（2013）浙甬民二终字第708号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-06-13
案件名称
卫平文与何先平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卫平文,何先平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第708号上诉人（原审原告）：卫平文。被上诉人（原审被告）：何先平。上诉人卫平文因与被上诉人何先平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年9月13日作出的（2013）甬慈浒民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2011年10月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于慈溪市崇寿镇中城家苑2号楼501室的房屋卖给原告，双方在合同中约定房屋总价为1268000元，原告先付给被告定金50000元，2011年11月20日前过户并付清余款。原告按约定付给被告50000元定金。后因原告家庭系非慈溪市籍居民家庭，且也无法提供一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，属于限购房屋的政策范围，故无法办理房屋过户手续。原、被告双方于2011年12月15日再次签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价为1268000元，合同签订之日，原告向被告支付房屋款370000元，同时合同载明“至20112年乙方养老金满一年为止过户后付清，余款每月支付0.56%的月息给甲方……。利息于2011年12月15日开始计算，每月15日支付”。合同签订之后，原告并未按约定支付房款370000元。原审原告卫平文于2013年7月26日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告何先平退回原审原告卫平文定金50000元；二、本案案件受理费由原审被告承担。原审法院认为：本案的争议焦点为，原告是否可以基于无法履行而解除合同，从而可要求被告返还已经交付的50000元定金？原、被告于2011年10月10日签订的《房屋买卖合同》因受房地产市场调控政策的影响，导致原告无法办理过户手续，确属于不可归责于当事人的事由，但是，后原、被告于2011年12月15日重新签订了《房屋买卖合同》一份，对过户事项以及房款的支付方式另行作了约定，该约定系双方真实意思表示，虽然在合同条款中载明了“至20112年乙方养老金满一年为止过户后付清”，原告称该条款应理解为在2011年12月15日之前被告为原告交足养老金后即可过户，合同时间约定有误，且无法履行，故应以双方签订的第一份合同为准。原审法院认为，原、被告双方于2011年12月15日重新签订《房屋买卖合同》的背景应该是双方在2011年10月10日签订合同后，因房产调控政策而导致原告无法在买受房产后过户的一种履约条件的变更，从该合同上下行文来看，应视为双方在“2012年乙方养老金满一年为止过户后付清”，该处“20112年”的表示系笔误。至今原告已经缴纳养老保险满一年，但原告未按照约定履行支付房款等合同义务，显系违约，故原告不能基于双方签订的合同无法履行而解除合同，从而要求被告返还已经交付的50000元定金。综上，原审法院认为，因不可归责于双方当事人的事由，而致使合同目的无法实现，当事人可以请求解除合同，但是当事人另有约定的除外。本案中，原、被告签订第一份《房屋买卖合同》时，均承认对房屋调控政策不知情，但事后又重新签订了《房屋买卖合同》，对过户等履约方式进行了相应的变更，该合同系原、被告双方真实意思表示，且该约定确有可能实现。至起诉时，原告已经满足了房屋过户的条件，现原告以房屋不能过户，致使合同目的无法实现为由，要求被告返还50000元定金，于法无据，不予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告卫平文的诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告卫平文负担。宣判后，原审原告卫平文不服，向本院提起上诉，称：原审法院将2011年12月15日《房屋买卖合同》的约定认定为双方当事人在“2012年乙方养老金满一年为止过户后付清”、“20112年”的表示系笔误，系理解错误。既然2011年12月15日开始计算余款利息，那么370000元首付款应当在2011年12月15日付清，养老金满一年为止过户后付清，过户期也应是2011年12月15日，即双方均希望中介公司去有关部门操作补交上诉人一年养老金。当时合同不能履行，被上诉人应当退回定金。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人何先平答辩称：双方的纠纷应根据协议处理，第二份合同约定应在2012年12月15日过户，上诉人的上诉理由不成立。双方在二审期间均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人于2011年10月10日签订一份《房屋买卖合同》，但因受房地产市场调控政策的影响，导致无法办理过户手续。后双方于2011年12月15日重新签订了一份《房屋买卖合同》，对过户事项及房款的支付方式另行作了约定，该约定系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。该合同虽约定“至20112年乙方养老金满一年为止过户后付清”，但根据该合同上下行文的意思表示、上诉人养老金的支付情况及双方在2011年10月10日诉争房屋无法过户的情况来看，应视为双方在“2012年乙方养老金满一年为止过户后付清”，该处“20112年”的表示系笔误。上诉人未按约在2011年12月15日支付房款370000元，且上诉人已经缴纳养老保险满一年，已符合房屋过户的条件，上诉人仍要求被上诉人返还50000元定金，显属无理。原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人卫平文负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 钟康树审 判 员 朱亚君二〇一三年十一月八日代书记员 桂红艳 更多数据：