（2013）珠金法三民初字第294号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-12-08
案件名称
李延军与王彩燕、林宗其、第三人珠海益民门诊部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李延军,王彩燕,林宗其,珠海益民门诊部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十四条，第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠金法三民初字第294号原告李延军，男，1954年6月20日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托代理人赖雪梅，广东文证律师事务所律师。被告王彩燕，男，1962年11月30日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人王尔峰，国信信扬律师事务所律师。委托代理人邱妍，国信信扬律师事务所律师助理。被告林宗其，男，1970年4月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。第三人珠海益民门诊部，住所地：珠海市金湾区。法定代表人吴凤雨。委托代理人陈国辉，男，1974年1月11日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市，系第三人珠海益民门诊部工作人员。原告李延军诉被告王彩燕、被告林宗其、第三人珠海益民门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告李延军及其委托代理人赖雪梅，被告王彩燕及其委托代理人王尔峰，被告林宗其到庭参加诉讼，第三人珠海益民门诊部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李延军诉称，2007年4月24日原告与两被告签订了《商业用房租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于三灶镇的门市建筑面积约784.01平方米的房产租赁给两被告，租期为十年，自2007年7月12日至2017年7月12日止，每月租金为17，500元。合同第十四条约定：在乙方（即两被告）承租期内，如乙方需要出租，甲方（即原告）应同意乙方出租，但乙方出租期限不得超过当年交过房租的最后期限，但乙方全部转让必须经甲方同意方可转让，甲方同第三方重新签订合同，租金另行商定，否则视为违约。合同第六条规定：第三年付租金21万元，时间在2009年6月12日前付清，第四年至第十年交房租日期、金额同第三年同一办法执行。合同第十六条规定：双方必须认真遵守执行本协议各项条款，如有违约，甲方有权强行收回此房，租金不退、押金不退，由此引起的一切经济损失及法律责任均由乙方负责；乙方必须按协议规定的时间、金额交纳租金，不得拖欠，否则押金不退；不按期付租金，每超过一天应按2%违约金付甲方。原告于2013年5月份查看涉案房屋时，发现两被告已违反合同的约定，在未经原告同意的情况下，于2011年3月12日将房屋全部转租给了案外人赵亮，转租合同期限自2011年3月12日起至2017年7月11日止，2011年3月12日至2014年3月11日的租金为每月36，800元，2014年3月12日至2017年7月11日的租金为每月40，480元，已严重违反了双方合同中全部转让出租的有关约定，同时也严重违反了“乙方出租期限不得超过当年已交过房租的最后期限”，而被告转租期限长达六年，已严重违约。两被告长期未能按时交纳租金，第六年租金本应在2012年6月12日前付清，经原告多次催促，才于2012年6月25日支付。另外，合同第八条规定：在乙方承租期内，室外墙体不允许第三方侵占做广告招牌等业务。两被告擅自同意他人在原告房屋墙体做珠海益民医院广告并收取利益。原告认为，两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告有权要求解除《商业用房租赁合同》、腾退交还原告涉案房屋，且原告有权没收押金，并要求两被告将擅自转租期间的全部收益521100元归原告所有，赔偿逾期付款违约金，拆除所作的广告招牌。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方于2007年4月24日签订的《商业用房租赁合同》，两被告同时向原告腾退交还租赁房屋；二、按双方合同约定原告有权不退还两被告所缴纳的100，000元押金，押金归原告所有；三、两被告从2011年3月12日起至起诉之日止擅自全部转租所获得的违约得利521，100元归原告所有；四、两被告赔偿逾期付租的违约金54，600元；五、两被告拆除原告房屋室外的珠海益民医院广告招牌；六、本案诉讼费由两被告承担。原告对其诉称向本院提交如下证据：1.原、被告签订的《商业用房租赁合同》；2.被告王彩燕与赵亮签订的《承包合作书》；3.赵亮作出的《郑重声明》；4.银行卡客户交易查询单；5.涉案房屋外墙照片；5.《商品房购销合同》；6.《合作建房协议书》；7.购房《发票》；8.《房屋买卖协议书》；9.《收条》；10.齐齐哈尔鲁宏塑窗型材厂出具的《证明》；11.银行对账单；12.赵亮与案外人王炳锡签订的《鑫达电脑城（铺位）租赁合同》；13.赵亮收取王炳锡租金、水电费的收据；14.王炳锡所租铺位照片。在诉讼过程中，原告向本院申请证人赵亮出庭作证，庭审中证人赵亮到庭进行了作证。被告王彩燕辩称，一、被告王彩燕不存在根本违约情形，也没有出现合同约定解除情形，原、被告签订的《商业用房租赁合同》应当继续履行。根据合同第十四条中“在乙方承租期内，如乙方需要出租，甲方应同意乙方出租，但乙方出租期限不得超过当年交过房租的期限”的约定，被告有转租权，即被告可不经原告同意可单方决定将商用房转租，因此，被告将部分涉案房屋转租给赵亮，并没有违反合同约定；合同约定出租期限不超过当年交过房租的期限的目的是原告为了保障自己的房租不因被告出租而受到影响，换言之，如果被告转租，被告不能以收不到转租租金为由不交原告租金，必须保证租赁期原告的租金。事实上，在转租前，被告王彩燕已经与原告通过电话告知原告转租之事，当时原告给被告王彩燕讲转租期限不超过合同的租期就行。根据合同第九条的约定和实际情况，当时被告王彩燕是按商场重新装修的，按商场档口装修再招商是下一步必然的商业动作，如果出租期按原告断章取义的理解是完全招不到商的，没有人愿意租一个租期为一年的商铺，前期开业成本是收不回来的。根据合同第十三条“甲方在此房办室室、卫生间上面要留用仓库一间，乙方必须给甲方出入方便”的约定，而被告王彩燕与赵亮《承包合同书》第六条约定“原房主在此房屋办公室、卫生间上面要留用仓库一间，乙方必须给原房主出入方便”，原告在此还有办公室，要经常出入商铺，经过赵亮的铺位，因此，原告对被告王彩燕的转租行为不可能不知。被告王彩燕转租给赵亮的仅有涉案房屋二楼西侧的惠盛购物广场，被告王彩燕承租原告房屋包括裕华大厦二楼西侧及一楼门面，事实上，裕华大厦二楼楼下左边的铺位系属于被告王彩燕本人经营金湾区高步鞋店，二楼楼梯底下的原来办公室和仓库并没有转租给赵亮或其他人。因此，被告王彩燕并没有全部转租，不需要再征得原告同意，即不构成违约。二、被告王彩燕不存在拖欠租金问题，反而是原告故意拖延收租，试图制造被告王彩燕违约的假象。合同签订后，被告王彩燕每年主动按照合同约定向原告支付租金。合同约定2007年4月18日交付约定款项，可当日却无法联系到原告，被告王彩燕在三灶社区工作人员的陪同下到原告的办公室也无法联系到原告，直到2007年4月20日，原告才主动联系被告王彩燕，并称被告王彩燕逾期交纳租金，要求解除合同。原告称被告王彩燕没有按时支付第六年租金，实际情况是被告王彩燕因身患重病，治疗花费巨大，被告王彩燕已征得原告同意延期至2012年6月25日支付。2013年6月8日被告王彩燕通过其妻子的账户将210，000元租金转账到原告账户。因此，被告王彩燕不存在不按时交租的情形。三、原告起诉解除合同属于恶意诉讼。2013年5月31日原告给被告王彩燕发来短信息，称合同争议一事还在协商，但合同依然有效，并通知被告王彩燕向原告指定的银行账户交纳租金。原告收到租金9天后，就起诉要求解除合同。原告无视合同约定，试图每年增加100，000元租金，在得不到被告王彩燕同意的情况下，原告才编造各种被告王彩燕违约的理由，试图解除合同，以获取更大的利益。由于被告王彩燕身患癌症，因原告的不诚信行为，使被告王彩燕病情加速恶化，造成的严重伤害，被告王彩燕不排除另寻途径解决。四、原告无权扣押被告王彩燕缴纳的100，000元押金以及要求被告王彩燕支付违约金。结合前述理由，被告王彩燕没有违约情形，而是一直以诚信履行合同。因此，原告无权扣押押金以及要求支付违约金。综上所述，为维护被告王彩燕的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王彩燕对其辩称向本院提交如下证据：1.被告王彩燕与赵亮签订的《承包合作书》；2.经营者为王彩燕、名称为金湾区高步鞋店的《个体工商户营业执照》；3.经营者为王彩燕、名称为珠海市金湾区惠盛购物广场租赁部的《个体户机读档案登记资料》和《商事登记簿》；5.被告王彩燕的作出的《声明》；6.《调解申请书》；7.珠海市金湾区三灶镇人民调解委员会出具的《证明》；8.加盖珠海市金湾区三灶镇人民调解委员会印章的《民间纠纷受理调解登记表》；9.银行转账凭证、银行卡客户交易查询单；10.被告王彩燕与王少迎的《结婚证》；11.（2013）粤珠金湾第003276号《公证书》；12.《出院诊断证明》。被告林宗其辩称，原告与被告王彩燕签订合同时，被告林宗其只是作为合同的见证人，在合同签名时签到到合同的乙方处，被告林宗其并没有参与承租，而且于2011年2月30日与被告王彩燕达成协议，将被告林宗其在《商业用房租赁合同》中的全部权利义务转给被告王彩燕。被告林宗其对其辩称向本院提交了一份其与被告王彩燕签订的《协议声明书》。第三人珠海益民门诊部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面意见和证据。经审理查明，2007年4月24日，原告李延军与被告王彩燕、林宗其签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将其购买的位于珠海市三灶镇的门面建筑面积784.01平方米的房产租赁给被告全权经营，租期自2007年7月12日起至2017年7月12日止，租金为每年210，000元；2007年4月12日原告将租赁房产交给被告拆墙和装修，租金从2007年7月12日起计付，被告支付原告拆墙及变改楼梯经济补偿100，000元和承租押金100，000元；被告于2007年4月24日前一次性支付前两年租金，第三年租金在2009年6月12日前支付，第四年至十年的租金在当年的6月12日前付清，租金直接汇入原告银行账户，租金到期时，原告提前十五天通知被告交付租金及汇款账号；被告必须按约定的时间、金额交纳租金，不得拖欠，否则押金不退；在承租期内，如被告需要出租，原告应同意出租，但出租期限不得超过当年交过房租的最后期限，被告全部转让的，必须经原告同意，原告与第三方重新签订合同，否则视为违约；原告在涉案房产办公室、卫生间上面留用仓库一间，被告必须给原告出入方便；原、被告双方必须遵守合同各项条款，如被告违约，原告有权强行收回租赁房屋，租金及押金不予退还；被告不按期交付租金，每超过一天应按2%支付原告违约金；被告超过15天仍未付清租金，则原告有权收回租赁房屋，不退还押金；租赁房屋室外墙体不允许第三方侵占做广告招牌业务。庭审中，被告林宗其辩称其并未参加承租经营，而且已于2011年2月30日与被告王彩燕签订《协议声明书》，协商退出《商业用房租赁合同》，对此，原告予以认可。被告王彩燕也认可被告林宗其不是《商业用房租赁合同》的实际承租人。《商业用房租赁合同》签订后，原、被告开始履行合同，被告王彩燕向原告支付了拆墙及变改楼梯经济补偿100，000元、承租押金100，000元以及前两年租金，并对涉案房屋进行改造、装修和经营。此后，2009年6月1日、2009年12月8日、2010年6月11日、2010年9月10日、2011年6月17日、2012年6月25日、2013年6月8日被告王彩燕通过其妻王少迎银行账户分别转账给原告100，000元、109，950元、160，000元、50，000元、210，000元、210，000元、210，000元。2010年8月28日，被告王彩燕与案外人赵亮签订《承包合作书》，约定：被告王彩燕将其经营的购物广场发包给赵亮经营管理，承包期限从2011年3月12日起至2017年7月11日止；被告王彩燕与赵亮协商同意二楼楼下上楼梯左边一间大约24平方米的铺位租给案外人王炳锡经营，租期从2011年3月12日起至2017年7月11日止，由赵亮收取租金和管理；商场楼梯底一间房屋由被告王彩燕自用，与赵亮无关。在庭审中，原告陈述其于2013年4月20日左右发现被告王彩燕将涉案房屋转租给赵亮。2013年5月31日，原告通过手机短信息告知被告王彩燕交付租金，并表示双方有合同争议一事还在协商，但租赁合同依然有效。原告向本院提交的图片显示涉案租赁房屋室外墙体悬挂有珠海益民医院的广告招牌，原告并依此主张被告王彩燕擅自同意他人在原告房屋墙体做广告并收取利益，违反双方的合同约定。被告王彩燕辩称该广告招牌并非被告所同意安装，而且在与赵亮的转租合同中也都约定不准许第三人做广告。另查明，被告王彩燕与赵亮因在履行《承包合作书》过程中发生争议，被告王彩燕向本院提起诉讼，请求解除《承包合作书》，并要求赵亮支付欠付的承包费4000元。本院于2013年6月19日作出（2013）珠金法三民初字第205号民事判决书，判决赵亮向向被告王彩燕支付租金2000元，并驳回被告王彩燕的其他诉讼请求。因赵亮不服，提出上诉，现该案尚在二审审理之中。以上事实有经庭审质证的证据以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商业用房租赁合同》，系双方各自真实意思的表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告林宗其辩称其并未参加承租经营，而且已与被告王彩燕协商退出《商业用房租赁合同》，被告王彩燕也认可被告林宗其不是《商业用房租赁合同》的实际承租人，且原告对被告林宗其的辩解也予以认可，因此，被告林宗其不再是《商业用房租赁合同》的当事人，亦不应享有和承担《商业用房租赁合同》的权利与义务，本案租赁合同关系的当事人应为原告和被告王彩燕。被告王彩燕承租涉案房屋，其主要的合同义务是依照约定按时足额向原告支付租金。从本案审理查明的租金交纳情况来看，2009年6月至2012年6月期间，被告王彩燕迟延交纳租金的期次、金额以及迟延天数分别为：一是2009年期的109，950元，迟延天数为179天；二是2010年期的50，000元，迟延天数为90天；三是2011年期的210，000元，迟延天数为5天；四是2012年期的210，000元，迟延天数为13天。由于被告王彩燕又未提供证据证明其迟延交纳租金系经过原告准许，由此可以认定被告王彩燕构成违约。原、被告在《商业用房租赁合同》约定了逾期付租的违约条款，即被告每迟延一天应按2%支付原告违约金。为了保障原告的合法权益，督促被告按照约定及时履行义务，因此，本院对于原告要求被告王彩燕支付逾期付租的违约金54，600元的请求予以支持。关于转租的问题。依据双方签订的《商业用房租赁合同》约定，在承租期内，被告王彩燕有权将部分涉案房屋转租，且不需经过原告同意；经原告同意的，被告王彩燕亦可全部转租涉案房屋。本案中，被告王彩燕承租涉案房屋后，根据合同约定，对涉案房屋进行了改造和装修，并向原告支付了拆墙及变改楼梯经济补偿金，可见涉案房屋的结构已经有所改变且系经过原告许可，因此，本院对于原告在庭审中关于位于商场楼梯底下一间房屋系被告王彩燕自行搭建的违章建筑的主张不予认可。根据被告王彩燕与赵亮签订的《承包合作书》，被告王彩燕将涉案房屋的二楼西侧转租给赵亮，以及由被告王彩燕与赵亮协商同意将二楼楼下上楼梯左边一间铺位租给王炳锡，被告王彩燕将位于商场楼梯底一间房屋保留自用，据此可知，被告王彩燕并未将涉案房屋全部转租，因此，被告王彩燕将部分涉房屋转租给赵亮，并未违反双方签订的《商业用房租赁合同》的约定。至于被告王彩燕将涉案房屋的二楼西侧转租给赵亮的转租期限问题，双方虽然在《商业用房租赁合同》中约定了转租期限不得超过“当年交过房租的最后期限”，但在案件审理过程中，双方对此有不同的理解，原告方认为“当年交过房租的最后期限”是交纳房租当年的租期内剩下的期限，该期限最长为一年，而被告则认为该期限是指不超过双方合同剩下的期限。由于原、被告双方对转租期限有不同的理解，也未能就此达成补充约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，鉴于本案中双方签订的房屋租赁合同期限较长，租赁房屋的规模较大，被告王彩燕经原告许可，对涉案租赁房屋进了改造和装修，并向原告支付了补偿金，被告王彩燕为此付出了较大的前期成本，必然要通过自行经营或转租的方式回收承租成本，因此，应本着平等互利和维护交易安全的原则，理解租赁合同有关条款，并结合双方的合同目的考量双方当事人的行为。本案中，如果准许转租的期限仅限于原告认为的当年交过房租的最后期限，转租期限过短，显然很难保障被告王彩回收承租成本，也不符合转租的交易习惯，对被告王彩明显不公，而且即使涉案房屋转租，也并未解除原、被告的租赁合同关系，原告，被告仍应依照合同约定履行付租义务。因此，本院认定双方约定的“当年交过房屋的最后期限”应为合同剩下的期限。至于是否应该解除合同，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告将案涉房屋出租给被告的主要合同目的是收取租金收益，虽然被告王彩燕虽然没有按照合同约定按时向原告支付房屋租金，给原告造成一定的利益减损，但原告通过主张合同中约定的支付违约金即可弥补其损失。实际上被告王彩燕一直在履行交纳租金的义务，也没有明确表示或者以实际行动表明不愿意履行交纳租金的义务。根据上述“关于转租问题”的认定，被告王彩燕转租给赵亮的行为符合双方的约定，即便是被告王彩燕当时未经原告同意转租给赵亮，但被告实际于2011年3月12日开始转租给赵亮，根据原、被告的合同约定，原告在被告所租的房产内留有仓库一间并要求被告保证给原告出入方便，那么长达几年的时间内，原告应当知道原告的转租行为，且原告在庭审中自认于2013年4月20日左右发现涉案房屋转租，但原告2013年5月31日向被告王彩燕发送催收房屋租金并表示租赁合同仍然有效的短信息，被告王彩燕也据该通知交纳了租金，因此原告的行为也认可了被告的转租行为。综上所述，被告的转租行为并没有违反原、被告的合同约定，即使被告王彩燕的前述逾期付租和转租行为违反了双方在合同约定的有关违约责任条款，但并未给原告的权益造成实质性的损害，进而导致原告的合同目的无法实现。原、被告之间的租赁合同已经履行了六年，被告王彩燕对涉案租赁房屋投入了较大的前期成本，为了保障原、被告之间交易的稳定性，保护双方的合法权益，原告应秉着友好协商、互惠互利的态度，敦促被告按约履行；被告也应该严格履行合同，遵守约定，尊重原告的意愿。据此，本院认为解除合同无法定的理由，也无实际必要，对于原告要求解除《商业用房租赁合同》，本院不予支持。由于双方签订的《商业用房租赁合同》尚未解除，本院对于原告要收缴被告王彩燕押金的请求也不予支持。关于收缴转租得利问题。依据《商业用房租赁合同》约定，被告王彩燕有转租权利，原、被告双方也未在《商业用房租赁合同》中约定原告有收缴转租得利的权利，且被告王彩燕转租后，也仍向原告交纳租金至今，并未给原告造成租金损失，因此，本院对于原告要求收缴被告王彩燕转租得利的请求不予支持。关于拆除涉案房屋室外的珠海益民医院广告招牌问题，由于原告未能提供证据证明该广告招牌为被告所安装或为被告所许可安装，本案为合同之诉，如原告认为该广告招牌安装设置侵害了原告权益，因与本案不属同一法律关系，本案不作处理，原告亦可另循法律途径解决。此外，本院基于平等保护合同双方当事人权益和维护交易安全，虽未解除双方的租赁合同，但引起本案争议发生的主要过错在于被告王彩燕，因此，本案受理费由被告王彩燕承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王彩燕在本判决生效之日起七日内向原告李延军支付逾期付租的违约金人民币54，600元；二、驳回原告李延军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18，699元，由被告王彩燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 陈德玉代理审判员 莫营和人民陪审员 温国标二〇一三年十一月八日书 记 员 王代琤 关注公众号“”