（2013）三民初字第01253号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-09-12
案件名称
交大康桥清河花园业主委员会与陕西三原好管家物业管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
三原县人民法院
所属地区
三原县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
交大康桥清河花园业主委员会,陕西三原好管家物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷,物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款，第十四条第一款，第十五条
全文
陕西省三原县人民法院民 事 判 决 书（2013）三民初字第01253号原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会。负责人马淑玲，该委员会主任。委托代理人李崇科，该会副主任。一般代理。委托代理人吉广玉，陕西池阳律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）陕西三原好管家物业管理有限公司。法定代表人闫静，该公司经理。委托代理人葛长安，陕西咸益律师事务所律师。一般代理。委托代理人王文章，该公司物业办主任。一般代理。本诉原告交大康桥清河花园业主委员会诉本诉被告陕西三原好管家物业管理有限公司排除妨害纠纷一案和反诉原告陕西三原好管家物业管理有限公司诉反诉被告交大康桥清河花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会及其委托代理人李崇科、吉广玉、被告（反诉原告）陕西三原好管家物业管理有限公司委托代理人葛长安、王文章均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会诉称，2011年9月，被告陕西三原好管家物业管理有限公司开始为交大康桥清河花园小区进行物业服务，2013年5月10日，其向原告提交辞职报告，不再为原告小区提供物业服务，5月23日原告批准了被告的辞职，双方之间的服务合同正式解除。但之后被告并未因合同解除而向原告移交相关资料，亦拒绝撤离小区，其行为已严重妨碍了原告小区的物业管理工作，故提起诉讼，要求：1、被告立即撤出原告小区区域；2、判令被告向原告移交小区相关全部资料、设备；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）陕西三原好管家物业管理有限公司辩称，被告仅仅提出准备辞职，但至今尚未正式提出辞去物业服务管理职责的辞呈，原告关于双方已解除合同的诉称错误，加之被告与开发商之间签订的前期物业服务合同未到期，被告从前任物业公司（西安康桥物业管理有限公司）手上未接收有关资料和设备，故被告不存在向原告移交材料和撤出小区问题，原告诉请应依法予以驳回；原告未召开业主大会讨论决定解除与被告之间物业合同的事项和向人民法院起诉被告的诉讼事项，其与被告解除物业合同及起诉被告排除妨害违背业主意愿，行为无效，人民法院应依法驳回其起诉。反诉原告（本诉被告）陕西三原好管家物业管理有限公司诉称，2011年10月26日，反诉原告与西安交大康桥房地产开发有限公司及西安康桥物业管理有限公司签订《交大康桥清河花园物业管理移交协议》，由反诉原告从西安康桥物业管理有限公司接收交大康桥清河花园前期物业管理工作，因西安交大康桥房地产开发有限公司大修采暖锅炉花去大修费20万元，其中10万元由反诉原告垫付，该款依法应从专项维修基金中支付，而维修基金的使用由业主大会决定，故反诉被告应召开业主大会，从专项维修基金中向反诉原告支付10万元；2013年1月14日，三原县物价局下发“三政价字（2013）3号文件”，批准反诉原告收取“交通工具停放服务费”，但反诉被告自行收取上述费用（已收取5万余元），导致反诉原告无法二次收费，造成反诉原告损失195500元，该损失应由反诉被告予以赔偿，故提起反诉，要求：1、判令反诉被告召开业主大会，从专项维修基金中支付反诉原告已垫付的锅炉大修费用10万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告因少收“交通工具停放服务费”损失195500元。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉原告垫付的10万元锅炉维修费用无据证实，即使有证据，依据反诉原告与西安交大康桥房地产开发有限公司及西安康桥物业管理有限公司签订的《交大康桥清河花园物业管理移交协议》，该笔费用应由反诉原告报西安交大康桥房地产开发有限公司，由西安交大康桥房地产开发有限公司申报使用维修基金，与反诉被告无关，另，反诉被告依法收费不是导致反诉原告无法二次收费的原因，且反诉原告计算损失范围错误，故反诉原告的反诉请求依法应予驳回。本案本诉争议的焦点为：原告与被告的服务合同是否解除，原告的请求应否支持。本案反诉争议的焦点为：反诉原告的诉请应否支持。针对本诉，原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会当庭提供的证据有：1、关于准备辞去交大康桥清河花园小区物业服务管理的报告一份。证明本诉被告辞职，本诉原告已批准，双方的服务合同已终止。2、业主大会对现物业管理的意见统计归纳一份。证明过半数业主要求更换物业的事实和理由。3、移交清单一份。证明本诉被告撤出时应向本诉原告移交的资料和财产清单。4、续聘申请一份。证明本诉原告与本诉被告间的服务合同已解除。被告（反诉原告）对上述第1份证据的真实性不持异议，但认为本诉被告只是准备辞职而不是已经辞职，对第2份证据不予认可，因本诉原告未召开业主大会，对第3份证据不予认可，因移交清单必须双方签字，对第4份证据的真实性不持异议，但认为该证据不能证明本诉原告与本诉被告间的服务合同已解除。本院审查认为，第1、4份证据来源合法、内容真实，但不能证明本诉原、告间的服务合同已解除和终止，第2份证据业主大会会议虽然可以采用书面征求意见的形式召开，但召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会，故该业主大会会议的召开程序不合法，不予认定，第3份证据无双方签字，不符合证据要件，不予认定。针对本诉，被告（反诉原告）陕西三原好管家物业管理有限公司当庭提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书各一份。证明被告（反诉原告）具备民事主体资格。2、关于准备辞去交大康桥清河花园小区物业服务管理的报告一份。证明被告（反诉原告）准备辞去交大康桥清河花园小区物业服务管理工作，但尚未向交大康桥清河花园业主委员会提出正式辞呈，原告（反诉被告）是否批准该报告不能说明其已与被告（反诉原告）之间解除了物业服务合同。3、交大康桥清河花园物业委托管理合同一份。证明原告（反诉被告）至今未聘用新的物业管理公司，故被告（反诉原告）应继续履行合同直到原告（反诉被告）召开业主大会选聘新的物业公司后，被告（反诉原告）主动退出交大康桥清河花园的物业服务。4、交大康桥清河花园业主临时公约及前期物业管理服务协议一份。证明原告（反诉被告）尚未与物业管理企业签订《物业管理合同》，应继续履行《交大康桥清河花园前期物业管理服务协议》，否则，原告（反诉被告）要承担违约责任。原告（反诉被告）对上述第1份证据不持异议，对第2、3、4份证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议。本院审查认为，上述证据来源合法、内容真实，予以认定。针对反诉，反诉原告当庭提供的证据有：1、交大康桥清河花园物业管理移交协议一份、锅炉大修合同一份、2011年12月29日建筑业统一发票一张、2011年10月28日收据、2011年10月29日说明、2013年10月28日证明、2011年11月4日进账单各一份。证明反诉原告已垫付了锅炉维修费用10万元。2、经营性服务价格（收费）证一份、三原县物价局下发“三政价字（2013）3号文件”一份、2013年1月10日委托书一份、2013年1月1日、2013年1月2日、2013年1月10日收据各一份、交大康桥清河花园小区车辆管理登记表一册。证明反诉原告收取“交通工具停放服务费”的依据、标准以及反诉被告自行收取上述费用给反诉原告造成经济损失的计算方法。反诉被告对上述第1份证据不持异议，但认为该10万元应由西安交大康桥房地产开发有限公司申报，对第2份证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议。本院审查认为，上述证据来源合法、内容真实，予以认定。针对反诉，反诉被告（本诉原告）交大康桥清河花园业主委员会当庭提供的证据有：1、关于将锅炉维修费用摊销在今年冬季采暖费中的函一份。2、业主委员会备案登记证一份。3、关于康桥小区车辆管理的情况简介一份。4、证明材料二份。以上证据证明西安交大康桥房地产开发有限公司（开发商）已与反诉原告约定了锅炉维修费的处理方法，与业主委员会无关，反诉原告提出的损失与业主委员会的收费行为无关，反诉原告也无损失。反诉原告对证据1的真实性无法确认，不予认可，对证据2不持异议，对证据3、4的真实性不持异议，但对证明目的有异议。本院审查认为，证据1无原件核对，不符合证据要件，不予认定，证据2来源合法、内容真实，予以认定，证据3、4内容真实，但不能证明反诉被告待证之事实。经审理查明，交大康桥清河花园小区由西安交大康桥房地产开发有限公司承建。小区占地140亩，居住1160户。2011年10月西安交大康桥房地产开发有限公司与陕西三原好管家物业管理有限公司签订《交大康桥清河花园物业委托管理合同》一份，由陕西三原好管家物业管理有限公司对交大康桥清河花园小区进行前期物业管理，约定合同期限暂定二年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止，如遇交大康桥清河花园业主委员会成立且聘用的物业管理公司到位，本合同自行终止。在此之前该小区的前期物业管理工作由西安康桥物业管理有限公司负责。在西安康桥物业管理有限公司及陕西三原好管家物业管理有限公司对该小区进行物业管理的过程中与业主签订有交大康桥清河花园前期物业管理服务协议。2013年5月10日，陕西三原好管家物业管理有限公司向交大康桥清河花园业主委员会递交了“关于准备辞去交大康桥清河花园小区物业服务管理的报告”一份，交大康桥清河花园业主委员会征询各业主意见后于2013年5月23日批准了陕西三原好管家物业管理有限公司的辞去报告。但之后陕西三原好管家物业管理有限公司仍继续对交大康桥清河花园小区实行物业管理。2013年9月27日交大康桥清河花园业主委员会以双方服务关系已解除，陕西三原好管家物业管理有限公司拒绝撤离小区并拒绝移交相关资料，妨碍了小区的物业管理工作为由诉讼来院。本案在审理中，陕西三原好管家物业管理有限公司于2013年10月16日提起反诉，要求交大康桥清河花园业主委员会召开业主大会，从专项维修基金中向其支付10万元锅炉大修费用并赔偿其因少收“交通工具停放服务费”损失195500元。另查，2011年10月26日，西安交大康桥房地产开发有限公司、西安康桥物业管理有限公司、陕西三原好管家物业管理有限公司签订《交大康桥清河花园物业管理移交协议》一份，其中，对锅炉维修事宜三方作了约定，依据约定，陕西三原好管家物业管理有限公司垫付了10万元对锅炉进行了维修。再查，2012年12月25日交大康桥清河花园业主委员会成立。2012年12月22日，陕西三原好管家物业管理有限公司向三原县物价局递交了《关于交大清河花园小区车辆管理服务收费标准的报告》一份，2013年1月14日，三原县物价局复函同意陕西三原好管家物业管理有限公司收取交通工具停放服务费，并对收费价格作了规定（该小区共有车辆512辆），交大康桥清河花园业主委员会在未召开业主大会的情况下从2013年1月1日起收取车辆管理费，至1月10日共收取费用41200元，1月10日部分业主对收取车辆管理费有意见，与业主委员会收费人员发生纠纷并撕打，致使收费工作无法进行，同日交大康桥清河花园业主委员会向陕西三原好管家物业管理有限公司出具委托书，委托陕西三原好管家物业管理有限公司对小区内部车辆停放进行收费管理，随后交大康桥清河花园业主委员会向部分业主退还了车辆管理费24530元。本院认为，西安交大康桥房地产开发有限公司与陕西三原好管家物业管理有限公司签订《交大康桥清河花园物业委托管理合同》、陕西三原好管家物业管理有限公司与业主签订《交大康桥清河花园前期物业管理服务协议》后，交大康桥清河花园小区即与陕西三原好管家物业管理有限公司建立了物业服务合同关系。前期物业是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。依据该定义，双方签订的物业服务合同尚未终止，法律规定，合同终止前，双方当事人经过协商一致，可以解除合同，协议解除合同采用的是合同方式，本案中陕西三原好管家物业管理有限公司仅提出准备辞去交大康桥清河花园小区物业服务管理工作，交大康桥清河花园业主委员会即批准同意，双方对解除合同的相关事宜未作约定，未达成合意，故协议解除合同的条件不成立，交大康桥清河花园业主委员会以双方已解除服务合同为由要求陕西三原好管家物业管理有限公司撤离小区并移交相关资料及设备，理由不能成立，本院不予支持。对陕西三原好管家物业管理有限公司的反诉请求，陕西三原好管家物业管理有限公司接交大康桥清河花园小区的前期物业管理工作时垫付了10万元的锅炉维修费，事实清楚，证据确凿，但就该项费用的约定、支付与原告无涉，属另一法律关系，本案不予论处；对陕西三原好管家物业管理有限公司请求交大康桥清河花园业主委员会赔偿其因少收“交通工具停放服务费”损失195500元一节，因交大康桥清河花园业主委员会的收费行为并不必然导致其无法收取“交通工具停放服务费”，其仍然可以持“收费证”合理收取相关费用，故陕西三原好管家物业管理有限公司的该项请求理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）陕西三原好管家物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，由本诉原告（反诉被告）交大康桥清河花园业主委员会负担；反诉案件受理2860元，由反诉原告（本诉被告）陕西三原好管家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 李晓丽审 判 员 刘 娟代理审判员 孔 媛二〇一三年十一月八日书 记 员 曹 粤本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 关注公众号“”