（2013）锦江民初字第383号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-07-09
案件名称
石某某、杨某某与鑫苑置业（成都）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石洋,杨丽苹,鑫苑置业（成都）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第383号原告石洋。原告杨丽苹。以上二原告共同委托代理人冯咏，四川天润华邦律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人杨飞，四川天润华邦律师事务所律师。被告鑫苑置业（成都）有限公司。住所地：成都市锦江区三圣乡粮丰村*组。法定代表人张勇，该公司董事长。委托代理人宋国臣。委托代理人马嘉。原告石洋、杨丽苹与被告鑫苑置业（成都）有限公司（以下简称鑫苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日立案受理。依法由审判员蒋英姿适用简易程序于2013年1月21日、4月16日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯咏、杨飞，被告的委托代理人赵立中、马嘉到庭参加第一次庭审。被告在第二次庭审前取消了对赵立中的委托授权，改由宋国臣为委托代理人与原告的委托代理人冯咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石洋、杨丽苹诉称，2009年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告销售的位于成都市锦江区粮丰村九组“鑫苑名家”6幢1单元1602号房屋（以下简称案涉房屋），总价款429459元。同年11月17日，被告为原告购买的房屋办理了网上签约备案。在原告依法缴纳契税4294.59元及其它费用后，原告取得了案涉房屋的产权证。随后原告向成都市房产管理局（以下简称市房管局）申请领取购房财政补贴，包含契税补贴和财政补贴共计9233.37元。办理过程中，原告被告知案涉房屋此前曾经进行过销售备案和撤销，系二次销售房屋，不符合市房管局成房发（2008）83号《关于明确所售商品房是否享受优惠政策有关问题的通知》（以下简称83号《通知》）中规定的享受财政优惠政策的情形，不能领取购房财政补贴。原告认为，原告在向被告购房时，被告并未告知原告所购买的房屋曾经进行过销售并办理过签约备案和撤销的情况。原告也无法获得案涉房屋的上述信息。被告恶意隐瞒案涉房屋真实的销售备案情况的行为使得原告不能享受应领取的购房财政补贴，给原告造成极大经济损失，被告应承担赔偿责任。请求被告赔偿原告损失9233.37元及利息100元。赔偿原告交通费及误工费500元。被告鑫苑公司辩称，原告所主张的购房财政补贴系政府给予购房人的专项补贴，其政策依据是成办法（2008）50号《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称50号《意见》）及成房发（2008）84号《成都市房产管理局、成都市财政局关于印发＜个人购房补贴资金发放与管理的实施方案＞的通知》（以下简称84号《实施方案》）两份文件，该两份文件规定购房人享受财政补贴的范围是自2008年6月15日起至2009年12月31日期间购买普通住房、已办房屋所有权证的存量住房和商品住房。其中84号《实施方案》第三项规定了不享受财政补贴的情形：“《意见》实施前已签约备案的商品房，在本意见实施后通过退房再购买（包括换名购房）改变网上签约时间的，不享受以上政策。”针对以上规定，原告能否享受政府购房财政补贴的前提是是否符合“意见”的规定。如原告不属于上述情形，则应向政府部门主张权利，或通过行政复议、行政诉讼解决。被告不是该购房财政补贴的支付主体，没有支付的义务。被告是否履行告知义务与原告是否获取购房财政补贴无因果关系。原告即使有损失，其损失不能以购房财政补贴款为计算依据。因为该款项原告不应享有（若应当享有，则应由政府部门支付），以一个不应享有的金额作为损失计算有违客观事实和法律规定。本案不属于商品房买卖合同纠纷。被告于2008年1月23日取得《商品房预售许可证》，将自行开发的案涉房屋出售给原告，符合国家法律规定。原告根据50号《意见》、83号《通知》和84号《实施方案》理应得到相应的购房财政补贴。被告的销售行为与原告的损失之间不存在因果关系。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年1月23日，被告取得成都市锦江区粮丰村九组“鑫苑名家”6幢的《商品房预售许可证》。2008年6月15日以后，被告的销售现场未对不能享受相关购房优惠政策的房源信息进行公示；在有购房者询问所购房屋能否享受购房优惠政策时均告知其销售房屋符合享受财政补贴条件。被告均未与购房者在签订房屋买卖合同前书面签字确认所购房屋是否享受有关优惠政策。2009年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的“鑫苑名家”6幢1单元1602号房屋。总价款429459元。同年11月17日案涉房屋办理合同签约备案。2012年2月17日，原告缴纳购房契税4294.59元。同年3月23日，原告取得案涉房屋的产权证。随后原告向市房管局申请领取购房财政补贴，被告知原告所购房屋有不应享受购房财政补贴的情形存在，不能领取购房财政补贴。随后原告等“鑫苑名家”53户业主向市房管局信访办提交《关于成都市城乡房产管理局未发放鑫苑名家53户业主购房补贴一事的情况反映》，成都市房屋产权登记中心于2012年10月11日作出《关于鑫苑名家领取购房补贴的回复》，内容为：“……50号《意见》实施前已签约备案的商品房，在本意见实施后通过退房后再购买（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受购房补贴。经核实你小区业主所提供的备案登记信息，在《意见》实施前已签约备案销售，且通过撤销备案后再次备案改变网上签约时间，上述情况不符合文件规定的购房补贴领取条件。”另查明，原告所购案涉房屋在2008年6月15日前已出售他人并办理了网上签约备案手续，并于2008年6月15日后、原告购买前撤销网上签约备案手续。案涉房屋在符合领取购房财政补贴的情形下应领取的购房财政补贴金额为9233.37元。2008年6月15日，成都市人民政府办公厅颁发50号《意见》，第七条“实施购房财政补贴”，主要内容为：“购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其它商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。购买90平方米（含90平方米）以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。在2009年5月31日前购买商品住房的我市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。本意见中的房屋面积按建筑面积计算。购房时间以商品房网上签约时间为准。本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。”该文件于2008年6月15日生效。2008年6月18日，市房管局颁发至“各开发企业”的成房发83号《通知》，内容为：“各开发企业：成都市人民政府办公厅《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》规定了对2008年6月15日以后所购买的商品房给予相关优惠政策措施，为进一步界定商品房交易时间和享受优惠政策规定，现将有关事项通知如下：一、凡在2008年6月15日前已签约备案且在6月15日后撤销备案的商品房，不享受相关优惠政策；二、开发企业应在销售现场醒目位置对不能享受相关购房优惠政策的房源信息进行公示，方便购房者查询；开发企业有义务告知（购房者也应主动确认）购买该房屋是否享受相关优惠政策；三、开发企业和购房者在签订房屋买卖合同前应书面签字确认该房屋是否享受有关优惠政策规定。”同时市房管局、市财政局联合颁发成房发84号《实施方案》内容为：“一、凡在2008年6月15日起至2009年12月31日止，在我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内购房的市内外购房者，所购房屋符合《意见》要求的给予相应的购房财政补贴。购房财政补贴资金包括1、契税补贴：购买普通商品住房，按所交契税地方所得部分（现行政策是契税总额的65％）全额给予补贴。购买其它商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。2、财政补助：购买90平方米（含90平方米）以下商品住房按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。3、个人所得税补贴：在2008年6月15日后，2009年5月31日前购买商品住房的我市纳税人，自购房之年起至2010年12月31日止在本市所交个人所得税地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元，1套房屋只能有1个产权人享受，截止日后一次清算。购房成交时间界定，商品房以网上签约备案时间为准；《意见》实施前已签约备案的商品房，在本意见实施后通过退房再购买（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。商品房出售前，开发企业有义务告知（买受人也应主动确认）购买该房屋享受上述财政补贴。购房财政补贴资金由市房屋产权监理处代理发放。”上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、备案表、纳税发票、产权证、《关于成都市城乡房产管理局未发放鑫苑名家53户业主购房补贴一事的情况反映》、《关于鑫苑名家领取购房补贴的回复》，被告提交的《商品房预售许可证》、以及原、被告在庭审中的陈述在案为证。本院认为，依据成办发50号《意见》、成房发83号《通知》和成房发84号《实施方案》等购房财政补贴的相关政策可知，凡在2008年6月15日前已签约备案而在6月15日后撤销备案的商品房，不享受购房财政补贴，房地产开发企业在销售房屋时应在销售现场醒目位置对不能享受相关购房优惠政策的房源进行公示，以便购房人予以查询。被告作为房地产开发企业应当明知案涉房屋在销售时能否享受购房财政补贴，但其在与原告缔结房屋买卖合同时，未按照成房发83号《通知》的要求，在销售现场醒目位置明示案涉房屋不能享受购房财政补贴政策，未如实、明白地向原告履行告知义务，隐瞒了真实情况，其行为存在过错，违反了先合同义务。故原告关于被告隐瞒案涉房屋不能享受购房财政补贴的主张，事实清楚，证据充分、确实，本案予以确认。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”但是，被告在销售案涉房屋过程中违背该原则，隐瞒案涉房屋不能享受财政补贴政策，其行为致使原告在购买房屋时错误地以为案涉房屋可以享受购房财政补贴，并在此情形下与被告签订案涉房屋买卖合同，导致原告是否购买案涉房屋的选择权受到侵害，直接导致原告在购房后不能享受购房财政补贴而产生损失，被告应当就此过错行为向原告承担损失赔偿责任。但是，被告的过错行为，客观上侵害的是原告关于所购房屋能否享受购房财政补贴的知情权和选择权，其知情权是原告对案涉房屋系二次销售房源以及不能享受购房财政补贴等情况的了解，而选择权是原告在得知案涉房屋不能享受购房财政补贴后选择购买与否的权利。并且，依据购房财政补贴相关政策关于“商品房出售前，开发企业有义务告知（买受人也应主动确认）购买该房屋享受上述财政补贴”的规定，原告在缔结房屋买卖合同的过程中也应主动确认案涉房屋是否能够享受财政补贴政策，原告在合同缔结过程中并未主动确认，故对其损失的发生亦负有的一定的过错，因此，应当适当减轻被告所承担的赔偿责任。对此，本案综合原、被告各自的过错行为及其程度，以及原告所受损失的后果，酌情确定被告应当赔偿原告损失5540元。综上，原告要求被告赔偿其损失9233.37元的诉讼主张，本院予以部分支持。至于原告要求被告支付利息100元及交通费、误工费500元，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：一、被告鑫苑置业（成都）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告石洋、杨丽苹5540元。二、驳回原告石洋、杨丽苹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告鑫苑置业（成都）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 蒋英姿二〇一三年十一月八日书记员 郑小红 关注微信公众号“”