（2013）潍民终字第2645号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-01-17
案件名称
青岛汇英置业有限公司与诸城盐业公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
诸城盐业公司；青岛汇英置业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潍民终字第2645号上诉人（原审被告）诸城盐业公司。法定代表人祝培斋，该公司经理。委托代理人王洪平，山东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛汇英置业有限公司。法定代表人张连云，该公司董事长。委托代理人邱大鹏，山东××××信律师事务所律师。上诉人诸城盐业公司（以下简称“盐业公司”）因与被上诉人青岛汇英置业有限公司（以下简称“汇英置业公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2013）诸民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审判决认定，青岛振华达房地产开发有限公司于2011年6月3日更名为青岛汇英置业有限公司，即本案的汇英置业公司。盐业公司原系“诸国用（2007）第（20）003号土地”的使用权人，该宗土地原系国有划拨土地。2008年6月16日，汇英置业公司与盐业公司就“诸国用（2007）第（20）003号土地”合作开发事宜签订《合作协议书》，主要内容为：“1、盐业公司根据2008年3月19日的政府批示将现有土地经挂牌变为汇英置业公司商业开发用地，总价1650万元（挂牌后价格）。汇英置业公司负担3%的契税和1%的出让手续费。2、协议签订后五日内，汇英置业公司付给盐业公司1000万元，余款待商业土地竞标及政府优惠政策批示下达后付清。3、盐业公司收到汇英置业公司1000万元付款后，负责协调市财政、土地部门办理挂牌事宜，该工作在签约之日起30日内完成。如不能顺利完成该项工作，致使开发项目无法进行，盐业公司应当及时返回汇英置业公司付款并承担贷款利息及损失。4、盐业公司负责将房屋腾空后完整交于汇英置业公司，该工作于2008年8月30日前完成。5、盐业公司应保证汇英置业公司完成享有诸政发（2007）20号文件的土地手续费、建设收费优惠及诸政发（2007）41号文件的税收扶持政策（税收地方留成全额返还汇英置业公司），该项目由盐业公司负责办理。6、挂牌价高于本协议出让地价部分全部返还汇英置业公司。”该《合作协议书》签订后，汇英置业公司依约于2008年6月18日以“项目投资款”的名义向盐业公司交付1000万元，盐业公司给汇英置业公司出具了“收款收据”。2008年8月5日，汇英置业公司再次以“项目投资款”的名义给付盐业公司50万元，盐业公司也给汇英置业公司出具了“收款收据”。盐业公司称，在收到汇英置业公司交付的50万元后，作为招商引资奖励资金给付了招商引资中介人，已经无法返还。2008年11月14日，盐业公司与汇英置业公司再次签订《补充协议书》，主要内容为“1、土地总价款降至1350万元；2、盐业公司负责土地挂牌变更商业用地手续应在2008年12月20日前完成，否则一切损失由盐业公司负责；3、办理土地挂牌手续过程中，若汇英置业公司遇到竞争对手，使成交价高于本协议地价部分，无论土地最终归属，高出部分由盐业公司全额返还给汇英置业公司；4、盐业公司应保证汇英置业公司该地段享受到诸城市楼宇政策。”之后，因“诸国用（2007）第（20）003号土地”的使用权最终由案外人诸城市天泰城市房地产开发有限公司竞得，盐业公司与汇英置业公司进行合作开发房地产的目的无法实现，盐业公司陆续向汇英置业公司返还项目投资款890万元，剩余160万元经汇英置业公司多次催要，盐业公司拒不返还。2013年1月30日，汇英置业公司诉至法院，要求盐业公司返还160万元并承担利息及损失。庭审过程中，汇英置业公司自愿将利息及相应损失另案处理，在本案中不予主张，但保留另诉的权利。以上事实，有合作协议书、关于双方2008.6.16号签订合作协议书的补充协议书、收款收据、名称变更登记信息查询结果、土地档案资料、诸城市盐业公司与青岛振华达房地产开发公司签订合作协议情况的汇报、招拍挂档案资料等证据在案予以作证。原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该规定，解释合同条文，应当首先从文义解释入手，通过对合同所使用的文字词句含义的解释，探求当事人共同的真实意思，同时，亦不应仅局限于合同所使用的个别词句，应综合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同的真实意思表示做出判断。在本案中，盐业公司与汇英置业公司对签订《合作协议书》及《补充协议书》的真实目的出现分歧，汇英置业公司认为是买卖国有划拨土地，系土地买卖合同，并据此主张买卖行为违背法律规定而无效，从而要求盐业公司返还剩余投资款160万；盐业公司认为是合作开发房地产，双方意思表示真实，不违背法律规定，是有效合同，汇英置业公司交付的1050万元是投资款，应当进行清算，不应当直接予以返还。针对双方的争议，法院认为，确认某合同是单一的土地使用权转让合同，还是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目享有利润、共担风险等情形进行判断。通过《合作协议书》及《补充协议书》约定的内容来看，双方主要是针对如何将“诸国用（2007）第（20）003号土地”由国有划拨性质转化为国有出让性质而约定双方的权利义务，约定的主要内容是“汇英置业公司履行出资义务，盐业公司履行负责协调相关部门办理该宗土地的招拍挂事宜并最终将该宗土地变为汇英置业公司的商业开发用地”，从而为双方进行下一步的合作开发房地产活动做铺垫，并非真正的土地买卖合同；而且，从双方履行协议的实际过程中来看，汇英置业公司将1050万元交付给盐业公司后，盐业公司将其中的500万元用作了汇英置业公司竞标应当缴纳的竞标保证金，并且在汇英置业公司最终竞标失败后，盐业公司先将500万元竞标保证金支出并返还给了汇英置业公司，后又陆续返还给汇英置业公司390万元。综上，从双方签订的《合作协议书》、《补充协议书》内容及双方的实际行为可以认定，《合作协议书》及《补充协议书》并不是针对土地买卖而签订，其目的不是买卖国有划拨土地，汇英置业公司以双方签订《合作协议书》及《补充协议书》的真实目的是买卖国有划拨土地而主张《合作协议书》及《补充协议书》无效，无事实依据，法院不予支持。盐业公司虽辩称签订《合作协议书》及《补充协议书》的目的是合作经营开发房地产，但所谓的合作经营开发房地产，是指当事人之间以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目，而本案中双方签订的《合作协议书》及《补充协议书》中并没有关于合作开发房地产的详细计划，更没有如何出资、利润如何共享及风险如何共担的相关详细内容，仅是就土地性质转化和使用权变更过程中双方权利义务的约定，双方就合作经营开发房地产的事项还未形成完整的意见，并未形成真正的合作经营关系。盐业公司以双方已经形成合作经营关系并主张汇英置业公司出资的1050万已经转化为投资款从而不应返还的理由并不成立。盐业公司与汇英置业公司签订的《合作协议书》和《补充协议书》虽系双方真实意思表示，但是，将国有划拨土地转化为国有出让土地及国有划拨土地转化为国有出让土地的程序均由政府决定并负责进行招拍挂，该两项行为均系政府行为，与双方当事人无关，盐业公司并不具备“负责土地挂牌变更为商业用地”的能力，而且双方通过《合作协议书》和《补充协议书》约定的“由盐业公司负责土地挂牌变更为汇英置业公司商业用地的行为”有可能损害其他参与土地竞标的竞买人的利益，违背市场经济公平竞争的原则，故，双方所签订的《合作协议书》和《补充协议书》为无效合同。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条及《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故，盐业公司应当将汇英置业公司交付的1050万元投资款返还。因盐业公司已经返还汇英置业公司890万元，剩余的160万元至今未返还，现汇英置业公司要求其返还，有理有据，法院予以支持。盐业公司虽辩称其中的110万元是弥补因汇英置业公司违约而给其造成的损失，一方面，盐业公司未提供证据证明有损失的发生，另一方面，双方在《合作协议书》及《补充协议书》中亦没有约定损失如何承担的问题，盐业公司的该项辩称亦不能成立，其关于不返还110万元投资款的理由不能成立。盐业公司虽辩称剩余的50万元是支付给招商引资中介人的，已经无法返还，但从汇英置业公司提供的“收款收据”看，该50万元系“项目投资款”，而非招商引资奖励资金，且盐业公司亦是50万元“项目投资款”的收款单位，该50万元作为项目投资款，在合同无效后，盐业公司应当予以返还。至于盐业公司在收到汇英置业公司交付的该50万元后再交付招商引资中介人，系盐业公司单方的行为，与汇英置业公司无关，不能否认盐业公司已经收到汇英置业公司投资款的事实，亦不能成为盐业公司不返还该50万元“项目投资款”的正当理由，故，对盐业公司不返还该50万元的辩称，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：被告诸城盐业公司返还原告青岛汇英置业有限公司160万元。于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告诸城盐业公司负担。宣判后，盐业公司不服，上诉称：一、原审认定涉案《合作协议书》和《补充协议书》无效是错误的。双方的《合作协议书》和《补充协议书》为有效合同，是制约双方当事人的有效法律文件。首先，合作主体适格，上诉人和被上诉人合作开发涉案楼宇项目符合法律法规之规定。其次，《合作协议书》和《补充协议书》内容合法，无影响合同效力的违法之情形。第三，涉案土地的性质在合同履行过程中已经由划拨土地批转为商业用地，排除了因土地性质影响合同效力的情形。二、双方已经形成真实的合作经营关系，原审认定“并未形成真正的合作经营关系”错误。三、被上诉人主张的所谓投资款中，有50万元不在合作投资的范畴当中，而是作为招商引资奖励资金直接支付给了中介人邹学军。该款作为合作过程中支出的费用，已经不可能收回，尤其是该支出是作为投资主体支出的费用，应作为合作成本计入支出。四、原审判决放任了被上诉人恶意违约、伙同诸城市天泰城市房地产开发有限公司（中标单位）共同损害上诉人合法权益的行为，实属不公。被上诉人恶意违约，放弃竞标，故意损害上诉人的合法权益，给上诉人造成了巨大经济损失，必须承担相应违约责任。综上，涉案协议是有效合同，应该作为处理本案的依据，上诉的诉求不仅因违法而不成立，还必须承担因其违约造成的违约责任。原审判决认定事实不清，判决不公，请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人不承担160万元的返还责任，驳回被上诉人的诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费。被上诉人汇英置业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合作协议书》和《补充协议书》虽系双方真实意思表示，但根据庭审查明的事实，上诉人与被上诉人在《合作协议书》及《补充协议书》中主要是针对如何将“诸国用（2007）第（20）003号土地”由国有划拨性质转化为国有出让性质而约定双方的权利义务，约定的主要内容是“汇英置业公司履行出资义务，盐业公司履行负责协调相关部门办理该宗土地的招拍挂事宜并最终将该宗土地变为汇英置业公司的商业开发用地”，从而为双方进行下一步的合作开发房地产活动做铺垫，并没有关于合作开发房地产的详细计划，更没有如何出资、利润如何共享及风险如何共担的相关详细内容，双方就合作经营开发房地产的事项还未形成完整的意见，并未形成真正的合作经营关系。同时，因将国有划拨土地转化为国有出让土地的程序均由政府决定并负责进行招拍挂，该两项行为均系政府行为，与双方当事人无关，上诉人也不具备“负责土地挂牌变更为商业用地”的能力，而且双方约定的“由盐业公司负责土地挂牌变更为汇英置业公司商业用地的行为”有可能损害其他参与土地竞标的竞买人的利益，违背市场经济公平竞争的原则。故，原审判决关于双方所签订的《合作协议书》和《补充协议书》为无效合同的认定正确。上诉人主张《合作协议书》和《补充协议书》有效的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张双方已形成真实的合作经营关系，亦无充分证据提供，本院亦不予支持。关于双方争议的50万元，上诉人辩称是支付给招商引资中介人的、已经无法返还，但从原审中被上诉人提供的“收款收据”看，该50万元系“项目投资款”，并非招商引资奖励资金，鉴于上诉人也是该50万元“项目投资款”的收款单位，且上诉人收取该50万元所依据的《合作协议书》和《补充协议书》被认定为无效，原审判决上诉人将该50万元一并返还被上诉人，认定事实清楚，证据充分，处理结果正确。上诉人关于该50万元系招商引资奖金、已无法返还且不应返还的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人的违约造成其巨大经济损失，因未提供相关损失的证据，故其要求被上诉人承担相应违约责任的请求，可另行依法主张。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人诸城盐业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 崔 旭代理审判员 张俊丽二〇一三年十一月八日书 记 员 罗佳佳 关注微信公众号“”