义务，但由于被上诉人杨富国的母亲和弟弟一直在涉案房产中居住，该房产并未实际交付胡殿春、张丽华。为此，刘国英于2012年9月12日出具证明，该证明载明如刘国英未在2012年9月15日前搬出涉案房产，将支付胡殿春每日100元。该证明应认定为刘国英对其如不能在2012年9月15日交付房屋所应承担违约责任的承诺，故本院对该证明予以确认。杨富国与刘国英作为夫妻，负有同样的交付房产的义务，故上述证明对杨富国亦有效。因此，本院对上诉人胡殿春、张丽华要求二被上诉人杨富国、刘国英自2012年9月15日起按每日100元支付其违约金至实际交付涉案房屋（路北区三益村电厂楼221楼3门401室）止的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1039号民事判决。二、被上诉人杨富国、刘国英自2012年9月15日起按每日100元支付上诉人违约金至实际交付涉案房屋（路北区三益村电厂楼221楼3门401室）止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，二审案件受理费228元，均由被上诉人杨富国、刘国英负担。本判决为终审判决。审　判　长　　贾宝兴代理审判员　　苗会新代理审判员　　王国聚二〇一三年十一月八日书　记　员　　李卓函百度搜索“”