（2013）东中法民一终字第1223号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-02-17
案件名称
东莞市耀星物业投资有限公司与东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社、东莞市金铸机械设备有限公司、刘芳华、黄必辉因租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市耀星物业投资有限公司,东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社,东莞市金铸机械设备有限公司,刘芳华,黄必辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1223号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市耀星物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅村太子塘。法定代表人：邓庆其，董事长。委托代理人：吴明恒，广东众达律师事务所律师。委托代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区。法定代表人：陈智超，该单位董事长。委托代理人：叶荣香，广东虎门律师事务所律师。原审第三人：东莞市金铸机械设备有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区仁中岗凤兴二路*号厂房。法定代表人：康天龙，该公司总经理。委托代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。原审第三人：刘芳华，男，汉族，1976年9月出生。原审第三人：黄必辉，男，汉族，1977年6月出生。上诉人东莞市耀星物业投资有限公司（以下简称耀星公司）与被上诉人东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社（以下简称北栅仁中岗合作社）及原审第三人东莞市金铸机械设备有限公司（以下简称金铸公司）、刘芳华、黄必辉因租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民二初字第2612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2012年5月18日，北栅仁中岗合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除北栅仁中岗合作社与耀星公司签订的《厂房租赁合同书》，要求耀星公司及金铸公司、刘芳华、黄必辉将案涉房屋交回给北栅仁中岗合作社。2、耀星公司向北栅仁中岗合作社支付租金586703元（该租金从2011年12月1日起暂计至2012年5月31日，其余租金按每月112264元计至耀星公司交回房屋时止）。3、耀星公司向北栅仁中岗合作社支付迟延交付租金的滞纳金424555.68元（该滞纳金从2011年12月1日起每天按拖欠租金的1%暂计至2012年5月18日，其余滞纳金按上述标准计至耀星公司交清租金时止）。2012年6月18日，耀星公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、确认耀星公司与北栅仁中岗合作社签订的《厂房租赁合同书》无效。2、北栅仁中岗合作社向耀星公司返还租赁保证金及2011年11月、12月案涉厂房租金共423673元。3、北栅仁中岗合作社赔偿耀星公司损失，包括保证金及租金的利息损失22888.3元（利息损失以租金及保证金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从给付之日起计至付清之日止，暂计至2012年6月15日为22888.3元）、厂房宿舍的装修损失约800000元。原审法院经审理查明：2011年8月10日北栅仁中岗合作社作为出租方（甲方）、耀星公司作为承租方（乙方），签订一份《厂房租赁合同书》。约定北栅仁中岗合作社将位于东莞市虎门镇北栅仁中岗中灯村农贸市场旁的房屋（包括厂房、宿舍）租赁给耀星公司使用。出租的厂房情况包括消火栓系统及其他相关配套设施设备和活动空间，甲方提供厂房铁皮棚给乙方使用，租赁建筑面积为10576平方米，厂房配套宿舍租赁建筑面积为2135平方米；租赁期限为10年，即自2011年9月1日至2021年8月31日止；在租赁合同生效之日起，甲方将厂房按现状交付乙方，且乙方同意按厂房及设施的现状接管，厂房装修期为两个月；厂房租金第一年至第六年每月租金为112264元，第七年至第十年每月租金为129103元，自2011年11月1日起计租，标准厂房每月租金9元／平方米，宿舍每月租金8元／平方米；乙方须在每月10号前缴交当月租金，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的1%滞纳金，超过当月20号仍未缴清的，视为乙方单方根本违约；乙方在经过甲方书面同意情况下，可以将上述厂房转租给第三方。合同同时对装修及违约责任等进行了约定。合同签订后，北栅仁中岗合作社将案涉房屋交付给耀星公司使用，同时耀星公司向北栅仁中岗合作社支付了租赁保证金224528元及2011年11月租金112264元，后于2011年12月16日向北栅仁中岗合作社汇入86881元。2011年8月18日，案涉的其中一栋面积为2820平方米的独立厂房发生火灾，耀星公司自此没有继续实际使用该厂房。后因耀星公司未能依约向北栅仁中岗合作社支付租金，北栅仁中岗合作社在向耀星公司发出催款律师函后仍未收到租金，遂诉至法院请求判如所请；耀星公司在法定期间内提出反诉，请求确认双方签订的合同无效并返还相关款项、赔偿损失。另查明，耀星公司在承租了案涉厂房后，将案涉厂房分别转租给金铸公司、刘芳华和黄必辉使用。其中金铸公司于2011年9月4日与耀星公司签订了《厂房租赁合同》，合同期限自2011年10月10日至2017年9月30日止，约定每月租金为48000元；刘芳华于2011年11月2日与耀星公司签订了《厂房租赁合同》，合同期限自2011年11月11日至2016年10月30日止，约定每月租金为3100元，并开办了东莞市虎门冠华机电经营部。金铸公司和刘芳华至今仍在使用案涉厂房进行经营生产，而黄必辉已搬离案涉厂房。原审庭审中，金铸公司和刘芳华表示即使北栅仁中岗合作社与耀星公司因本案纠纷解除合同，金铸公司和刘芳华亦愿意继续以北栅仁中岗合作社与耀星公司原租赁合同的条件承租案涉厂房，但案涉发生火灾的厂房除外。北栅仁中岗合作社与耀星公司主要就案涉租赁合同是否有效及耀星公司应否支付租金存在较大争议。北栅仁中岗合作社认为，案涉的《厂房租赁合同书》有效，耀星公司应依约支付租金给北栅仁中岗合作社。北栅仁中岗合作社向原审法院提交了两份《建设工程规划许可证》及图纸和四份《建筑工程竣工验收证书》，主张案涉房屋北栅仁中岗合作社已取得了建设工程规划许可证，房屋建成后已经竣工验收，并取得建筑工程竣工验收合格证，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）》第二条及《村庄和集镇规划建设管理条例》第27条的规定。加之从《厂房租赁合同书》第一条第3项及第三条的内容可知，案涉房屋移交给耀星公司时配有消防设施，耀星公司接收房屋后有对房屋内的基础设施设备包括消防设施进行维修并保证正常使用的义务，且北栅仁中岗合作社提供的《建筑工程消防验收意见书》可证明案涉房屋已经消防验收合格，故耀星公司以此拒付租金没有依据。耀星公司则认为，案涉的《厂房租赁合同书》无效，因北栅仁中岗合作社至今未能取得案涉房屋的规划许可证正本，而副本所对应的规划建筑物与案涉房屋不完全相符，且北栅仁中岗合作社无法出具建筑工程消防验收意见书原件，亦无法证明案涉房屋在《厂房租赁合同书》签订时已通过消防验收，由此可见案涉房屋没有通过有效的规划验收和消防验收，违反了我国法律法规的强制性规定，故耀星公司依法抗辩不予支付租金。与此同时，耀星公司认为，北栅仁中岗合作社隐瞒该事实存在重大的过错，依法应对合同无效承担全部或主要责任，向耀星公司返还租金、保证金，并赔偿租金及保证金的利息损失、装修损失。此外，就厂房火灾事故发生的原因，北栅仁中岗合作社与耀星公司各执一词，北栅仁中岗合作社认为因耀星公司使用厂房不当导致，耀星公司则认为由于北栅仁中岗合作社没有完善的消防设施设备所造成。关于北栅仁中岗合作社提交的两份《建设工程规划许可证》（后附图纸），均盖有“东莞市虎门镇城镇建设规划办公室报建专用章”，并有“副本”字样及“竣工验收没违章持副本换发正本”章，建设位置均为“虎门镇北栅中墩村”。其中日期为1996年12月13日的一份显示：建设单位“北栅中墩村”，建设项目名称“厂房、宿舍、佔地面积肆仟伍佰贰拾伍平方米”，建设规模“框架厂房两层、宿舍肆层”，附图及附件名称“（共建面积壹万平方米）”；日期为1999年1月19日的一份显示：建设单位“北栅精美陶瓷厂”，建设项目名称“厂房（新建）”，建设规模“框架（三层半），用地面积捌佰陆拾贰点捌平方”“（共建贰仟捌百平方）”。而四份《建筑工程竣工验收证书》均显示“被核定为合格工程”，并盖有“东莞市虎门镇建设工程质量监督组”章。其中发证日期为2000年12月28日的一份，显示：工程名称“北栅精美陶瓷厂房”，建设单位“北栅精美陶瓷厂房”，工程地点“北栅中墩村”，建筑面积“2800㎡”，结构型式／层数“框架／三层半”，开工时间“1999－06－01”，竣工时间“2000－11－23”。其余三份发证日期均为1997年8月7日，工程地点均为“北栅”，建设单位均为“北栅中灯村”，开工和竣工时间均分别为“97.1”、“97.7”，该三份证书显示的工程名称及对应的建筑面积、结构型式／层数分别为厂房Ａ幢3200㎡框架／二层、厂房Ｂ幢3950㎡框架／三层、宿舍楼2000㎡框架／四层。《建筑工程消防验收意见书》系东莞市公安消防局发出的关于东莞辰宝工艺品有限公司消防验收合格的意见。在案件审理过程中，耀星公司为证实其投入了800000元对案涉房屋进行装修，向原审法院提交了耀星公司北栅中墩工程承包合同、《支出证明单》、《收款收据》、《送货单》等资料，该些资料显示耀星公司将相关工程承包给廖文通等人承建，并向恒兴五金部等销售商购买角铁等材料，相应款项耀星公司以现金或支票等方式支付给廖文通等人。此外，耀星公司向原审法院提交了评估申请书，申请对案涉房屋即东莞市虎门镇北栅仁中岗中灯村（除发生火灾部分）厂房、宿舍室内装修改造工程进行装修投入及现有价值两项评估，后耀星公司以未在指定期限预缴费用的行为撤回对装修投入评估的申请。广东坤元正量资产评估有限公司对案涉房屋（除发生火灾部分）的现有价值进行了评估，并作出《坤正评报ＳＡ（2012）0371号资产评估报告书》，得出评估结论：本次委托评估的资产，在2012年11月2日的现有价值为615341元，其中无争议部分为304650元，有争议部分为310691元。北栅仁中岗合作社于2012年5月19日申请对耀星公司进行财产保全。根据其申请，原审法院于2012年5月22日作出（2012）东二法民一初字第2612－1号民事裁定，于2012年5月23日向金铸公司、刘芳华、黄必辉送达上述民事裁定书，要求金铸公司、刘芳华、黄必辉将每月租金汇至原审法院指定帐号，以此查封耀星公司的每月租金收益。经查，至2013年3月29日原审法院收到到帐款项共计133192元，其中缴款人“东莞市壮朗灯饰有限公司”两笔各3096元，“康艳妹”两笔各48000元，“东莞市虎门冠华机电经营部”一笔3100元，“刘芳华”六笔各3100元，“刘芳华”一笔9300元。原审法院认定以上事实的证据有：北栅仁中岗合作社提供的《厂房租赁合同书》、律师函及快递清单、《建设工程规划许可证》及图纸、《建筑工程竣工验收证书》和《建筑工程消防验收意见书》；耀星公司提供的《收款收据》、《银行进账单》、《厂房租赁合同书》、《消防系统安装工程交接单》、耀星公司北栅中墩工程承包合同、《支出证明单》、《收款收据》、《送货单》和现场相片，庭审笔录等。原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，北栅仁中岗合作社与耀星公司于2011年8月10日签订《厂房租赁合同书》，约定北栅仁中岗合作社将位于东莞市虎门镇北栅仁中岗中灯村农贸市场旁的房屋（包括厂房、宿舍）租赁给耀星公司使用。就本案争议问题分析如下：一、关于案涉《厂房租赁合同书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，北栅仁中岗合作社持有东莞市虎门镇城镇建设规划办公室发出的《建设工程规划许可证》，相关工程经东莞市虎门镇建设工程质量监督组竣工验收合格。原审法院认为，北栅仁中岗合作社经东莞市虎门镇城镇建设规划办公室审定符合城市规划要求并准予其建设案涉房屋，其与耀星公司于2011年8月10日签订的《厂房租赁合同书》有效，原审法院对此予以确认。二、关于耀星公司是否存在违约行为及应否解除案涉的《厂房租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，耀星公司作为承租人，在承租期间应当按照双方订立的《厂房租赁合同书》向北栅仁中岗合作社支付每月租金。且《厂房租赁合同书》第十二条第2款约定耀星公司逾期30天仍未缴交租金的，视为其单方违约。现耀星公司未能依约向北栅仁中岗合作社履行支付租金的义务，故原审法院认为耀星公司存在违约行为。如前所述，在耀星公司未能依约履行支付租金义务的情况下，北栅仁中岗合作社于2013年3月向耀星公司发出催款律师函后，耀星公司仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定及《厂房租赁合同书》第十三条第2项约定，北栅仁中岗合作社可以解除合同，故原审法院对北栅仁中岗合作社请求解除《厂房租赁合同书》予以支持。三、关于耀星公司应否向北栅仁中岗合作社支付租金及延迟付款的滞纳金。因耀星公司在承租期间未依约向北栅仁中岗合作社支付每月租金属于违约行为，故北栅仁中岗合作社要求耀星公司支付租金及延迟付款的滞纳金的请求，原审法院予以支持。但鉴于导致厂房发生火灾事故的原因尚未经相关部门作出事故认定，而耀星公司无法正常使用亦未实际使用发生火灾事故的厂房，故该部分厂房的租金应暂予以扣除，据此耀星公司每月应支付给北栅仁中岗合作社的租金应为112264元－9元／平方米×2820平方米＝86884元。由于合同约定从2011年11月1日起计租，2011年11月1日至2012年5月31日期间应付租金为86884元／月×7个月＝608188元，扣除耀星公司已付租金112264元＋86881元＝199145元，故耀星公司应支付拖欠北栅仁中岗合作社2011年11月1日至2012年5月31日期间的租金应为409043元，2012年6月1日起租金按每月86884元计至原审判决生效之日止。至于延迟付款的滞纳金，应当按照《厂房租赁合同书》第四条第3项约定支付，基于耀星公司按每月86884元已足额支付了2011年11、12月两个月租金，故该滞纳金应从2012年1月1日起计算。四、关于北栅仁中岗合作社应否返还耀星公司已缴的保证金、租金及赔偿利息、装修损失。如前所述，耀星公司应当依约向北栅仁中岗合作社履行支付租金的义务，且按照《厂房租赁合同书》第十三条第2项约定“乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回厂房，没收保证金，乙方已缴交的租金不予退回”，故耀星公司要求返还保证金、已缴租金及赔偿利息的请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于装修损失问题，按照《厂房租赁合同书》第八条约定，耀星公司根据自身需要对案涉房屋进行装修改造等的费用应由其自行承担，故耀星公司请求北栅仁中岗合作社赔偿装修损失，原审法院不予支持。五、关于金铸公司、刘芳华、黄必辉应否将案涉房屋交回给北栅仁中岗合作社。耀星公司在承租了案涉房屋后，将案涉房屋分别转租给金铸公司、刘芳华和黄必辉使用，该行为虽未得到北栅仁中岗合作社的书面同意，但北栅仁中岗合作社作为出租方对上述行为未以任何形式予以阻挠，且从金铸公司、刘芳华及耀星公司的陈述可知，北栅仁中岗合作社实际一直知悉该转租行为，由此可见北栅仁中岗合作社对该转租行为是默许的。现黄必辉已搬离案涉房屋，意即表明不再继续租赁使用案涉房屋，北栅仁中岗合作社在其与耀星公司签订的《厂房租赁合同书》解除后，可收回案涉的该部份房屋。而金铸公司和刘芳华至今仍在继续使用案涉房屋进行经营生产，且金铸公司和刘芳华在原审庭审中明确表示即使北栅仁中岗合作社与耀星公司因本案纠纷解除合同，亦愿意以北栅仁中岗合作社与耀星公司原租赁合同的条件继续承租案涉厂房，但案涉发生火灾的厂房除外。原审法院认为，金铸公司和刘芳华分别与耀星公司签订的租赁合同期限均未届满，而北栅仁中岗合作社显然是知道并默许耀星公司的分租行为的，北栅仁中岗合作社与耀星公司签订的《厂房租赁合同书》解除后，北栅仁中岗合作社可代替耀星公司作为出租方与金铸公司和刘芳华继续履行《厂房租赁合同书》相应的权利义务，但不包括案涉的发生火灾的厂房部分。故原审法院对北栅仁中岗合作社要求金铸公司和刘芳华交回案涉房屋的请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社与东莞市耀星物业投资有限公司于2011年8月10日所签订的《厂房租赁合同书》有效。二、解除东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社与东莞市耀星物业投资有限公司于2011年8月10日所签订的《厂房租赁合同书》。三、限东莞市耀星物业投资有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社支付租金409043元（该租金暂计至2012年5月31日，2012年6月1日起租金按每月86884元计至判决生效之日止）。四、限东莞市耀星物业投资有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社支付迟延交付租金的滞纳金（该滞纳金从2012年1月1日起每天按拖欠租金的1%计至租金付清之日止）。五、驳回东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社的其他诉讼请求。六、驳回东莞市耀星物业投资有限公司的全部反诉请求。一审本诉受理费13902元、保全费4520元，共18422元，由北栅仁中岗合作社承担5527元，由耀星公司承担12895元；反诉受理费8010元，鉴定费12000元，均由耀星公司承担。耀星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁物没有通过有效的规划验收、竣工验收、消防验收，违反法律法规的强制性，北栅仁中岗合作社应承担举证不能的后果，依法应认定案涉租赁合同无效。（二）即使案涉租赁合同有效，原审判决耀星公司支付滞纳金显失公平，依法无据。理由是：1、北栅仁中岗合作社交付租赁物不久，其交付的一栋独立厂房就发生火灾，虽然消防部门至今未认定火灾事故的原因，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，耀星公司有权提出扣除火灾租金的合理要求；北栅仁中岗合作社不能够证明租赁物符合约定用途、不存在安全隐患前，耀星公司行使抗辩权暂停支付租金，是避免损失进一步扩大，不构成违约，不必承担滞纳金。2、原审认定的滞纳金计算起始时间违反合同约定及法律规定。依据《厂房租赁合同书》第五条第3项的约定，滞纳金的计算时间应是每月的11号，非原审判决认定的从2012年1月1日起。3、原审认定的滞纳金计算标准违反合同约定及法律规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，若按照原审滞纳金的计算标准，暂计至2013年5月1日得出滞纳金总额约为3423014.4元，约为拖欠租金的3倍，超过了拖欠租金的30%，严重违背了违约责任补偿性原则的立法精神，对耀星公司的合法权益造成严重损害。据此，耀星公司请求本院：1、撤销原审判决。2、判令北栅仁中岗合作社与耀星公司签订的《厂房租赁合同书》无效。3、判令北栅仁中岗合作社向耀星公司返还租赁保证金及2011年11月、12月租金423673元，4、北栅仁中岗合作社向耀星公司赔偿租赁保证金和租金利息损失（利息损失以租金和租赁保证金为本金，按照中国人民银行贷款利率，从给付之日起计算至付清之日止，暂计至2012年6月15日为22888.3元、厂房宿舍装修损失615341元。被上诉人北栅仁中岗合作社未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。原审第三人金铸公司、刘芳华、黄必辉均未在法定期限内向本院提交书面意见。本院经审理查明：1、为证明案涉房屋未取得建设规划许可证，耀星公司补充提交咨询函、EMS快递单、关于对东莞市耀星物业投资有限公司咨询的复函。关于对东莞市耀星物业投资有限公司咨询的复函由东莞市城乡规划局于2013年5月20日出具，该复函的主要内容为：一、由东莞市虎门镇建设规划办公室出具的两份《建设工程规划许可证》（副本）即：编号“004744”和编号“99-03-00064”没有经我局授权确认。二、截止目前，上述由虎门镇建设规划办公室下发的编号“004744”和编号“99-03-00064”《建设工程规划许可证》副本而报建的厂房没有通过规划合格验收。上述证据送达北栅仁中岗合作社、金铸公司、刘芳华后，北栅仁中岗合作社质证意见为：①耀星公司提交的证据超过举证期限，不属于新证据，对其真实性无法确认。②北栅仁中岗合作社到东莞市虎门镇城乡规划办公室咨询，得知案涉房屋在虎门镇城镇规划办公室有备案。③案涉房屋由东莞市虎门镇城乡规划办公室发证，是政府把权力下放乡镇的表现，有相关行政许可法律法规的规定。金铸公司与刘芳华的质证意见均为：①证据的真实性无法确认。②最高人民法院的司法解释未写明颁发建设工程许可证的具体部门范围，结合《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，北栅仁中岗合作社于1996年取得的建设工程规划许可证具有法律效力。③案涉租赁合同应认定为合法有效。2、为查清本案事实，本院向当事人出示东莞市住房和城乡建设局于2013年5月14日向本院出具的关于对《咨询函》回复意见。该回复意见的主要内容为：“一、1990年至1997年10月期间，我市市区（莞城、东城（原附城）、南城（原篁村）、万江街道办）范围的规划管理工作由市规划局负责；其他28个镇规划管理工作由市建委负责，主要工作是指导镇村开展规划编制工作。二、该期间镇村建设项目办理施工报建需提供当地镇城建办出具的《施工报建证明》。”耀星公司的质证意见为：①案涉房屋的建设工程规划许可证出具时间是1996年、1999年，1999年的房屋不属于该回复意见的时间范围。②该回复意见只是对报建证明的说明，建设规划还是要依据法律。北栅仁中岗合作社的质证意见为：①对该回复意见的真实性没有异议，并主张1999年那份建设工程规划许可证是火灾厂房，原审法院未处理，与本案没有关联性。②原审处理的租赁物是1996年的建设工程规划许可证载明的房屋。③耀星公司补充提交的东莞市城乡规划局的复函与事实不符。金铸公司与刘芳华的质证意见均为：案涉租赁物在当时是以东莞市虎门镇城建办出具的，应以该许可为准。3、东莞市虎门镇城镇建设规划办公室于1996年12月13日出具的案涉编号为004744的建设工程规划许可证（副本），该许可证写明的遵守事项主要有：“一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证。二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设……”。4、东莞市虎门镇城镇建设规划办公室于1999年1月19日出具的案涉编号为99.03-00064的建设工程规划许可证（副证），该许可证写明的遵守事项主要有：“……二、本证在建设工程规划验收前单独使用，但不作为该工程的法律凭证，建设工程规划验收合格后，凭本证到发证机关领取《建设工程规划许可证》方能作为该工程的法律凭证。三、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设……”。5、北栅仁中岗合作社二审提交补充意见，认为耀星公司收到催交租金律师函后，既不交纳租金，也不交回租赁物，至今已拖欠北栅仁中岗合作社租金1451651元。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：（一）原审判决认定案涉《厂房租赁合同书》合法有效是否恰当。（二）原审判决的租金数额是否恰当。（三）原审判决的滞纳金数额是否恰当。（一）关于案涉《厂房租赁合同书》是否合法有效的问题。首先，虽然东莞市城乡规划局于2013年5月20日出具的《关于对东莞市耀星物业投资有限公司咨询的复函》认为，由东莞市虎门镇建设规划办公室出具的编号为“004744”和编号为“99-03-00064”两份《建设工程规划许可证》（副本）没有经该局授权确认、没有通过规划合格验收的意见。但鉴于东莞市住房和城乡建设局于2013年5月14日向本院出具的《关于对〈咨询函〉回复意见》的内容，该回复意见可以证明政府对建设规划许可工作不同时期由不同政府部门管辖的历史成因，且编号为“004744”《建设工程规划许可证》（副本）明确写明该《建设工程规划许可证》（副本）是许可建设各类工程的法律凭证，本院认定编号为“004744”《建设工程规划许可证》（副本）的房屋已取得建设规划许可；对于编号为“99-03-00064”《建设工程规划许可证》（副本）的房屋虽未取得东莞市城乡规划局建设规划许可，鉴于政府对建设规划许可工作不同时期由不同政府部门管辖的历史成因，且现无证据证明该厂房不按“99-03-00064”《建设工程规划许可证》（副本）的规定进行建设。据此，原审判决认定案涉《厂房租赁合同书》合法有效，处理恰当，本院予以维持。（二）关于原审判决的租金数额是否恰当的问题。首先，由于《厂房租赁合同书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，耀星公司应当按照约定的期限向北栅仁中岗合作社支付租金。由于发生火灾事故的厂房耀星公司未使用，故该部分厂房租赁面积应予以扣除，据此耀星公司每月应支付给北栅仁中岗合作社的租金应为9元／平方米（厂房）×（10576平方米－2820平方米）＋8元／平方米（宿舍）×2135平方米＝86884元。其次，由于合同约定从2011年11月1日起计租，2011年11月1日至2012年5月31日期间应付租金为86884元／月×7个月＝608188元，扣除耀星公司已付租金112264元＋86881元＝199145元，故耀星公司尚拖欠北栅仁中岗合作社2011年11月1日至2012年5月31日期间的租金应为409043元，2012年6月1日起租金按每月86884元计至原审判决生效之日止。原审判决对此处理恰当，本院予以维持。（三）关于原审判决的滞纳金是否恰当的问题。按照《厂房租赁合同书》第四条第3项的约定，耀星公司须在每月10日前缴交当月租金，逾期未缴交租金的，每逾期一天须向北栅仁中岗合作社支付所欠租金的1%滞纳金。基于耀星公司自2012年1月起尚欠北栅仁中岗合作社租金86884元／月×3个月-（112264元＋86881元）=61507元未足额支付，北栅仁中岗合作社要求耀星公司支付延迟交纳租金的滞纳金，耀星公司则认为滞纳金过高，要求调整，对此，本院认为，由于按合同约定的滞纳金计算方式，有可能导致滞纳金超过每月所欠的租金总额，考虑到租金损失一般只是利息损失，北栅仁中岗合作社又未提交证据证明其实际损失，本院参照合同约定的滞纳金计算方法来计算滞纳金，但调整滞纳金的总额应以该月所欠租金为限。因此，2012年1月的滞纳金自2012年1月11日开始每天按所欠租金61507元的1%计算，计至本判决确定之日止，以尚欠房屋租金61507元为限；2012年2月起耀星公司未支付租金，滞纳金按未支付租金的月份，分别于每月的11日起每天按所欠租金86884元的1%计算，计至本判决确定之日止，以每月房屋租金86884元为限。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。此外，由于耀星公司在北栅仁中岗合作社向其发出催款律师函后，仍未支付租金，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定及《厂房租赁合同书》第十三条第2项约定，原审依据北栅仁中岗合作社诉请判决解除《厂房租赁合同书》，处理恰当。鉴于案涉《厂房租赁合同书》已解除，北栅仁中岗合作社请求法院判决耀星公司交回案涉厂房，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持，原审法院驳回北栅仁中岗合作社该诉请不当，本院予以纠正。但耀星公司经北栅仁中岗合作社默许同意，将案涉厂房转租给金铸公司、刘芳华、黄必辉，故耀星公司应返还的厂房范围为案涉《厂房租赁合同书》约定的、除金铸公司和刘芳华承租部分以外的其他厂房。另，依照《厂房租赁合同书》第十三条第2项及第八条的约定，耀星公司违约，北栅仁中岗合作社有权单方解除本合同，并收回厂房，没收保证金，耀星公司已缴交的租金不予退回；耀星公司根据自身需要对案涉房屋进行装修改造等的费用应由其自行承担。耀星公司现未依约向北栅仁中岗合作社支付租金，原审判决不予支持耀星公司关于返还保证金、已缴租金、赔偿利息及赔偿装修损失的诉请，事实清楚，证据充分，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人耀星公司的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持，其余予以驳回。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民二初字第2612号民事判决第一、二、三、六项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民二初字第2612号民事判决第五项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民二初字第2612号民事判决第四项为“限东莞市耀星物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社支付迟延交付租金的滞纳金（其中，2012年1月的滞纳金自2012年1月11日开始每天按所欠租金61507元的1%计算，计至本判决确定之日止，以尚欠房屋租金61507元为限；2012年2月起耀星公司未支付租金，滞纳金按未支付租金的月份，分别于每月的11日起每天按所欠租金86884元的1%计算，计至本判决确定之日止，以每月房屋租金86884元为限）。四、限东莞市耀星物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社返还案涉《厂房租赁合同书》约定的、除金铸公司和刘芳华承租部分以外的其他厂房。五、驳回东莞市虎门镇北栅仁中岗股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13902元、保全费4520元，共18422元，由北栅仁中岗合作社负担5827元，由耀星公司负担12595元；反诉受理费8010元，鉴定费12000元，均由耀星公司负担。本案二审案件受理费14358元（已预交），由耀星公司负担13000元，由北栅仁中岗合作社负担1358元。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红审 判 员 黎淑娴代理审判员 钟满福二〇一三年十一月八日书 记 员 刘裕灵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第11页，共23页 更多数据：搜索“”来源：