（2013）汴民终字第760号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2015-06-25
案件名称
开封畅丰房地产开发有限公司与马洪彦商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
开封畅丰房地产开发有限公司,马洪彦
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汴民终字第760号上诉人（一审原告，反诉被告）开封畅丰房地产开发有限公司。法定代表人张树忠，董事长。委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审被告，反诉原告）马洪彦。开封畅丰房地产开发有限公司（以下简称：畅丰公司）因与马洪彦商品房销售合同纠纷一案，于2012年5月8日起诉至开封市顺河回族区人民法院，请求判令马洪彦返还蔚蓝加州第25号楼的地下编号为21号的储藏室，并自2011年4月20日至实际交付之日止，按每日63元赔偿损失。该院于2012年9月7日作出（2012）顺民初字第400号民事裁定书。畅丰公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年11月26日作出（2012）汴民终字第1224号民事裁定书，撤销开封市顺河回族区人民法院（2012）顺民初字第400号民事裁定书，并指令开封市顺河回族区人民法院对本案进行审理。该院于2013年4月19日作出（2013）顺民初字第2号民事判决书。畅丰公司不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人畅丰公司委托代理人李嘉然，被上诉人马洪彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月8日，畅丰公司与马洪彦双方签订商品房买卖合同，马洪彦购买畅丰公司开发的蔚蓝加州＊＊号楼＊单元＊层＊＊＊室房屋一套，建筑面积共135.1平方米，价款340759元。2010年2月2日，马洪彦购买了该小区25号楼的20号地下储藏间，面积17.49平方米，价款17490元。2011年8月2日，畅丰公司在汴梁晚报刊登回楼通知，通知蔚蓝加州25号楼、32号楼、33号楼已具备交房条件，请业主办理回楼手续。2011年8月1日，马洪彦补缴住宅面积差0.01平方米的价款及储藏间面积差0.3平方米的价款共计325.22元，马洪彦实际购买25号楼的20号地下储藏间的总面积为17.79平方米。双方在交付20号储藏间时，该储藏间系一个整体，仅有一门。但畅丰公司提交的由开封市祥和房地产测绘大队于2011年9月6日绘制的顺河区汴京大道62号蔚蓝加州25号楼分户图中却显示，该储藏间位置系由20号储藏间（面积17.90平方米）和21号储藏间（8.77平方米）分别组成，且独立存在。现图纸显示与实际情况存在明显出入。由于网民在网上反映蔚蓝加州25#、32#、31#楼地下人防工程开发商卖作车库，2011年8月19日，开封市住房和城乡建设局在其网站回复“经调查，蔚蓝加州25#、32#、33#储藏室系地下人防工程，根据国家人民防空办公室文件（2001）国人防办第211号第3条规定：人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资管理者使用管理，收益归投资者所有。开发商表示人防工程按照“平战结合”原则对业主进行有偿租用，有意愿的业主可以与公司签订租赁协议”。2012年9月7日，该院以地下人防工程系国防资产属于国家所有，开封畅丰房地产开发有限公司起诉不具备主体资格及所诉不属于人民法院受案范围为由，裁定驳回了开封畅丰房地产开发有限公司的起诉。畅丰公司提起上诉，开封市中级人民法院于2012年11月26日以（2012）汴民终字第1224号民事裁定书“撤销开封市顺河回族区人民法院（2012）顺民初字第400号民事裁定书，并指令开封市顺河回族区人民法院对本案进行审理”。另查明，该案在审理过程中，马洪彦明确表示不要求解除合同，仅要求返还价款。25号楼的20号地下储藏间南墙有一人为洞口（宽约1米，高约1.55米）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2011年8月2日畅丰公司在汴梁晚报刊登回楼通知后，双方办理交房手续应视为双方争议的房屋已交付使用。畅丰公司在向马洪彦交付25号楼的20号地下储藏间时，并没有进行分割，而是作为一个整体向马洪彦交付，而且还让马洪彦补缴了多出面积差0.3平方米的价款。即使是畅丰公司向马洪彦交付的标的物面积超出约定面积的3%，根据相关法律规定其也不能再向马洪彦主张返还25号楼的地下储物室（编号为21号）及赔偿其损失的权利，故畅丰公司的诉讼请求该院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马洪彦反诉畅丰公司要求返还20号地下室价款17523.15元并要求其将20号地下室恢复原状并赔偿损失每天100元（从2012年3月10日起至恢复原状之日止）的反讼请求，因马洪彦并未提交证明25号楼20号地下储物室高度不够的第三方鉴定意见及该地下储物室的侵权事实系何人所为的证明，另马洪彦亦未提交其雇人看守每日支出100元的损失证明，故马洪彦的反诉请求该院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回开封畅丰房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告马洪彦的反诉请求。案件受理费200元（本诉100元＋反诉100元），由开封畅丰房地产开发有限公司负担100元；由马洪彦负担100元。畅丰公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实错误。马洪彦购买的是25号楼1单元编号为20的地下储物室，面积约为17平方米，但马洪彦强行侵占了25号楼1单元编号为21的地下储物室，拒不返还，严重侵犯了畅丰公司的合法权益。2、一审适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于所售的商品房套内面积，而本案涉及的是特殊的储物间使用权问题，不属于商品房套内面积的范围。请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。马洪彦答辩称：1、畅丰公司出售给他的地下储物室为人防工程，根据我国关于人防工程的相定，人防工程不能出售，故畅丰公司将人防工程出售他，已经违反了相关规定。2、畅丰公司在向马洪彦交付该地下储物室时，还让马洪彦补交了0.3平方米储物间的价款，说明畅丰公司对该地下储物室的大小是明知的，在交付一个多月之后，畅丰公司又拿出该楼的分户图，以其交付的地下储物室还包含21号地下储物室为由，要求马洪彦归还21号地下储物室，没有道理。3、畅丰公司交付的储物室是一扇门，里面一个电源开关，一个灯，根本不是两个储物间，且面积还不到17平方米，故畅丰公司认为马洪彦强占其21号地下储物间的诉讼请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，2011年8月2日畅丰公司在汴梁晚报刊登回楼通知后，马洪彦补缴了多出面积差0.3平方米储物间的价款后，畅丰公司将地下储物室交付马洪彦，说明畅丰公司对交付给马洪彦的储物间的面积是明知的。根据该储物间的状况，该储物间在交付给马洪彦时是一个整体（仅有一扇门，里面一个电源开关，一个灯），并没有进行分割，而非两个储物间。畅丰公司交付之后，以2011年9月6日的分户图为准，称其交付给马洪彦的地下储物室还包含21号地下储物室，要求马洪彦归还21号地下储物室，证据不足，畅丰公司的上诉理由，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由开封畅丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 谷长东审判员 孙玲玲审判员 孔德亮二〇一三年十一月八日书记员 赵琛琛 关注微信公众号“”