（2013）南民初字第823号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-04-22
案件名称
岂艺源与无锡恒威房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岂艺源,无锡恒威房屋开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第823号原告岂艺源（曾用名岂典），女，1988年3月22日生，汉族，在上海汽车信息产业投资有限公司工作。委托代理人岂申荣（系岂艺源的父亲，受岂艺源的特别授权委托），男，1961年4月30日生，汉族，在无锡市锡山区佳恒车辆配件厂工作。委托代理人冯硕苗（系岂艺源的母亲，受岂艺源的特别授权委托），女，1963年3月6日生，汉族，在无锡市南长区人民政府工作。被告无锡恒威房屋开发有限公司，（组织机构代码：73440279-7）。法定代表人陈凤春，无锡恒威房屋开发有限公司董事长。委托代理人王建明、李昪君（受无锡恒威房屋开发有限公司的特别授权委托），均系江苏金匮律师事务所律师。原告岂艺源诉被告无锡恒威房屋开发有限公司（以下简称恒威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告岂艺源的委托代理人岂申荣、冯硕苗，被告恒威公司的委托代理人王建明、李昪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岂艺源诉称：2011年4月23日，其与恒威公司签订了商品房买卖合同一份，约定由其购买恒威公司开发的清扬华庭4幢13单元1103室房屋，房屋总价为153万元，交房日期为2013年12月31日；同日，其与恒威公司签订补充协议一份，双方就付款方式约定为首付46万元，余额107万元为银行按揭付款。当日，其向恒威公司支付首付款46万元。2011年8月，其与南京银行股份有限公司无锡分行（以下简称南京银行无锡分行）签订了个人购房借款合同及抵押合同，双方约定贷款总额为107万元。2012年5月，南京银行无锡分行告知其因为该楼盘商品房价格下跌，导致抵押资产不足，不能足额放款，经多次协商未果，至今仍未放贷。其认为在该商品房买卖过程中已经全部按约履行了合同义务，现因银行方面原因（贷款额不足）导致合同无法履行，现要求：1、终止原告与恒威公司所签订的商品房买卖合同；2、恒威公司退还商品房买卖首付款46万元，支付首付款46万元同期银行利息3.81万元；3、诉讼费由恒威公司全部承担。被告恒威公司辩称：岂艺源应按照合同约定履行相应的付款义务，能否足额发放贷款不能成为解除合同事由，本案中解除商品房买卖合同的情形并未出现，合同应继续履行，要求驳回岂艺源的诉讼请求。经审理查明：2011年4月23日，岂艺源与恒威公司签订了商品房买卖合同一份，约定：岂艺源购买恒威公司开发的清扬华庭4幢13单元1103室房屋，建筑面积为131.08平方米，房屋总价153万元，交房日期为2013年12月31日。同日，岂艺源与恒威公司签订了补充协议一份，约定：买受人选择商业贷款方式付款，则（1）买受人应于签署主合同当日向出卖人支付首期房款，即46万元（含定金2万元）；（2）贷款金额，即107万元，由买受人向银行申请贷款。买受人须在出卖人提出的银行和担保公司中选择办理贷款及担保手续。双方并约定，若非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括银行贷款条件方面的原因）导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于主合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户），则买受人必须在七日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款。如买受人符合银行放贷条件，因银行方面的原因导致贷款未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人不追究买受人责任。同日，岂艺源向恒威公司支付购房首付款46万元。2011年8月，南京银行无锡分行与岂艺源（借款／抵押人）、恒威公司（保证人）签订个人购房借款合同一份，合同约定：岂艺源向南京银行无锡分行申请住房借款，南京银行无锡分行同意发放借款；借款金额为107万元，借款用途为用于岂艺源购买坐落于清扬华庭4幢13单元1103室住房；借款期间自2011年8月19日起至2031年7月7日止，实际借款期间以借款借据为准。恒威公司自愿为南京银行无锡分行向岂艺源发放的借款提供连带责任担保。岂艺源与南京银行无锡分行签订抵押合同一份，约定岂艺源愿意为上述个人购房借款合同形成的债权提供抵押担保，抵押物为坐落于无锡市清扬华庭4幢13单元1103室房产。上述合同签订后，岂艺源未能按期支付余款。2013年5月，岂艺源诉讼来院。审理中，岂艺源将诉讼请求明确为：1、解除其与恒威公司所签订的商品房买卖合同；2、恒威公司退还首付款46万元，支付首付款46万元同期银行贷款利息5.88万元（自2011年4月23日起至2013年4月30日止）；3、诉讼费由恒威公司全部承担。审理中，岂艺源认为其已按照合同的约定，完全、积极地履行了向南京银行无锡分行申请贷款的义务，不存在过错，其在整个合同的履行过程中没有任何主观、客观的过错，造成贷款不能如期足额发放的责任不在其身上。根据合同所约定的“如买受人符合银行放贷条件，因银行方面的原因导致贷款未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人不追究买受人责任”这一条款，其可以要求解除商品房买卖合同，并且不承担任何责任。同时岂艺源认为其作为一个工作不久的大学生，在南京银行无锡分行不足额放贷的情况下，没有经济能力来履行双方签订的商品房买卖合同。岂艺源并提供劳动合同、工资收入证明、毕业证书，证明岂艺源目前月收入为4000元，对于购房款没有能力履行。对此，恒威公司认为岂艺源应按照合同履行付款义务，根据约定岂岂源应在合同签订之日起30日内付清购房余款，导致银行未放贷的原因是岂艺源自身未履行相关义务，银行贷款条件方面的原因不能作为抗辩理由。对于岂艺源提供的劳动合同等证据，恒威公司经质证认为对于真实性不能确定且与本案没有关联性，岂艺源应当为自己的行为负责，承担相应的义务与风险。此外，本案所涉房屋虽系岂艺源购买，实为整个家庭所购，其家庭完全有能力履行合同。对于合同中所约定的“如买受人符合银行放贷条件，因银行方面的原因导致贷款未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人不追究买受人责任”这一条款，恒威公司认为应理解为在此种情形下，出卖人不追究买受人的逾期付款责任。审理中，经本院至南京银行无锡分行调查，该行个人金融部理财经理张鹏陈述，南京银行无锡分行与岂艺源签订借款合同与抵押合同后，该行于2012年7月准备放款的时候发现抵押资产缩水严重，无法足额发放贷款。张鹏并提及，岂艺源在申请贷款过程中，除了尚未办理预告登记外，其他义务都已尽到，但是办理预告登记是银行房贷的必备条件。对此岂艺源认为该表述证明了银行不予足额放款是因为恒威公司降低房价，房产价值缩水，至于其未办理预告登记的原因是南京银行无锡分行与恒威公司均未告知其需办理预告登记。恒威公司则认为岂艺源在申请贷款过程中未履行相关义务，讼争房屋价值与签订买卖合同时的价值虽有差异但差异不大，对贷款影响也不大，同时认为房屋价值缩水是市场行为，不能成为岂艺源解除合同的理由。以上事实，有商品房买卖合同、清扬华庭商品房买卖合同补充协议、个人购房借款合同、抵押合同、调查笔录、毕业证书、劳动合同、工资收入证明等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为：岂艺源与恒威公司签订的商品房买卖合同与补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，岂艺源以房屋资产缩水导致银行不予足额放贷、其也没有履行能力为由要求解除合同，综合本案证据分析，岂艺源与南京银行无锡分行签订的借款合同、抵押合同依然有效，双方均未主张解除该两份合同，岂艺源并未穷尽申请贷款发放的救济手段，银行是否能足额放贷仍具不确定性，故在此情况下，岂艺源不能径行要求解除与恒威公司的房屋买卖合同；此外，从合同的严肃性出发，除双方约定的合同解除条件成就或符合法定解除条件外，合同一般不能轻易解除，对于双方所约定的出卖人不追究买受人责任条款不能扩大解释为买受人可以解除合同并且不承担责任。再者，即使贷款成数发生变化，也不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。综上，对于岂艺源的主张依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回岂艺源的诉讼请求。本案诉讼费人民币8770元（已由岂艺源预交），由岂艺源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行1103020129200024805）审 判 长 佘君红代理审判员 张 麒人民陪审员 蔡建萍二〇一三年十一月八日书 记 员 王晓楠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：