（2013）虹民三（民）初字第1531号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-02-08
案件名称
周乾荣、方行红、周海芒与顾健梁、许婧婧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,方行红,周甲,顾健梁,许婧婧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第1531号原告周某某。原告方行红。委托代理人周某某。原告周甲。法定代理人周某某。被告顾健梁。被告许婧婧。上列两被告的共同委托代理人张君，上海百悦律师事务所律师。原告周某某、方行红、周甲诉被告顾健梁、许婧婧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某某、原告方行红的委托代理人周某某、原告周甲的法定代理人周某某、被告顾健梁、许婧婧的委托代理人张君律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某、方行红、周甲诉称，2013年3月12日，原告与被告就上海市大连西路某室和甲室两套房屋（以下简称系争房屋）的买卖签署了两份《上海市房地产买卖合同》和一份《补充协议》。上述《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》就系争房屋买卖的价格、付款时间、交房日期及违约责任等均作了详细的约定。按照约定，在签订合同之前，被告支付原告定金5万元；2013年3月13日，被告应支付原告装修款23万元；2013年3月22日之前，被告应支付原告60万元；2013年4月5日之前，双方办理过户交易手续，并同时被告应支付原告40万元；被告在交易当天同时办理公积金贷款手续，在银行走完正常程序后，直接将贷款60万元划至原告账户；原告收到房款后7天之内交房，同时收取被告2万元尾款，交易结束（被告共付原告房款190万元）；双方迟付款或迟交房的违约金是每超过一天罚付对方未付部分的万分之五。嗣后，2013年3月10日被告支付了50万元；2013年3月13日，被告支付了23万元；2013年3月28日，被告支付了12万元；2013年4月3日，被告支付了11，500元（代付税金）；2013年4月17日，被告支付了235，050元；2013年4月27日，被告支付了233，450元；2013年4月27日，被告支付了358，850元；2013年5月2日，被告支付了60万元。由于被告未付清购房款，且迟延付款，经与被告交涉无果，原告起诉来院，要求被告支付尚欠的购房款61，150元，要求被告支付原告违约金14，897.10元（计算到2013年5月15日为止，如超过，则每天增加30.58元），并要求被告归还扣押的红木家具一套（共11件）。审理中原告撤回了要求被告归还扣押的红木家具一套的诉讼请求，并要求违约金分段计算至判决生效之日止。被告顾健梁、许婧婧辩称：不同意原告诉请。对于原告所称的2013年4月5日应当支付的40万元中还差41，150元未支付，以及被告每次付款的时间均没有异议。购房款尾款2万元没有支付，是因为双方没有正式进行房屋交接，而购房款逾期支付的原因是原告违约在先，双方原来约定的办理过户时间在2013年4月5日，但4月3日双方就到了交易中心办理手续，当天支付了相关税金，并没有办理过户手续。直到4月13日才完成了所有过户手续，当天在银行交接房款时，双方发生了争议并产生了肢体冲突，导致被告房款没有支付。原告在5月10日更换了系争房屋的钥匙，被告在5月12日将系争房屋的房门更换了，但是因为系争房屋内仍然有原告的租客在，因此被告至今未使用系争房屋。由于双方都有违约行为，故不同意支付违约金。如果法院认为被告应当支付违约金，认为违约金计算标准约定过高，要求法院予以调整。至于水、电、煤费用和税费，合同补充条款约定房屋交验前水、电、煤费用应当由原告承担，税费亦应当由原告负担。经审理查明：系争房屋原权利人为三原告。2013年3月12日，三原告（甲方）与被告（乙方）经居间介绍就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。就上海市大连西路某室房屋双方约定：由乙方受让甲方上海市大连西路某室房屋；转让价款为50万元；甲方于2013年4月22日前腾空该房屋并通知乙方进行交接验收；甲、乙双方确认，在2013年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同的约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之次日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方未按合同的约定的期限将该房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；房款的支付：1、乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于买卖双方签订合同生效当日自动转化为乙方支付的部分房款；2、乙方于签订合同当日向甲方支付房款5万元；3、乙方于甲、乙双方共同办理该房屋转让过户手续并取得该房屋收件收据的当日向甲方支付房款43万元；甲方应于办理该房屋转让登记当日将原存于该房屋内的户口全部迁出，每逾期一天，则向乙方支付100元的违约金，直至户口迁出为止。就上海市大连西路某室房屋双方约定：由乙方受让甲方上海市大连西路某室房屋；转让价款为115万元；甲方于2013年4月22日前腾空该房屋并通知乙方进行交接验收；甲、乙双方确认，在2013年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同的约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之次日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方未按合同约定的期限将该房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；房款的支付：1、乙方已向甲方支付定金3万元，该定金于买卖双方签订合同生效当日自动转化为乙方支付的部分房款；2、乙方于签订合同当日向甲方支付房款25万元；3、乙方于甲、乙双方共同办理该房屋转让过户手续并取得该房屋收件收据的当日向甲方支付房款27万元；甲方同意乙方以申请贷款的方式支付房款60万元；乙方应于约定的房屋权利转移登记日前办妥贷款有关的所有手续，如贷款审批未能通过或审批通过的贷款额度低于约定金额的，乙方须于双方向房地产交易中心申请该房屋转移登记之前向甲方现金补足差额；若乙方未在上述约定的期限内办妥手续，按未按期付款约定的方式承担违约责任；甲方应于办理该房屋转让登记当日将原存于该房屋内的户口全部迁出，每逾期一天，则向乙方支付100元的违约金，直至户口迁出为止。同日，原、被告就系争房屋签订《补充协议》，约定：被告于2013年3月10日已付原告定金5万元；被告同意于2013年3月13日付原告房款的装修部分价款一部分23万元（双方确认该笔装修补偿款为25万元），另差2万元作为尾款交房日一次性付清；被告于2013年3月22日之前付原告房款60万元，原告承诺在此之前将户口清空，并交付钥匙一套给被告，被告承诺钥匙拿到后只进房察看，不入住，也不搬进搬出任何物品；交房日期确定为4月5日之前，交易当天被告付原告40万元（如两套房分开交易，40万元在第二套交易日支付）；被告向银行申请贷款60万元，该笔款直接打入原告账号，原告收到款项7天内交房，室内除红木家具外其它家具及家电赠送被告，交房时，被告付原告2万元尾款；过户中原告自愿帮被告承担4，000元税金。合同签订后，被告分别于2013年3月10日支付了50万元、3月13日支付了23万元、3月28日支付了12万元、4月3日支付了1.15万元（代付税金）、4月17日支付了235，050元、4月27日支付了233，450元和358，850元、5月2日支付了60万元。2013年4月13日，原、被告双方至上海市虹口区房地产交易中心办理了系争房屋的过户。原告将系争房屋的钥匙交与被告。由于原、被告双方为房款的支付发生争执，原告于2013年4月15日将系争房屋的门锁进行了更换。4月16日，原告将户口迁出了系争房屋。5月8日，原告向被告发出挂号信一封，要求双方进行房屋交接手续，并要求被告支付尾款及承担违约责任。5月12日，被告对系争房屋的房门进行了更换。由于被告未支付房款，原告起诉来院。另查明：系争房屋原由原告出租给案外人，原告收取租金至2013年5月10日。2013年6月10日，案外人搬某系争房屋。上述事实经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、原、被告签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、系争房屋的《上海市房地产权证》、银行帐单明细、原告发给被告的函、中介证明、原、被告及中介公司签订的《房地产买卖（居间）协议》、户籍资料及窗口告知单及附件函、案外人的情况说明、原告收取租金的收条等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按约履行。由于被告已经更换了系争房屋的门锁，目前系争房屋已经由被告使用，且原、被告亦已完成了系争房屋的产权过户，故被告理应将尚未支付的购房款支付给原告。原告主张的要求被告支付违约金一节，由于被告未按约支付购房款，理应向原告支付违约金，被告以违约金的计算标准过高为由，申请予以调整，本院依法根据本案的实际情况予以调整。被告辩称的系争房屋尚未交接，故不支付购房尾款的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告顾健梁、许婧婧支付原告周某某、方行红、周甲购房款61，150元；二、自本判决生效之日起10日内，被告顾健梁、许婧婧支付原告周某某、方行红、周甲违约金10，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，701.17元，由被告顾健梁、许婧婧负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 琼代理审判员 邓中华人民陪审员 李爱珍二〇一三年十一月八日书 记 员 蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 搜索“”