（2013）洛民终字第1940号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-04-18
案件名称
上诉人刘慧芳为与被上诉人郑珊珊租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘慧芳,郑珊珊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）洛民终字第1940号上诉人（原审被告）：刘慧芳，女，汉族。委托代理人：刘广仓，洛阳市政府法制服务中心弘扬事务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审原告）：郑珊珊，女，汉族。委托代理人：王豫，男，汉族，系郑珊珊之夫。一般代理。上诉人刘慧芳为与被上诉人郑珊珊租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘慧芳委托代理人刘广仓与被上诉人郑珊珊及其委托代理人王豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年3月1日，洛阳市洛龙区关林镇八里堂村村民王东来与被告之夫张荣芝签订房屋租赁协议一份，约定由张荣芝承租王东来位于洛阳经济技术开发区饮食城五区103号房，租期自2009年3月1日至2014年3月1日，租金为每年壹万元，每年3月1日前缴纳。2010年9月15日，胡敬忠受其子胡培杰委托，作为甲方与被告就洛阳经济技术开发区饮食城五区102号房屋签订租赁合同一份，被告为乙方。合同约定由被告承租该房屋，租期自2010年9月15日至2015年9月4日，租金为每年8000元，每年结算一次。合同第十二条第一款约定：乙方擅自将承租的房屋转租，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，乙方负责赔偿。被告承租期间，原告因需与焦青青合伙从事儿童摄影工作，与被告刘慧芳签订门面房租赁合同一份，被告为甲方，原告与焦青青为乙方。合同约定：甲方将其合法拥有承租权的坐落于饮食城西北角过道北1、2两套门面房出租给乙方用于经营，该门面房单位面积约108平方米，局部自建二层，租期为三年，自2011年5月1日至2014年4月30日，三年内每年租金为40000元，一次性转让费12000元，每年3月1日前支付当年房租，2011年6月1日前付转让费。2011年4月9日，原告按合同约定向被告刘慧芳缴纳2011年5月1日至2012年4月30日的房屋租金40000元，并于当年6月29日支付房屋转让费12000元。2012年4月18日，原告与焦青青又向被告缴纳2012年5月1日至2013年4月30日房屋租金40000元。2012年8月30日，焦青青与原告协商后签订退伙协议。2012年9月，胡敬忠对洛阳经济技术开发区饮食城五区102号房屋收取房租时得知被告刘慧芳将该房屋转租给原告，于当月5日通知被告爱人收回房屋。2012年9月14日，胡敬忠与原告签订新的房屋租赁合同，租期自2012年9月15日至2017年9月14日，租金为每年2万元，每年9月14日缴纳。当日，原告向胡敬忠缴纳一年房租2万元。2013年3月1日，洛阳经济技术开发区饮食城五区103号房屋所有人王东来以承租人张荣芝未经房主同意，私自转让房屋，构成违约为由，要求解除合同，并委托女儿王巧粉于2013年3月14日与原告签订新的房屋租赁合同，租期为2013年3月15日至2014年5月1日，租金为每年2.5万元。为此，原告以被告无转让权为由，要求被告退还原告租金和利息以及转让费用。原审法院认为，公民的合法权益受到法律保护。被告刘慧芳与胡敬忠所签订的租赁合同已明确约定不得擅自转让房屋，其夫张荣芝与房主王东来签订的房屋租赁协议中虽未涉及转租事项，但王东来事后得知被告将房屋转租原告即异议，并终止协议履行，应视为被告未经房主同意私自转让。被告未经房主同意私自将房屋转让并提高租金，背离原合同的本意，侵犯了原告的合法权益，该款项应当返还原告。经法院核算，被告应退还的数额为：对于洛阳经济技术开发区饮食城五区102号房：应退还2011年5月1日至2012年9月5日，共计16.5个月，（20000元一8000元）÷12个月×16.5个月=16500元，以及2012年9月15日至2013年4月30日共7.5个月租金：20000元÷12个月x7.5个月=12500.25元，按原告诉讼请求支持12500元；对于洛阳经济技术开发区饮食城五区103号房：（20000元一10000元）÷12个月×10个月＋（20000元一l5000元）=13333.3元，因原告要求13330元，按原告诉求支持13330元，以及2013年3月1日至2013年4月30日租金：10000元÷12个月×2个月=3333.53元，按原告诉讼请求支持3333元，以上应退还租金共计45663元。因被告并无威胁及胁迫等行为要求原告支付转让费，原告向被告支付转让费的行为是其真实意思表示，因此，对原告要求被告退还12000元转让费的请求，不予支持。被告辩称原告知情被告为二房东与被告签订协议并履行协议，但不能证明被告告知原告给付给被告的租金已远远高于被告给付房屋所有权人数额的事实原告表示认可，庭审中也无证据佐证该事实，对此不予采信。被告辩解转租房屋已经过房主的同意，但未向法院提交房主认可转租行为的书面证据，且被告与房主的租赁协议中已明确约定不得擅自转租房屋，对被告的辩解理由，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第九十二条、第一百一十五条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告刘慧芳于本判决书生效之日起十日内退还原告郑珊珊房屋租金45663元，并按银行同期贷款利率向原告郑珊珊支付利息；如逾期支付，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告郑珊珊的其他诉讼请求。本案诉讼费1242元，原告郑珊珊承担242元，被告刘慧芳承担1000元。宣判后，刘慧芳不服并提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，判决要求上诉人退还《门面房租赁合同》有效履行期间的29830元租金于法无据。一、被上诉人郑珊珊与上诉人2011年4月9日签订的《门面房租赁合同》合法、有效，从合同签订之日至2012年9月15日（五区102房）及2013年3月1日（五区103房）双方均实际履行。该《门面房租赁合同》明确阐述：就甲方（刘慧芳）将其合法拥有承租权的房屋出租给乙方（郑珊珊）使用。2012年9月15日五区102房房主胡培杰（胡敬忠）拒绝收取刘慧芳缴纳的房屋租金并收取被上诉人租金之日，上诉人才出现了对五区102房没有转租权的违约情形。而2011年4月9日至2012年9月15日期间，五区102房房主已收取上诉人的房租，事后也未因上诉人未经同意转租而将已收取的房租退还，102房房主以其行为追认了上诉人的转租权。同理，2013年3月1日五区103房房主王东来拒绝收取上诉人缴纳的房屋租金并收取被上诉人租金之日，上诉人才出现了五区103房没有转租权的违约情形。而2011年4月9日至2013年3月1日期间，五区103房房主已收取上诉人的房租，事后也未因上诉人未经同意转租而将已收取的房租退还，五区103房房主以其行为追认了上诉人的转租权。综上，2011年4月9日至2012年9月15日期间上诉人对五区102房及2011年4月9日至2013年3月1日期间对五区103房拥有出租权，上诉人与被上诉人在此期间合同双方均业已完全履行。二、上诉人与五区102房、103房房主签订的租赁协议真实有效，不存在无效或应当认定无效的情形。根据《合同法》第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2012年9月15日五区102房房主及2013年3月1日五区103房房主分别单方解除了与上诉人的房屋租赁关系，在此之后上诉人与102、103房主之间的合同关系终止，而非无效。被上诉人要求上诉人退还《门面房租赁合同》有效履行期间的29830元租金的诉求于法无据，理应驳回。被上诉人以上诉人收取被上诉人的租金高于上诉人向房主支付的租金为由要求返还于法无据。首先，上诉人与102、103房主之间的合同关系终止，而非无效，上诉人依据上诉人与被上诉人双方自愿达成的《门面房租赁合同》的约定在2012年9月15日前（五区102房）及2013年3月1日前（五区103房）收取被上诉人的租金据有合法依据，不存在不当得利情形。其次，上诉人与被上诉人双方自愿达成的《门面房租赁合同》至今未被确认无效。再次，被上诉人向上诉人支付门面房年租金的约定是双方自愿达成的。最后，29830元租金系收取2012年9月15日前（五区102房）及2013年3月1日前（五区103房）双方有效履行期间的租金。综上，一、请求依法撤销（2013）洛龙民初字第548号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郑珊珊答辩：一、2011年4月9日，答辩人与上诉人签订的《门面房租赁合同》第四条第三款中已明确写明“在租赁期间，甲方（刘慧芳）保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。甲方（刘慧芳）如为第二承租人，签订本协议即表明第一承租人或房屋所有人同意授予其转租的权利，否则视为违约”。后来洛阳经济技术开发区饮食城五区102房、五区103房两名房主先后过来收取房租时才发现房屋已被上诉人转租，同时两名房东告知答辩人并没有授予上诉人转租权，并且答辩人支付给上诉人的租金已远远高于上诉人给付房屋所有权人数额。因此可见上诉人是在未经两个房东同意，隐瞒事实，欺瞒两个房东及答辩人的情况下私自将房屋转让并提高租金给答辩人使用，从中获利侵犯了答辩人的合法权益（两名房东给答辩人均提供有与上诉人解除租赁协议的证明）。因此，事实证明上诉人与被上诉人所签订的《门面房租赁合同》是欺诈、违约的行为。二、上诉人在上诉状中说与五区102房、103房房主签订的租赁协议真实有效，不存在无效或应当认定无效的情形。洛阳经济技术开发区饮食城五区102房、103房房主给答辩人提供的与上诉人签订的两份租赁协议均没有显示授予上诉人对房屋有转租权。其中2009年3月1日，洛阳市洛龙区关林镇八里堂村村民王东来与上诉人丈夫张荣芝就洛阳经济开发区五区103号房签订房屋租赁协议一份，协议中虽未涉及转租事项，但王东来事后得知被告将房屋转租给答辩人即异议，并终止协议履行，应视为上诉人未经房主同意私自转让，上诉人未经房主同意私自转让并提高租金，背离了原合同的本意，侵犯了答辩人的合法权益；2010年9月15日，胡敬忠受其子胡培杰委托，作为甲方与上诉人就洛阳经济开发区五区102号房签订房屋租赁合同一份，上诉人为乙方，合同第十二条第一款约定：乙方擅自将承租的房屋转租，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，乙方负责赔偿。因此答辩人采用隐瞒、欺骗的方式所得的不当得利的租金29830元（5区102房2011年5月1日至2012年9月15日多收取部分16个半月的房租16500元；5区103房2011年5月1日至2013年3月1日多收取部分22个月的房租13330元，共计29830元）应当退换答辩人。综上请求驳回上诉人的无理诉求，维持原判，以维护答辩人的合法权益。二审中，各方均未提交新证据。经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。本院认为：上诉人刘慧芳与被上诉人郑珊珊所签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方存在合法的约束力。至于双方租赁合同未能按约定期限履行完毕，是由于上诉人未经房屋所有权人许可，擅自转租后，房屋所有权人依法解除或依约终止原房屋所有权人与上诉人之间房屋租赁合同后，导致上诉人与被上诉人间租赁合同履行不能，故而提前终止。上诉人不存在一审所认定的不当得利的法定情形。一审判令上诉人退还实际履行完毕的房屋租金29830元，于法无据，本院予以纠正。上诉人该上诉理由成立，本院予以采信。另外，一审判决第一项中有关利息的判项，表述不明，本院予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第548号民事判决第一项为刘慧芳于本判决书生效之日起十日内退还郑珊珊房屋租金15833元，并按中国人民银行同期贷款利率分别以12500元为本金从2012年9月15日起计算至本判决确定的给付之日止以及以3333元为本金从2013年3月15日起计算至本判决确定的给付之日止的利息，支付给郑珊珊；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第548号民事判决第二项；三、驳回郑珊珊的其他诉讼请求。如逾期支付，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费1242元，由上诉人刘慧芳负担746元，由被上诉人郑珊珊负担496元；二审受理费966元，由上诉人刘慧芳负担元466，由被上诉人郑珊珊负担500元。其中二审应由被上诉人负担部分，暂由上诉人垫付，待执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长 吴爱国审判员 于 磊审判员 邢 蕾二〇一三年十一月八日书记员 赵淑婷 百度搜索“”