（2013）嘉民一（民）初字第4132号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-02-13

案件名称

上海尚物博物业管理有限公司与张群物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民一（民）初字第4132号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民一（民）初字第4132号原告上海尚物博物业管理有限公司。法定代表人章福祥。委托代理人徐慧兰。委托代理人许路。被告张群。原告上海尚物博物业管理有限公司与被告张群物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员顾建红独任审理，于2013年7月15日第一次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，于2013年10月11日第二次公开开庭进行了审理。二次庭审，原告委托代理人徐慧兰、被告张群均到庭参加诉讼，原告委托代理人许路参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告上海尚物博物业管理有限公司诉称，原告是嘉定区福产财富广场物业服务单位，为该广场全体业户提供物业管理服务；被告是该广场业主，接受原告的物业服务，是原告物业服务行为的受益者。该广场系非居住物业，供电部门规定需缴纳基本电费（即使不使用也需缴纳该基本电费）。该广场大部分业主都履行了交付费用的义务，被告一直拖延不交，虽经原告多次催讨仍未果。原告为维持广场正常运行为被告垫付了基本电费，增加了财务负担，影响了正常的物业服务工作。现为维护原告及其他缴费业主的合法权益，也为了维护该广场正常供电，保障该广场所有单位和人员的工作生活秩序，故起诉要求：1、被告支付拖欠原告的自2012年10月至2012年12月共3个月基本电费分摊费484.2元；2、被告支付上述基本电费的违约金210.6元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。被告张群辩称，被告没有支付2012年10至12月基本电费的情况属实，但被告不应该支付基本电费，理由如下：第一，被告与开发商签订的商品房预售合同上只有约定物业管理费以包干制方式收取每月每平方米2.50元，并没有约定基本电费；第二，被告保留的与原告签订的《福产财富广场物业管理服务合同》中约定的基本电费分摊费是按建筑面积0元收取的；第三，被告已经缴纳了9个月的基本电费，该费用是受到原告胁迫的情况下缴纳的，且该费用包含在电费中，而被告有电力公司安装的小电表，显示被告的实际用电量，被告根据原告要求以每度电0.80元单价缴纳实际用电费，但电力公司规定的单价不足0.80元，据此计算原告已经多收了被告700元左右的电费，因此，被告已交的所有电费中包括实际用电费和基本电费，被告全部多交了；第四，原告是用电开户者，基本电费应由其支付，对于商住两用房，只有大功率的用户才需要支付基本电费，而被告作为住户是可以按照小电表收取电费的；第五，被告认为即使需要缴纳基本电费，也要按照电力部门规定的标准，并与业主达成一致意见后缴纳，而不是按照1.38元缴纳。第六、对基本电费和违约金的计算方式有异议，原告应出示相关计算方式的依据和规定。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告系上海市嘉定区曹安公路《福产财富广场》的物业管理单位。被告系《福产财富广场》XXX号XXX室的业主。2011年12月1日，原告与《福产财富广场》开发商上海世源置业有限公司（以下简称世源公司）签订了《福产财富广场（办公）前期物业服务合同》1份，约定：世源公司将《福产财富广场》的物业委托原告实行物业管理，物业类型为办公楼，委托服务事项包括房屋建筑共用部位、公共设施和附属建筑物、构筑物及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、共同设施、设备的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、公共秩序等。委托服务期限自2011年12月1日起至2013年11月30日，商住（办公）物业服务费为每月每平方米2.50元。同年12月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《福产财富广场物业管理服务合同》1份，约定：甲方拥有福产财富广场营业用房的产权，用于商办，位置坐落于曹安路XXX号XXX室，建筑面积116.98平方米，按照乙方与世源公司签订的《福产财富广场前期物业服务合同》，由乙方所属的福产财富广场物业管理处实施管理。该合同第二十条第1款约定：物业管理费按建筑面积每平方米每月2.50元收取（如遇国家调整价格，乙方有权作相应调整）；第二十条第2款约定：基本电费分摊费按建筑面积每平方米分摊1.38元收取（如遇国家调整价格，乙方有权作相应调整，注：1、此费用为供电部门收取，乙方负责代收代付服务，乙方只提供收据。2、关于基本电费的说明按照合同第二十一条第3款）。此外，该合同还约定：甲方在办理交房入住手续时须先缴纳六个月物业管理费及基本电费；房屋空置期间照收物业管理费、基本电费分摊费及设备运营水电分摊费；物业管理费及基本电费分摊费按每个月计算和收取；变压器基本电费、运营设备水电费，由相关业主按其拥有的建筑面积分摊：1、单幢建筑物全体业主的共用部位包括该幢建筑物的公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯井、电梯机房、通风设施等；2、物业管理区域内全体业主的共用部位包括道路、变配电站、技术防范设施机房、给排水泵房、消防设施、机房空调等；3、变压器的最低基本电费为额定容量的40%，按物业管理区域内全体业主所拥有的建筑面积分摊（实测可售面积），按照目前供电局的收费标准核算，超过变压器40%额定容量部分的基本电费按业主和物业使用人实际用电量分摊（即合同第二十一条第3款）。该合同还约定：甲方应在缴费期首月月底前向乙方付清物业管理费、基本电费分摊费、业主专有部分自用水电费等费用，电费按国家电力部门单价收取，水费按国家水力部门单价收取；对甲方逾期交纳物业管理费、基本电费分摊费、业主专有部分自用水电费和其他费用的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加价滞纳金。如遇国家调整电费价格，乙方有权作相应调整；本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以向上海市嘉定区人民法院起诉。同日，被告按照物业管理费每月每平方米建筑面积2.50元和基本电费每月每平方米建筑面积1.38元的收费标准向原告交纳了2012年1月至2012年6月期间的物业管理费计1754.20元和基本电费计968.60元。为此，原告向被告开具了收据1份。之后，原告按照合同履行了物业管理服务的相关义务，而被告接受服务以后，于2012年9月1日又按照上述标准向原告交纳了2012年7月至9月期间的物业管理费877.40元及基本电费484.30元。为此，原告开具了发票1份。自2012年10月起，被告拖欠原告基本电费不付，经原告催讨，被告拒绝支付，为此，原告诉至本院。另查明，上海市嘉定区曹安公路《福产财富广场》XXX号XXX室，于2011年8月24日经上海市房地产登记簿登记：房屋权利人为被告张群与马许珍、张长发共同共有，该房屋建筑面积为116.98平方米。再查明，《福产财富广场》物业的总用电户名为原告，《福产财富广场》物业的实际用电费及基本电费均由原告每月向电力公司交纳，并向每位业主收取。就被告所有的《福产财富广场》XXX号XXX室房屋，被告没有到电力公司开户，与电力公司之间没有供用电合同关系，被告只设立有分电表，根据分电表记载的实际用电量，向原告交纳实际用电费，分电表所发生的实际用电费不包含基本电费。原告已经向电力公司交纳了《福产财富广场》物业2012年10月至同年12月期间的电费，其中包括基本电费。被告拖欠原告2012年10月至同年12月期间应分摊的基本电费为484.29元。审理中，被告出示了其持有的《福产财富广场物业管理服务合同》1份，旨在证明原、被告签订的该份合同第五页第二十条第2款约定：基本电费分摊费按建筑面积每平方米分摊0元收取。经质证，原告对于被告的该份合同第五页提出异议，认为原、被告签订的合同一式二份，但被告持有的合同第五页与该合同的其它页、与原告持有的合同不一致，系被告调换了第五页，伪造了基本电费为0元的内容。为此，原告申请司法鉴定，要求对被告提供的上述合同第五页与其它各页（包括原告提交的物业服务合同）的墨迹形成时间先后、是否同一批纸质、字体是否完全一致进行技术鉴定。本院根据原告的申请，委托了华东政法大学司法鉴定中心对被告提供的上述合同进行篡改文件的司法鉴定，经鉴定，华东政法大学司法鉴定中心出具了文检鉴定意见书1份，鉴定结论为：检材《福产财富广场物业管理服务合同》第五页与其它各页（包括原告提交的物业服务合同）字迹的形成方式不同，第五页为针式打印形成，其它各页（包括原告提交的物业服务合同）字迹系激光打印形成，其它各页（包括原告提交的物业服务合同）形成在先，第五页形成在后；检材《福产财富广场物业管理服务合同》第五页与其它各页（包括原告提交的物业服务合同）非同一批纸质；检材《福产财富广场物业管理服务合同》第五页与其它各页（包括原告提交的物业服务合同）字体不同。原、被告经质证，对鉴定结论均无异议。另，被告针对其持有的《福产财富广场物业管理服务合同》，在第一次庭审中，起初表示对于该合同被告曾经拆开后重新装订过，后又陈述对此记不清楚了；在第二次庭审中，被告又表示合同系原告提供的，关于墨迹形成时间的先后、字体、纸张的不同不是被告造成的，被告明确没有重新装订过。对此，原告认为系被告伪造了该合同第五页。庭审中，被告还出示了《签署福产财富广场物业管理服务合同存在胁迫行为的说明》，旨在证明该份由被告自己打印的情况说明上有该广场其他业主的签名，以证明由于原告胁迫业主不缴纳物业管理费和基本电费，业主不能领取房屋钥匙，被告受此胁迫，与原告签订了《福产财富广场物业管理服务合同》，并缴纳了半年的基本电费。经质证，原告对该份证据有异议，不认可业主的签名，由于所涉及的房屋为精装修房，所有房屋钥匙是由装修公司交付的，不是向原告领取的。此外，被告还出示了马许珍、张长发及其与开发商世源公司之间签订的《上海市商品房预售合同》以证明其与开发商在该合同附件中约定《福产财富广场》物业管理区域的物业管理费选择以包干制方式缴纳，为每平方米建筑面积每月2.50元；并出示了上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证及电费发票联复印件以证明不是所有办公楼均要承担基本电费。经质证，原告对《上海市商品房预售合同》约定2.50元物业管理费无异议，但认为原告与业主之间的物业服务合同对基本电费有约定；对上述产权证及电费发票联的关联性有异议。上述事实，有原告提供的《福产财富广场（办公）前期物业服务合同》、《福产财富广场物业管理服务合同》、上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息、物业管理费及基本电费缴费收据及发票、上海市电力公司发票联、华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书及当事人的陈述等为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原告与被告之间签订的《福产财富广场物业管理服务合同》在约定物业管理费收费标准的同时，对基本电费的分摊及其收费标准、收付方式和期限、违约责任均有特别约定，该约定并不违反法律法规的禁止性规定，故对原、被告双方均具有法律约束力。虽然被告与开发商世源公司在《上海市商品房预售合同》中仅约定物业管理费收费标准而无对基本电费的约定，但并不影响原、被告之间对基本电费约定条款的效力。因此，原告根据该合同的约定提供了物业管理服务，并向电力部门缴纳了基本电费，故被告理应按照该合同约定的收费标准及期限按时支付基本电费，逾期不付，则应承担相应的违约责任。被告辩称其提供的《福产财富广场物业管理服务合同》第五页第二十条第2款约定基本电费分摊费是按建筑面积0元收取的，但根据司法鉴定结论该第五页与其它各页（包括原告提交的物业服务合同）非同一批纸质、字体不同，且字迹的形成方式不同，形成时间有先后。结合被告在庭审中对于合同拆装存在前后矛盾的陈述，故本院认定被告提供的该份合同不具有客观真实性，无证据效力。因此，对被告的该项辩称意见不予采信。被告虽辩称其受胁迫缴纳了9个月的基本电费，但未能提供其受胁迫的直接证据，而其提供的业主证明系证人证言，相关人员并未到庭作证，故该证据亦不具有证明效力，本院对此亦不予采信。被告辩称其根据电力公司安装的小电表显示的实际用电量多缴纳了实际用电费，因而所有电费包括实际用电费和基本电费全部多交了，但被告就此没有举证证明其实际多交的电费金额，并据此提出在基本电费中予以抵扣的主张，故本院对其该项意见不予采纳。被告以其举证其他办公楼不需要交纳基本电费为由认为其作为住户可以按照小电表收取电费并不需要承担基本电费，因该证据所涉的物业与本案被告的房屋不属于同一物业管理区域，缺乏关联性，且与原、被告间的合同约定不符，故本院不予采信。根据有关司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于被告提供的证据不足以证明其事实主张，故被告不同意支付分摊的基本电费及违约金的辩称意见，本院不予采纳。综上，原告的诉请合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告张群应于本判决生效之日起十日内给付原告上海尚物博物业管理有限公司2012年10月至2012年12月期间的基本电费分摊费人民币484.20元；二、被告张群应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海尚物博物业管理有限公司违约金人民币210.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、鉴定费8000元，合计诉讼费人民币8050元，由被告张群负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　徐　芬审　判　员　　顾建红人民陪审员　　刘　霞二〇一三年十一月八日书　记　员　　张　晟记　录　员　　张　晨附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。……审判长徐芬审判员顾建红人民陪审员刘霞二〇一三年十一月十一日书记员张晟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。…… 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