（2013）北民一终字第123号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-10-31

案件名称

上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司与被上诉人李小洪商品房销售合同纠纷民事二审判决民事判决书

法院

广西壮族自治区北海市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区北海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北海嘉禾嘉房地产有限公司,李小洪

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书（2013）北民一终字第123号上诉人（一审被告）：北海嘉禾嘉房地产有限公司。法定代表人：张新华，总经理。委托代理人：卢春林，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。委托代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师被上诉人（一审原告）：李小洪。委托代理人：李付元。上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司因与被上诉人李小洪商品房销售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月28日受理后，依法组成合议庭于2013年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司的委托代理人卢春林，被上诉人李小洪的委托代理人李付元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市北海大道东延线3号和苑小区和雅轩2单元0302号房，房屋总价款309384元，被告于2011年10月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用。合同同时约定逾期交付房屋的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金等违约责任。合同签订后，原告按约支付了全部购房款309384元给被告。被告分别于2011年10月31日、2012年1月21日、2012年3月20日通过电��通知、登报及书面通知方式通知原告收楼。2012年3月30日，被告办理涉案商品房竣工验收备案手续，但备案后被告不再通知原告交房。为此，原告认为被告未能按约定通知交房，且涉案房屋存在质量问题为由，至今未接收涉案房屋并诉至法院，请求判决：1、被告支付原告延期交房违约赔偿金92041.74元；2、更换不符合国家标准的铝合金窗、门及入户门；3、被告承担物业管理费850元；4、被告承担本案的诉讼费。另查明，涉案房屋入户门安装柳州市桂东防火门厂生产的防火门，窗户安装南南铝业股份有限公司生产的平开铝合金窗或平果亚洲铝合金门窗有限公司生产的推拉铝合金窗。再查明，合同签订后至2011年10月31日止，北海市有36天最大风力达到阵风6级以上，有52天日降雨量在17毫米（中到大雨）以上。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当��人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的合同，双方应全面履行合同义务。被告没有按照合同的约定履行交房义务，因此应承担相应的违约责任。按照合同的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告虽然曾三次通过不同方式通知原告收楼，但三次均是在涉案房屋未达到交付条件的情况下通知交房，且在涉案房屋验收备案后被告没有再书面通知原告。因此，导致涉案房屋至今没有交付，是由于被告不完全履行合同造成的，被告应承担违约责任，即被告须从2011年11月1日起，按日向原告支付已付房价款万分之二的逾期交房违约金。虽然合同约定如遇连续中到大雨3个小时及6级台风以上的，出卖人可据实予以延期交房，但被告提供的证据未能证明同时出现连续中到大雨3个小时及6级台风以上的天��，因此，该院认为交房时间不应顺延。按照合同的约定，涉案房屋的入户门安装品牌防火门，窗户安装品牌铝合金窗。现涉案房屋入户门及窗户的安装符合合同的约定，且涉案房屋已办理竣工验收备案手续。因此原告认为涉案房屋存在质量问题，请求被告更换不符合国家标准的铝合金窗、门及入户门，该院不予支持。由于原告未向法院提供证据证明其已交纳物业管理费，故原告要求被告承担物业管理费的请求，该院亦不予支持。因此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告北海嘉禾嘉房地产有限公司须向原告李小洪支付逾期交房违约金（违约金从2011年11月1日起每日按已付房价款309384元的万分之二计算至本��确定支付之日止，以后按合同约定另计）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币2122元，由被告负担。上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决没有如实全面查明本案的关键事实，曲解合同约定有关房屋交付条款文义，认定上诉人逾期交房错误，属事实不清，认定错误，所做判决不当，依法应予以改判。首先，原审法院对商品房交付条件认定错误。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第八条中，明确约定的交房条件为2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人（即被上诉人），该合同条款中还同时约定了恶劣天气原因导致延误的，出卖人（即上诉人）可以据实延期交付。本案所涉商品房是于2012年1月10日经勘查、涉及、施工、监理和建设五方竣工验收合格，并于2012年3月30日向建设主管部门申��备案。本案所涉的商品房达到合同第八条第一款约定的“经验收合格”的交付条件的时间应为2012年1月10日，而非原审法院认定的备案资料收讫时间2012年3月30日。根据《房屋建筑和执政基础设施工程竣工验收备案管理办法》和《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设工程竣工验收备案是指建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。由此可知，工程竣工验收合格是向建设行政主管部门申请备案的前提条件，2012年3月30日是备案资料收讫时间，而不是房屋验收合格时间。本案合同中约定的交付条件是工程竣工经验收合格，而��是建设行政主管部门备案。原审法院没有查明合同明确约定的“经验收合格”的交付条件，又无视备案表中载明的竣工验收的时间（2012年1月10日）以及勘察、涉及、施工、理和建设等五方验收合格的签证时间，竟然将工程竣工备案行为认定为合同当事人约定的房屋交付条件成就的前提，是明显的错误认定。原审法院认定备案机关收讫备案资料的时间作为商品房验收合格的时间，是对在建工程竣工验收备案制度的错误理解，竣工验收备案条件是工程竣工且须验收合格。本案所涉商品房验收合格时间即商品房符合交付条件的时间为2012年1月10日，而非原审法院认定的建设主管部门收讫备案资料时间2012年3月30日，请二审法院查明事实后予以纠正。其次，原审法院认定上诉人须“同时出现连续中到大雨3小时及6级台风以上”方可据实延期交房，不符合在建工程施工遇恶劣天气顺延原则。合同约定的“连续中到大雨3小时及6级台风以上”存在很明显的笔误，原意应为两种情况之一存在，即可据实延期。如此理解，方符合自然规律和普遍惯例。须知，同时出现两种恶劣天气的情况是极少的。根据建筑行业的施工合理延期的惯例，只要存在其中一种情况，即可顺延。本案所涉商品房是否能在合同约定的期限内竣工，是取决于施工中是否存在合理顺延的情况。此外，原审法院也已查明并认定了在本案合同签订后至交付日期间，北海出现中到大雨天气的天数为23天，最大风力达到阵风6级以上的天数有22天。根据公平合理的原则，上诉人可据实延期，即从逾期时间中扣减恶劣天气导致的45天延期。综上所述，原审法院在本案中审查事实不清，认定事实错误，所作判决不当，依法应予改判。恳请二审法院依法撤销原审判决第一项，维持第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人李小洪辩称：一、原审法院对商品房交付条件适用法律条款准确无误。第一、验收合格不是上诉人认为的验收合格，也不是参建五单位的验收合格。第二、只有在主管部门备案才是交房的条件。《中华人民共和国标准化法》规定：“强制性标准必须执行”；合同法第五十二条：“不得违反法律、行政法规的强制性规定”；《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）中第6.0.7条标准为国家标准，规定：“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用”。第三、现实生活中没有备案，商��房无法办理产权证。中华人民共和国建设部令第81号《实施工程建设强制性标准监督规定》第二条：“在中华人民共和国境内从事新建、扩建、改建等工程建设活动，必须执行工程建设标准”。所以，“备案”是政府保障建设工程质量的重要制度，是工程竣工验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的证明文件，是统一、唯一正确的交房标准。二、上诉人以遇恶劣天气为由据实延期并没有依据。第一、上诉人是为了逃避经济赔偿责任违规交房。第二、大风、大雨对工期会有影响，它是可预知的，在安排工程进度时会充分考虑。第三、更重要的是，合同法第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。上诉人不仅违反了合同法、商品房销售管理办法的规定，还单方违反合同约定；这种解释只是为了扩大免责范围。被上诉人在期限内并没有接到上诉人提供的任何告知文书。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人向本院提供以下证据：1、（2013）北民一终字第46号《民事调解书》、工程监理日记，证明合同签订后至竣工验收期间，异常天气的情况以及由于异常天气原因导致工期延后，依合同约定应当扣除逾期天数顺延交付；2、被上诉人收房的情况材料；证明被上诉人李小洪的收房时间是2013年3月26日。被上诉人质证认为：气象信息没有法定依据可以作为延期交房的理由，因此异常天气不能作为逾期交房的理由。被上诉人李小洪收房时间是2013年3月26日。本院认为，上诉人提供的上述证据证明了上诉人与被上诉人履行涉案合同的相关情况，可作为本案参考依据。经二审审理查明：被上诉人李小洪已于2013年3月26日接收涉案房屋。此外的事实与一审查明的基本相同，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的行为，包含涉案房屋具备交付条件的时间以及上诉人提出的恶劣天气天数应否在逾期交房时间内予以扣减。本院认为：上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司与被上诉人李小洪在2010年8月12日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依照合同的约定全面履行义务。关于涉案房屋的交付条件、具备交房条件的时间以及交房的时间，按照涉案合同的约定，上诉人��当在2011年10月31日前，将经验收合格的商品房交付被上诉人使用，且商品房达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。根据上诉人提供的竣工验收备案表证实涉案房屋具备交房条件的时间即验收合格的时间是2012年1月10日，上诉人虽然曾三次通过不同方式通知被上诉人办理交房手续，但符合双方合同约定的在涉案房屋达到交付条件的情况下书面通知交房的时间是2012年3月20日，上诉人并没有按照合同约定的期限履行交房义务，因此应承担违约责任。此外，涉案合同为上诉人一方提供的格式合同，上诉人关于该合同的“连续中到大雨3小时及6级台风以上的”约定为笔误的抗辩理由，本院不予采纳。而涉案合同明确约定了如遇连续中到大雨3个小时及6级台风以上的，上诉人可据实予以延期交房，但上诉人提供的证据未能证明双方履行合同过程中出现��连续中到大雨3个小时及6级台风以上的天气，因此，上诉人要求从逾期交房时间中扣减恶劣天气的45天的请求，本院不予支持。由于上诉人存在逾期交房的行为，因此应承担相应的违约责任，即上诉人须从2011年11月1日起至2012年3月20日止，按日向被上诉人支付已付房价款万分之二的逾期交房违约金。综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院对其有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第753号民事判决第二项；二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第753号民事判决第一项为：上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司须向被上诉人李小洪支付逾期交房违约金（违约金从2011年11月1日起每日按已��房价款309384元的万分之二计算至2012年3月20日止）。一审案件受理费2122元，二审案件受理费2122元，合计4244元，由上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司负担396元，被上诉人李小洪负担3848元（被上诉人与上诉人已分别预交一审案件受理费与二审案件受理费，上诉人预交超出其应负担的部分，在履行上述债务时将被上诉人尚应负担的部分予以扣减）。上述款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　董新永审　判　员　　李雪燕代理审判员　　张意凤二〇一三年十一月八日书　记　员　　陈永辉附：本判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约��全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”