（2013）奎民一初字第201号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2015-09-23
案件名称
梁宁与山东金庆建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市奎文区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁宁,山东金庆建设集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款
全文
山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2013）奎民一初字第201号原告梁宁。委托代理人李涛，山东潍州律师事务所律师。被告山东金庆建设集团有限公司。法定代表人庄明良，董事长。委托代理人马恒明、孙明江，山东求是和信律师事务所律师。原告梁宁与被告山东金庆建设集团有限公司（以下简称金庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁宁及其委托代理人李涛，被告金庆公司的委托代理人马恒明、孙明江，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁宁诉称，2010年10月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于潍坊市奎文区北宫东街××××号50幢1单元902号住房一套，交房时间为2012年6月30日。合同签订后，原告依约缴纳定金及首付款，但至今被告仍未向原告交付房屋，已经构成违约。为维护原告合法权益，请求法院判令被告履行房屋交付义务，支付延期交房违约金773元，诉讼费由被告承担。被告金庆公司辩称，原告的诉讼请求不成立，请法院依法驳回。原告起诉的依据系《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是犯罪分子唐勃、陈明等人基于诈骗的目的实施的，该签约行为是其犯罪的手段，是犯罪构成中的一部分，该行为违反了刑法的强制性规范。签订合同不再是普通的民事法律行为，该合同并非是被告的真实意思表示。经审理查明，2010年3月25日，被告金庆公司与案外人河北鼎杰房地产经纪有限公司（以下简称鼎杰经纪公司）签订《金庆地产“金都时代新城”项目全程策划、广告推广及房屋独家销售代理合同书》（以下简称《销售代理合同》），约定鼎杰经纪公司作为被告销售金都时代新城项目的独家销售代理商，具体范围为一期高层产品销售总建筑面积为39884平方米。双方约定本项目一期高层产品销售均价的底价为3300元/平方米，鼎杰经纪公司不得低于均价底价销售。同时该合同对代理佣金等进行了约定。陈明、唐勃分别系鼎杰经纪公司“金都时代新城”项目负责人、项目销售经理，二人系上下级关系。延晓英系该项目售楼员。梁宁到金都时代新城小区看房子，延晓英报价是毎平方3200元，后来延晓英根据唐勃的授意说这座楼1单元902室有人已经买下，每平方米2600元，现在要转这套房子，但要收取转让费。梁宁与唐勃商谈确定转让费3万元。2010年9月28日，梁宁交了5000元定金，给了唐勃3万元转让费。2010年10月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于潍坊市奎文区北宫东街××××号50幢1单元902号住房一套，房价167275元（面积66.91平方米，每平方米2500元），地下室价格6036元（5.03平方米，每平方米1200元）；付款方式：于合同签订时付35311元，余款138000元办理贷款。买受人应于签订本合同七日内，按出卖人的要求向指定银行递交全部按揭贷款的个人资料，并完成银行贷款签字手续。逾期按本合同第七条1执行（逾期在30日内，买受人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同）。交房时间为2012年6月30日。合同签订当日，原告交纳首付款30311元。余款双方未按约定办理贷款。2011年11月14日，本院作出（2011）奎刑初字第345号刑事判决，查明，2010年5月，被告人唐勃、陈明在负责销售“金都时代新城”50号楼期间，授意被告人姜淑娜、周静等售楼员，在客户购房时，虚构“特价房”已被他人定购，现原价转让，但购房者需向定房者缴纳转让费的事实，以此骗取购房者转让费。因上述事实四被告人构成诈骗罪，被本院依法判处有期徒刑。该判决书第九页载明：梁宁的陈述，证实2010年7月，其来到金都时代新城小区看房子，延晓英报价是毎平方3200元，后来延晓英说这座楼1单元902室有人已经买下，每平方米2500元，现在要转这套房子，但要收取3万元转让费，其就同意买这套房子，9月28日，其交了5000元定金，给了唐勃3万元转让费，唐勃就给其写了个收条。其就和金庆公司签了一份内部认购协议，10月5日，其又交了购房首付款，签了一份《商品房买卖合同》。12月初，其见到了金庆公司销售经理陈祥生，他说原来的售楼人员签的合同价格太低，如果其不想履行合同，他们可以退还其首付款，他们公司没有收到3万元转让费。2010年10月，被告金庆公司发现陈明和唐勃销售了单价低于2700元的房子，被告金庆公司和鼎杰经纪公司终止了《销售代理合同》。被告金庆公司向相关购房户发送通知，与其协商补缴房款或退房。2013年4月，梁宁等人诉至本院，要求被告金庆公司交付房屋、赔偿逾期交房的租金损失。另查明，2010年9月28日，被告金庆公司开发的本案所涉金都时代新城50号楼取得潍坊市住房和城乡建设局颁发的潍（2010）房预售证第00002039号商品房预售许可证。梁宁交纳的3万元转让费已经退还梁宁。以上事实，有《销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、（2011）奎刑初字第345号刑事判决书及当事人的陈述在案为证。双方争议的焦点是合同的效力。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，应合法有效。本案系原告与被告房屋买卖合同纠纷，唐勃、陈明诈骗行为给被告造成的损失不能转嫁给原告。原告提交2012年7月21日履行合同催告函申通快递详情单一份，证明原告曾在2012年催告过被告依照合同约定履行合同。被告金庆公司称没有收到上述快件。被告金庆公司对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为该合同是犯罪分子基于诈骗目的签订的，是无效合同。被告金庆公司提交本院（2011）奎刑初字第345号刑事判决书，证明双方签订的《商品房买卖合同》是犯罪分子唐勃、陈明等人以销售特价房的方式和原告签订的，原告向犯罪分子支付了转让费3万元；同时该证据载明原告梁宁自认，在2010年12月初，被告单位工作人员已经告知原告，由于该合同是犯罪分子的犯罪行为所致，告知原告不再履行合同，可以退还已经支付的款项。本院认为，被告金庆公司、案外人鼎杰经纪公司签订的《销售代理合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人均应该按照《销售代理合同》的约定行使权利、履行义务。双方在《销售代理合同》中明确约定“金都时代新城”50号楼的房产均价的底价为3300元。但鼎杰经纪公司的售楼人员以骗取原告梁宁的转让费为目的，在收取原告梁宁的转让费3万元后，与原告梁宁签订了价格为2500元的《商品房买卖合同》。鼎杰经纪公司售楼人员的上述行为，不仅违反代理人的忠实义务，而且严重侵犯了被告金庆公司的合法权益，其行为已经构成刑事犯罪。且该事实也已经本院（2011）奎刑初字第345号刑事判决书确认。原告梁宁作为具有完全民事行为能力人，在明知涉案房屋初始报价的情况下，轻信售楼人员虚构的事实，违反诚信、公平交易的基本规则和交易习惯，将所谓的转让费交给售楼人员个人，以换取与其签订价格明显过低的《商品房买卖合同》，致使自己被骗，原告梁宁自己亦有一定过错。本案争议的焦点是《商品房买卖合同》的效力。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。在本案中，鼎杰经纪公司作为被告金庆公司的代理人，其工作人员以骗取转让费为目的，超越《销售代理合同》约定的销售底价，以被告金庆公司的名义与原告梁宁签订了《商品房买卖合同》，未取得被告金庆公司的追认，对被告金庆公司不发生效力。原、被告双方在发现事实真相，特别是被骗转让费被退还后，应采取补救措施予以协商解决。在双方协商无果、特别是主要义务尚未履行的情况下，就要求被告交付房屋、支付违约金的主张，显然不能成立。因此，原告梁宁依据未对被告金庆公司发生法律效力的《商品房买卖合同》，请求法院判令被告金庆公司履行房屋交付义务，支付延期交房违约金773元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条及相关民事法律法规之规定，判决如下：驳回原告梁宁的诉讼请求。案件受理费3767元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费3767元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 孙连丰代理审判员 李方晓人民陪审员 刘乐军二〇一三年十一月八日书 记 员 李永永 百度搜索“”