（2013）花民初字第988号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-04-16
案件名称
原告贵阳小河区天富物业管理有限公司与被告袁某甲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳小河区天富物业管理有限公司,袁某甲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第三十六条第一款
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2013）花民初字第988号原告：贵阳小河区天富物业管理有限公司法定代表人：吴某职务：经理委托代理人：梁某，系该××员工，特别代理。被告：袁某甲，男，××年××月××日出生，汉族。委托代理人：袁某乙，女，××年××月××日出生，汉族，系被告袁某甲之女，一般代理。原告贵阳小河区天富物业管理有限公司与被告袁某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法由审判员梁媛媛适用简易程序于2013年7月17日公开开庭进行了审理。2013年8月9日，本案依法转为普通程序审理，并于2013年10月21日组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。两次庭审原告贵阳小河区天富物业管理有限公司委托代理人梁某、被告袁某甲及其委托代理人袁某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳小河区天富物业管理有限公司诉称，原告是对贵阳市花溪区小河兴隆苑小区进行物业服务管理的物业企业，被告是在该小区居住的业主。根据国家法律、政府部门的相关规定及物业管理服务合同，兴隆苑小区由原告负责服务管理，由被告向原告支付物业服务费。依据物业管理服务合同，原告已履行了对小区进行管理、服务的义务。在该小区的绝大多数业主也按合同规定将物业服务费支付给了原告，但被告等少数业主一直拖延缴纳物业服务费，经原告多次催告，被告一直不按时缴纳物业服务费。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2009年1月至2013年4月的物业管理服务费3,146元；2、楼道单元路灯费104元；3、被告支付上述物业服务费的滞纳金100元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告袁某甲辩称，我方没有缴纳物管费的理由如下：1、我所购买的房屋在2008年6月装修后不久，发现家里两个卧室严重漏水，从而造成地板严重脱皮、窗套发霉发黑，事后原告给房屋重新做了防水，但受损地板、窗套至今未解决；2、房屋装修时交给原告的押金至今未退；3、小区业主委员会一直未成立，原告提供的物业管理服务不到位，小区内环境卫生、安全保卫、车辆停放等问题的均未解决好；4、诉讼中我家的屋顶又出现新的裂缝。由于原告并未尽到应尽的职责，所以不能要求业主交纳物管费用。另外，本案的诉讼时效是两年，在此期间原告并未追讨物管费，也未有任何催缴通知。因此现在我即使要补交物管费，也只能补交2011年4月到2013年4月的费用。经审理查明：被告袁某甲系贵阳市花溪区小河西南环线56号兴隆苑小区的业主，居住在该小区9栋2单元6楼2号房屋，房屋面积为110平方米。原告贵阳小河区天富物业管理有限公司系该小区的物业服务单位。该小区尚未成立业主委员会。原告贵阳小河区天富物业管理有限公司于2004年2月17日获得准予从事物业管理活动的资质。原告贵阳小河区天富物业管理有限公司（甲方）与被告袁某甲（乙方）于2007年5月31日签订了《前期物业管理服务合同》，约定：一、甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；二、物业管理服务质量：1、房屋外观完好、整洁，无违反规划私搭、乱建现象，公共内墙、走廊、楼梯、防盗门每年刷新一次；2、设备良好，运行正常，无事故隐患；3、房屋外墙及附属设施、设备完好，供水供电、照明设备齐全、工作正常；4、环境卫生实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，房屋的公共楼梯、扶栏、走道、室地坪保持清洁，上门收垃圾（袋装）；5、绿化物生长茂盛，无病虫害，成活率90%，绿化无破坏、践踏及随意占用现象；6、交通车辆的管理运行有序，无乱停乱放机动车，道路畅通；7、小区实行24小时治安防范制度，保安每天巡查6次以上，无重大火灾、刑事和交通事故，危及住户安全处设有明显标志和防护措施；8、消防系统调和完好无损，可随时启用，消防通道畅通；9、房屋共用部位、共用设施设备小修应停水、停电不超过12小时，供水供电部门正常停水、停电除外，急修应随时急修，随时处理；三、物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米0.50元，物业管理服务费用标准按物价局规定标准调整，每次交纳费用时间为每月15日前。该合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告于2007年下半年正式进入该小区提供物业服务。2009年3月19日，贵阳市原小河区物价局向原告颁发了（2008）第2号贵州省经营性服务收费许可证，明确住宅点的物业管理服务费为每月每平方米0.55元。被告袁某甲向原告缴纳了至2008年12月的物业管理服务费之后，未再缴纳物业管理服务费。截至2013年4月止，被告尚欠原告物业管理服务费共3,129.5元（110m2×0.50元／月×3个月＋110m2×0.55元／月×49个月=3,129.5元）。原告认为被告的欠缴行为损害了原告的利益，遂诉至法院，请求如前。庭审中，被告表示就其所陈述的房屋屋顶漏水以及楼下水管爆裂造成的损失，不在本案中提起反诉。另查明，1、被告袁某甲所住的单元楼的大门已损坏，原告委托代理人认可对小区业主提供的物业服务存在欠缺；2、原告曾于2011年向被告催缴过物业管理服务费。上述事实，有当事人陈述、企业营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、前期物业管理服务合同、贵州省经营性服务收费许可证、照片、视频等证据在卷佐证，前列证据均已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告贵阳小河区天富物业管理有限公司与被告袁某甲签订的《前期物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，业主及物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《前期物业管理服务合同》中约定，原告作为兴隆苑小区的物业管理公司，对兴隆苑物业的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。本案中，《前期物业管理服务合同》签订后，原告提供了物业管理服务，作为兴隆苑小区业主之一的被告应当交纳相应的物业管理服务费，故对于原告贵阳小河区天富物业管理有限公司要求被告支付物业管理服务费的请求，本院予以支持，但对超出部分不予支持。对原告主张的楼道单元路灯费，双方未在合同中对此项收费进行约定，故本院不予支持。对于被告辩称家中出现的屋顶漏水、水管爆裂等情况，因未提供相应的证据证明是原告不履行义务所致，且也表示不在本案中提起反诉，故被告以此作为拒绝支付物业管理服务费的抗辩理由，本院不予采信。另外被告在庭审中所提出的屋顶在诉讼中又出现裂缝的新情况，被告可另行提供证据，向责任方主张权利。对于被告抗辩称原告的部分诉请已过诉讼时效，但其委托代理人当庭认可原告方曾于2011年上门催缴过物业管理服务费，故原告的诉请尚在诉讼时效内，对被告的该项辩解不予采信。对于被告所提的原告的物业服务没有到位的答辩，原告也在诉讼中认可其提供的物业服务存在一定的欠缺，故原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理服务费金额，综合考虑本案案情，依据公平合理原则，本院酌情予以适当降低，由被告承担70%，原告承担30%较为恰当，故现被告应向原告缴纳的物业管理服务费应为3,129.5元×70%=2,190.65元，对原告主张的100元物业管理服务费滞纳金的请求不予支持。此外，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，积极完善兴隆苑目前存在的物业服务问题，与业主共同营造一个和谐的小区环境氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告袁某甲于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区天富物业管理有限公司2009年1月起至2013年4月止的物业管理服务费人民币2,190.65元；二、驳回原告贵阳小河区天富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵阳小河区天富物业管理有限公司负担25元，被告袁某甲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长 梁媛媛代理审判员 王 珏代理审判员 魏 丽二〇一三年十一月八日书 记 员 李婉君 关注公众号“”