（2013）南民初字第10274号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-09-08

案件名称

张继厚与青岛同家商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市市南区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张继厚,青岛同家商务酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百二十条

全文

青岛市市南区人民法院民事判决书（2013）南民初字第10274号原告（反诉被告）张继厚。委托代理人赵毅，山东昌圣律师事务所律师。委托代理人朱艳辉，山东昌圣律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛同家商务酒店有限公司。法定代表人程成，职务董事长。委托代理人盛雁，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人王瑜，山东元鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）张继厚与被告（反诉原告）青岛同家商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张继厚及其委托代理人赵毅、朱艳辉，被告的委托代理人盛雁、王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其于2009年11月20日与被告签订房屋合同，2011年11月11日被告私自断电，原告和其他所有租赁业主无法营业，原告找被告要求继续履行合同并缴费，但是被告拒绝收费。2012年4月30日被告晚上私自撬开原告租赁房屋的门锁，搬走所有物品。第二天原告报案，派出所警官通知被告，被告的律师说搬走物品已经全部拍照了，物品至今没有归还。双方签订了5年的合同，被告单方毁约导致原告失业并且损失巨大，要求判令1、被告返还1万元押金及店内物品；2、判决被告赔偿原告被迫停业期间的损失2474.99元；3、判决被告赔偿餐厅改造的装修和购买设备折旧后的费用10940元；4、诉讼费及相关费用由被告承担。被告辩称，原告的诉请并无事实和法律依据，应依法予以驳回。本案事实是原告违约在先，依照合同约定，原告无权要求被告支付��金及停业损失等。2009年11月20日原被告双方签订了涉案房屋的房屋租赁合同，就租金交纳时间及违约责任等作出了明确约定。根据合同约定，原告应履行先合同义务，即在2011年11月前向被告缴纳下一年度的房租，但原告未按约支付租金；双方租赁合同履行的必要条件是原告应依约给被告提供员工餐，如不能提供，被告有权解除合同并不予退还租金及押金等。本案原告未履行上述合同义务，已构成违约且违约在先，根据合同约定和法律规定，被告有权解除合同，即被告系合法解除房屋租赁合同，原告无权要求被告返还押金。合同合法解除后，本案原告仍恶意占用房屋拒不搬出达半年之久，原告无权要求被告赔偿2011年11月2日至11月19日的损失。原告诉称的店内物品及装修并非原告所有，无权要求被告退还及承担折旧费用。原告租赁的是餐厅经营所需物品齐全的出租物，��仅为在房屋租赁期间无偿提供给原告使用，原告对其并不享有所有权，故不存在返还之诉请，原告也无任何证据证明该项诉请成立。反诉原告诉称，根据反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同的约定，被反诉人应在2011年11月前向反诉人交纳下一年度房屋租金人民币36750元，但被反诉人未按约履行合同规定的全部义务，反诉人按照约定解除与被反诉人的房屋租赁合同。合同解除后，被反诉人不仅不交还房屋，反而继续恶意占用该房屋。合同解除后，反诉人又将该房屋合法出租给第三方使用，但被反诉人不仅不交还房屋和反诉人的物品，并故意在该房屋租赁并交付第三方使用时不断恶意阻挠，霸占该房屋拒不搬出，同时被反诉人还扎破反诉人的车胎、砸坏反诉人的配电盘，给反诉人造成了严重的经济损失和恶劣影响，反诉人在反复向公安机关报警后，才得以收回房屋��被告依法提起反诉，要求法院依法判令原告支付欠付的房屋占有使用费18375元及违约金10000元（共计28375元）；判令原告赔偿损害反诉人财产损失3030元及其他损失。本案诉讼费全部由被反诉人承担。庭审中，因反诉请求第二项与本诉不是同一法律关系，经本院释明后，反诉人撤回该项反诉请求。反诉被告辩称，反诉人所称的房屋占用费和违约金无事实和法律依据。反诉人违约断电导致反诉被告无法营业，反诉原告没有证据证明双方已解除合同，也没有证据证明反诉被告恶意占有房屋，造成的损失与本案无直接必然的法律关系，不属于同一案件的反诉请求，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，原（承租方）、被告（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，被告将位于青岛市市南区三门峡路6号同家商务酒店内2间房屋出租给原告使用。租赁期自2009年11月20日起至2014年11月19日止。合同约定，房屋质量合格。水、电通，天然气通。承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。如承租方逾期不搬迁，出租方有权通过仲裁或诉讼程序解决，出租方因此所受的损失由承租方负责赔偿。第一年和第二年的房屋的税后租金为35000元，如提供发票，则租金为45000元。交纳期限为年付。押金1万元，待房屋结束租赁时，承租方将承租期内产生的所有费用结清后，出租方应将押金退还给承租方。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金1万元。出租方将大堂装修及厨房设施、设备、餐具等（设备明细见附件）留给承租方，承租方在租赁期间应当正确，仔细的使用厨房设施、设备，保证设备不被破损，外观没有认为破坏。待承租结束后，承租方将厨房设备完好无损的还给出租方，设施、设备、餐具等属于正常使用损耗的，且将承租期内所有费用全部结清后，出租方应将押金退还给承租方。如归还时设施、设备、参加等如与原样不一致，承租方需照价赔偿。承租方在租赁房屋期间必须按照出租方要求每天为同家酒店上班员工提供午餐2元／人；晚餐1元／人。如不提供，出租方有权单方面中止合同，租金、押金概不退还。出租方将按月根据实际用餐人数将餐费结给承租方。2009年11月4日，原告向被告交付房屋租金3.5万元及押金1万元。2010年11月16日，被告交付3.5万元租金，被告开具收据并在备注上载明：自2010年11月20日至2011年11月19日。原、被告确认，原告之后并未另行向被告支付租金或其他费用。原告另提供通知函及证人证言一份，证明被告在原、被告房屋租赁期届满前，即2011年11月19日前即强行断电，致使包括原告在内的业主无法正常经营。被告质证后对该两份证据不予认可。为证明被告于2012年4月30日私自搬走原告所属物品，原告提供录像光盘一张并申请证人黄青云出庭作证。证人黄青云称，11月2日断电过，很多租户找过被告，答复我们说只租房子不租电。四月底的时候，不到五一的时间，有人告诉我有人撬锁搬东西，我到达时候东西已经装在车上了，我不知道原告都有什么东西被拉走，我们平常看到原告屋里有空调、收款机、冰箱、微波炉、桌子、椅子、电饭锅等，其他没注意过。我问搬家公司的司机，他们说是同家商务酒店的人。被告质证后认为光盘内容不能证明原告主张，证人证言进是证人的个人推测，且证人与被告在去年曾有过诉讼关系，有利害关系，其证言不具有客观性和公正性，不能作为本案证据使用。为证明被搬走物品及装修折旧损失，原告另提供清单两张及发票、收据一宗。被告质证后不予认��。被告主张原告未依照合同约定向被告员工提供工作餐，故双方合同已经解除。原告非法占用房屋至2012年4月30日，应向原告支付2011年11月至2012年4月的房屋占用费及违约金。原告则主张被告应向其赔偿经营损失。上述事实，有房屋租赁合同、收据、通知函、证人证言、清单、光盘、发票及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定的生效条件，具备法律拘束力，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。房屋租赁合同中，出租方应承担提供符合使用条件的房屋的义务，承租方应承担按时支付房屋租金的义务。本案中，被告虽然对原告提供的通知函、证人证言不予认��，但该两份证据与证人黄青云的证言可以相互印证，本院依法对该两份证据予以采纳。被告在合同履行期内擅自断电，已经违反房屋租赁合同的履行目的，其行为违反合同约定，应承担违约责任或赔偿原告实际损失。原告本案中未主张违约责任，而仅主张由被告赔偿其经营损失，是对其诉讼权利的选择，对此本院予以认可。但原告并未提供证据证明其经营所得，故其主张要求被告赔偿其损失的主张，证据不足，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中合同约定原告应为被告提供员工餐，如不提供，被告有权单方面中止合同，租金、押金概不退还。经庭审询问，原告无法证明其依照合��约定为被告方提供了相应服务，因此，被告方可据此提出解除合同的要求。但解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现被告并未提供证据证明其曾通知原告解除合同，故直至原告自认的失去对房屋控制的2012年4月30日，视为原、被告间合同正式解除。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依据员工餐费的合同约定，被告可依法扣留原告方押金。关于被告要求原告支付2011年11月至2012年4月的房屋占用使用费的诉讼请求，对此，本院认为，因截止2012年4月30日，原、被告间合同并未解除，原告应依据合同约定继续向被告支付房屋租金及房屋占用使用费，但因被告擅自断电的行为，致使房屋不具有租赁目的，故考虑实际情况及合同目的，本院依法对被告的该主张不予支持。关于原告要求被告返还其店内物品并赔偿改造费用、折旧费用的主张，本院认为，因合同约定的出租方提供的房屋具有装修及厨房设施、设备、餐具等，而原告的证据也无法证明其实际购买物品、价值以及与相关租赁房屋之间的关系，因此原告主张返还并赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百二十条的规定，判决如下：一、驳回原告张继厚的诉讼请求。二、驳回反诉原告青岛同家商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费385元，由原告负担。反诉费254.5元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长　于　梦审判员　吴同岗审判员　张鲁波二〇一三年十一月八日书记员　刘成荫关注微信公众号“”