（2013）晋民初字第7852号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-01-20

案件名称

晋江市后厝街旧货市场有限公司与陈银美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

晋江市人民法院

所属地区

晋江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

晋江市后厝街旧货市场有限公司,陈银美

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省晋江市人民法院民事判决书（2013）晋民初字第7852号原告晋江市后厝街旧货市场有限公司。法定代表人魏界民，该公司经理。委托代理人苏志松、王龙德，福建顺济律师事务所律师。被告陈银美，女，1964年1月28日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市陶朱街道马坊村二四门廊**号，现居地泉州市西环城路南7区3幢02号店面。原告晋江市后厝街旧货市场有限公司（以下简称后厝街公司）与被告陈银美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日接受泉州市丰泽区人民法院的移送后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人王龙德、被告陈银美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告后厝街公司诉称，2011年10月30日，原、被告签订租赁合同，双方约定被告承租原告公司的旧货市场内D区1-2号店铺，店铺面积242平方米，合同期限三年，即自2012年2月1日起至2015年1月30日止，先交租金后使用，租金按每月20日前交清下月租金，逾期按每日1%加收滞纳金。双方又在补充协议中约定：第一年每月每平方米租金10元，应交管理费1820元，第二年每月每平方米租金15元，应该管理费3630元，第三年每月每平方米租金20元，应交管理费4240元。2013年6月，被告搬出承租店铺，拖欠原告2013年2月至5月共计四个月租金14520元，其中2月份应付租金的时间为2013年1月20日、3月份应付租金的时间为2月20日，以此类推。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。请求判令：1.解除原、被告之间的店铺租赁合同关系；2.被告立即返还原告租金14520元，并按每日1%计算自2013年1月20日起至判决确定还款之日止的滞纳金。被告陈银美辩称：被告没有拖欠原告租金。2012年5月，因原告管理旧货市场混乱，原告的法定代表人魏界民及其公司人员重复收取租金，原告亦同意抵充租金，但未予办理。本案所租的店铺是被告从原告的法人代表魏界民经营的晋江市双兴旧货贸易有限公司（以下简称双兴公司）转过来的，双兴公司至今尚欠被告两个月的租金未予退还7800元及保证金4000元，应予抵扣本案的租金。根据被告与双兴公司、魏界民签订拆迁协议，原告应补偿被告搬迁补助费13750元。2013年5月，原告擅自将店铺租赁给他人，该月租金不应由被告承担，原告应继续履行合同并赔偿被告经济损失20000余元。双方当事人争议的焦点：被告尚欠原告租金的数额问题。对此，本院予以查明、分析并认定如下：被告认为，双方约定2013年每月的租金3630元，尚欠原告四个月租金共计14540元属实。但被告与原告签订店铺租赁协议时，被告向原告缴纳保证金4000元，原告至今未退还。魏界民系原告后厝街公司与双兴公司的老板，双兴公司结欠被告的款项应予抵扣被告尚欠原告后厝街公司的租金，并当庭提交如下证据予以证明：1.收款收据两张（编号：1020182、0015742），以此证明被告多收2012年5月的的租金2420元；2.租户拆迁协议书一份，以此证明原告应支付被告拆迁补助费13750元；3.店铺租赁合同一份，以此证明被告向双兴公司承租的店面转移到原告后厝街公司；4.收款收据两张（NO.2013523、NO.0516050），以此证明双兴公司尚欠被告店面保证金4000元。经原告质证认为：被告提供的证据已超过举证期限，附条件质证如下：证据1收款收据（编号：1020182）的真实性有异议，另一份收款收据（编号：0015742）的真实性无异议，是原告正常收取的租金；对证据2、3的真实性无异议，但与本案没有关联性；证据4的真实性无法确认，且与本案缺乏关联性。原告认为，未退还给被告保证金4000元情况属实。双兴公司承诺向指挥部申请搬迁补助费13750元给被告作为经济补助，而原告后厝街公司并不是签订拆迁补偿协议的主体，双兴公司承诺的搬迁补助费13750元不应当抵扣被告结欠原告的租金。被告自认尚欠原告2013年2月至5月的租金14520元，被告应按协议承担违约责任。原告提交以下证据：1.营业执照及组织机构代码证各一份，以此证明原告的诉讼主体资格；2.居民身份证及泉州市房屋权属登记查档资料各一份，以此证明被告的身份情况；3.租赁合同及补充合同各一份，以此证明被告向原告租赁店铺，拖欠原告租金等事实。被告质证认为：对证据1、2、3三性均无异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3及被告提供的证据1收款收据（编号：0015742）均来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为认定本案事实的依据。被告提供证据1收款收据（编号：1020182）及证据4来源不明，缺乏真实性，本院不予认定；本院向晋江市工商行政管理局依法调取《内资企业登记基本情况表》，该份证据经原、被告质证后，对此证据三性均无异议，本院予以认定，能够证明李仁智是双兴公司的法定代表人、执行董事、经理、股东，魏界民是双兴公司的股东、监事。被告提供的证据2、3是被告与双兴公司间对店铺租赁及搬迁后的约定，两份证据均只有双兴公司的印章及魏界民的签名，原告后厝街公司并不是合同的主体，魏界民虽是后厝街公司的法定代表人，但同时又是双兴公司的股东、监事，魏界民在证据2、3中的签名仅是代表双兴公司的经营行为，双兴公司与原告后厝街公司属不同法律主体关系，魏界民代表双兴公司的经营行为与原告后厝街公司无关，因此证据2、3与本案缺乏关联性，本院不予采纳。被告主张双兴公司及魏界民承诺的搬迁补助费13750元应予抵扣本案结欠的租金，本院不予采纳。依照最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，原告自认收取被告租赁店铺的保证金4000元未退还，本院予以认定。扣除保证金4000元，被告尚欠原告租金10520元。经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：2011年1月10号，被告陈银美与双兴公司、魏界民签定店铺租赁合同，租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月28日止，后被告承租的店铺因拆迁，被告又与原告后厝街公司于2011年10月30日签订店铺租赁合同及补充合同，合同约定：“租赁店铺位置：D区1-2号，…逾期每天按1%加收滞纳金，超过一个月视为违约…”，并约定合同签订后，被告向原告缴纳保证金4000元。被告拖欠租金连续30天或累计60天以上，原告有权取消保证金。补充合同约定：“…第二年每月每平方米租金15元，应交管理费3630元”。魏界民系原告后厝街公司的法定代表人。被告尚欠原告2013年2月至5月的租金共计14540元。2013年5月，原告将租赁被告的店铺D区1-2号转租他人。被告陈银美与双兴公司、魏界民因旧货贸易市场拆迁补助费问题产生争议。本院认为，原告后厝街公司与被告陈银美的店铺租赁合同关系，事实清楚，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应当按照合同全面履行相应的义务。双方合同约定拖欠租金连续30天或累计60天以上取消保证金4000元及逾期缴纳租金按每日1%加收滞纳金，上述条款均属违约性条款。被告对此持有异议，要求予以调整。双方约定的违约金明显已超过造成原告实际损失的30%，被告主张保证金4000元抵扣未支付的租金，本院予以支持。扣除保证金4000元，被告尚欠原告租金10520元。被告未能依约按时支付原告租金，依法应承担违约民事责任。原告请求被告返还租金14520元，本院予以支持部分租金10520元；对被告的违约责任，原告要求按逾期每日按1%加收滞纳金，且同意由本院予以调整，本院依法应以租金10520元被占用期间按中国人民银行同类贷款利率的四倍为相应参考依据，予以适当调整，酌定按月利率2%计付自2013年5月20日起至判决确定还款之日止的滞纳金。原告诉讼请求不合理的部分予以驳回。因被告未按时支付租金违约，致原告将店铺转租他人，致使合同目的无法实现，原告请求解除本案租赁合同关系，于法有据，予以支持。被告陈银美与双兴公司、魏界民之间的拆迁补助费争议问题，被告可另行起诉主张权利。被告要求继续履行合同及双兴公司未予退还租金7800元、保证金4000元抵扣本案租金，本院不予支持。被告要求原告赔偿其经济损失20000余元，但被告未能提供相应的证据证明，原告予以否认，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告晋江市后厝街旧货市场有限公司与被告陈银美于2011年10月30日签订的租赁合同。二、被告陈银美应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江市后厝街旧货市场有限公司租金10520元，并按月利率2%支付自2013年5月20日起至判决确定还款之日止的滞纳金。三、驳回原告晋江市后厝街旧货市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，因适用简易程序减半收取600元，由原告晋江市后厝街旧货市场有限公司负担300元，由被告陈银美负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员　　洪新民二〇一三年十一月八日书　记　员　　王连连附件：本案所适用法律法规、司法解释1.《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。百度搜索“”