（2013）西民初字第18540号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-12-25

案件名称

山东鲁宏塑窗机械有限公司与于广洪所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东鲁宏塑窗机械有限公司,于广洪

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2013）西民初字第18540号原告山东鲁宏塑窗机械有限公司，住所地，山东省章丘市绣水路59号。法定代表人陈新秀，职务，董事长。委托代理人张青永，北京市中银律师事务所律师。委托代理人李先慧，男，1967年9月24日出生，该公司法务部经理。被告于广洪，男，1945年12月20日出生。委托代理人曹沛合，山东百脉律师事务所律师。委托代理人景勇，男，1958年3月12日出生，山东省章丘翔宇法律服务所法律工作者。原告山东鲁宏塑窗机械有限公司诉被告于广洪所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东鲁宏塑窗机械有限公司的委托代理人张青永、李先慧，被告于广洪的委托代理人曹沛合、景勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告任山东鲁宏塑窗机械集团总公司（后变更名称为：山东鲁宏塑窗机械有限公司）法定代表人及董事长职务期间，于2002年1月份到5月份，代原告公司与北京润博房地产开发有限公司签订了《朗琴园商品房认购协议书》、《中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同》等购房有关文件，购买了位于北京市西城区XXX号商品房，之后该房产落户到被告名下。上述房产实为被告任原告公司法定代表人期间代原告公司购买的职务代持行为，该房屋应归原告公司所有。被告也认可上述事实，且曾承诺配合过户到原告公司或原告公司指定的单位或个人名下。但是，时至今日，被告拒绝配合过户，故原告诉至法院，请求确认北京市西城区XXX号房屋（现地址为：北京市西城区XXX号）系原告所有，诉讼费由被告承担。被告辩称，2002年1月22日，被告与北京润博房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定由被告购买润博公司开发的位于北京市西城区XXX房一处（现名称为：北京市西城区XXX号）。签订合同当日被告交纳了首付款506883元，余款由被告及妻子康XX共同向银行申请按揭贷款支付。2002年8月，润博公司将该房产交付给被告。故此，该房产系被告与妻、子所有的家庭共同财产。被告原系山东鲁宏塑窗机械集团总公司（现更名为原告公司）及其控股的山东鲁宏新型化学建材股份有限公司的法定代表人。2003年被告离职后，原告一直没有按承诺变更登记法定代表人及相关事宜，特别是原告伪造了被告的签名，以山东鲁宏新型化学建材股份有限公司的名义从银行大量借款不还，法院和检察院多次传唤被告并欲对被告采取强制措施。在此情况下，被告出于无奈曾于2008年11月18日向原告承诺在有关本人与公司的相关问题解决的前提下，同意将该房产过户给原告指定的单位和个人。现被告认为该承诺无效，理由有三：一是该房产系被告的家庭共同财产，在未经其他共有人同意的情况下，被告作出的处分共有财产的意思表示无效。二是原告至今未按承诺变更山东鲁宏新型化学建材有限公司的法定代表人。被告于2013年1月7日致函原告，撤回了2008年11月18日作出的承诺。三是被告的购房行为不是职务行为，而是个人行为。房屋的用途为居住，不是经营用房。购买该房的主体无论从商品房买卖合同的约定，还是从房屋所有权证登记的房屋所有权人来看都是被告，与原告无关。被告承认由于被告持有原告的股份不能退还等历史原因，原告曾为被告垫付过部分房款，但这只说明原告与被告之间存在债权债务关系，不能因此使本属于被告的家庭共有财产归于原告所有。被告愿意与原告就双方之间存在的债权债务关系通过协商处理。涉案房屋的费用不仅涉及购房款，还涉及住宅的公共维修基金、房屋保险费、契税、房屋登记费、物业管理费等税费，上述税费已全部由被告实际支付。现被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告公司的原名称为：山东鲁宏塑窗机械集团总公司，2003年9月经工商部门核准，变更名称为：山东鲁宏塑窗机械有限公司。被告在2003年9月前，任山东鲁宏塑窗机械集团总公司的法定代表人，董事长，在2003年底左右离职，现已经退休。原告陈述2002年间，因为政策原因，以原告公司的名义不能在本市购房，只能以个人名义购买。原告为在本地区建立公司的办事联络机构，故在2002年1月份到5月份，被告担任原告公司的法定代表人、董事长期间，原告公司使用被告姓名，与北京润博房地产开发有限公司签订了《朗琴园商品房认购协议书》、《中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同》等购房有关文件，购买了位于北京市西城区XXX号商品房。原告提供的证据显示，2002年1月22日，被告与北京润博房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号118792）及《朗琴园商品房认购协议书》，购买了XXX号商品房，合同确定房价款额为1206883元，首付款数额为506883元。2002年5月14日，被告与中国银行北京市分行签订了《楼宇按揭担保借款合同》，被告贷款70万元，用以支付购房款。《商品房买卖合同》签订后，被告以自己的名义支付了《朗琴园商品房认购协议书》中约定的认购金1万元和购房时的律师杂费3621元。2002年7月16日，该13621元又由被告签字确认，原告给予了入账报销。被告在实际履行诉争房屋房价款的支付过程中，首付款50万元由章丘市天鸿橡塑有限责任公司代付。被告称章丘市天鸿橡塑有限责任公司系自己儿子所在的公司。2002年7月24日，原告将50万元首付款，通过转账支票的形式，偿还给了章丘市天鸿橡塑有限责任公司。被告陈述该50万元系其向原告的借款（但该款至今未还），未提供证据证明。被告于2010年5月27日，将中国银行北京分行的70万元购房按揭贷款还清。被告并以自己的名义，支付了该房屋公共维修基金24029元、契税18022.11元、房屋登记费80元、门锁费160元等费用。2012年12月20日，被告取得了诉争房屋的产权证书（系被告单独所有）。该产权证证号：X京房权证西字第X**号，核准地址为：西城区XXX号。2008年11月12日，原、被告签订了“关于于广洪与公司遗留问题的处理”表，该表列举了九项问题，其中被告要求解决八项问题，原告要求解决一项问题。对被告要求解决的八项问题，原告目前已经解决了七项（包括：被告股份的退还、被告住房公积金的退还、水电费问题的解决、借款问题的解决、两个车库赠与给被告及奥迪车的归属问题等）。第八项问题为：山东鲁宏新型化学建材股份公司法定代表人问题，被告要求尽快由自己（因为被告已经退休）变更为他人，原告目前尚未变更。第九项问题（原告要求的一项问题）：“公司所有的在于广洪名下的北京房产，应尽快过户给公司或公司指定的个人”的问题，被告目前不同意过户。2008年11月18日，被告向原告作出承诺函一份，言明：在本人名下，位于北京市宣武区XXX号（产权证编号XXX（笔误，实为该房屋的买卖合同编号））的房产一宗，面积185.19平方米。该房屋系原单位山东鲁宏塑窗机械集团总公司（现山东鲁宏塑窗机械有限公司）所有，本人承诺，有关本人与公司之间相关问题解决后，同意过户给山东鲁宏塑窗机械有限责任公司指定的单位和个人。特此承诺。2009年7月19日，原（甲方）、被告（乙方）与山东华塑建材有限公司（丙方）又签订协议书一份，其中重申了：于广洪先生关于北京市宣武区XXX号产权属于原告公司的承诺不变，且永远有效。2013年1月7日，被告致函原告称：由于山东鲁宏新型化学建材股份有限公司的法定代表人身份至今未变，该公司的债权人和有关部门多次骚扰，严重影响了被告的正常生活为由，要求撤回2008年11月18日的承诺函。原告回函给被告称：单方收回承诺的要求是无效的。2013年3月20日，被告第二次致函原告，再次要求撤回2008年11月18日的承诺，并言明：北京市宣武区XXX号房产的首付款是被告支付的，虽然余款及利息和相关费用是由原告支付的，对此本人无任何异议，且同意退还原告支付的该房产房款及利息和相关费用，但该房产权属被告所有，产权是明晰的，且本人为此支付了三年物业费和房产证办理的相关税费。原告再次回函表示，单方面收回承诺的要求是无效的，并表示准备采取法律手段维护权益。现原告诉至法院，请求确认北京市西城区（原宣武区）XXX号房屋（现地址为：北京市西城区XXX号）系原告所有，诉讼费由被告承担。被告抗辩该房产系被告与妻、子所有的家庭共同财产；原告没有按承诺变更法定代表人的登记，影响了被告的正常生活；被告是出于无奈于2008年11月18日向原告作出的承诺；原告为被告垫付的房款，是原告与被告之间的债权债务关系，属于借款；被告还支付了房屋的公共维修基金、房屋保险费、契税、房屋登记费、物业管理费等费用。因此不同意原告的诉讼请求。此案经调解，双方各持己见。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同和认购协议书复印件、银行贷款借款担保合同复印件、证明购房时的杂费由原告支付及首付款支付的付款记账凭证复印件、原告单位决定以被告名义代公司买房的说明复印件、原告公司名称变更登记以及法人曾为被告的工商查询结果、原告和被告协商解决九项问题的清单复印件、2008年11月18日被告出具的承诺书复印件、2009年7月19日的协议书复印件、被告两次撤回承诺函的复印件、原告两次的回函复印件、西城区房管局的房屋查询结果复印件、被告为证明房产为家庭共有财产的家庭户口簿复印件、被告为证明因为法人没有变更给其造成很多麻烦的法院传票复印件，被告为诉争房屋交纳公共维修基金、契税、物业管理费等费用票据的复印件、诉争房屋房产证复印件等材料在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。结合2002年7月24日，原告将50万元首付款，通过转账支票的形式，偿还给了章丘市天鸿橡塑有限责任公司的事实和2013年3月20日，被告第二次致函原告时言明的：北京市宣武区XXX号房产除首付款外，余款及利息和相关费用是由原告支付的，对此本人无任何异议的表述，本院认定，原告实际支付了诉争房屋的所有购房款。被告抗辩原告偿还章丘市天鸿橡塑有限责任公司50万元的款项系其向原告的借款，未提供证据证明。综合本案整体证据，本院对被告的该借款陈述不予采信。2008年11月18日，被告向原告作出承诺函，明确认可了位于北京市宣武区XXX号的房产，系原告山东鲁宏塑窗机械有限公司所有，并承诺，有关本人与公司之间的相关问题解决后，同意过户给山东鲁宏塑窗机械有限责任公司指定的单位和个人。2009年7月19日，原（甲方）、被告（乙方）与山东华塑建材有限公司（丙方）又签订协议书一份，其中再次明确：于广洪先生关于北京市宣武区XXX号产权属于原告公司的承诺不变，且永远有效。根据被告上述的两次承诺本院认定，北京市西城区（原宣武区）XXX号的房屋产权（现地址为：北京市西城区XXX号）实际属于原告。由于被告并非诉争房屋的实际所有权人，且房产证上写明为被告“单独所有”，故对被告陈述该房产系家庭共同财产的抗辩理由，本院不予采纳。2008年11月18日，被告向原告作出的承诺函属于合同性质。现原告已经按照约定解决了被告在“关于于广洪与公司遗留问题的处理”表中提出的与公司之间的大部分相关问题（包括：被告股份的退还、被告住房公积金的退还、水电费问题的解决、借款问题的解决、两个车库赠与给被告及奥迪车的归属问题等），被告于2013年再提出撤回承诺，属于违反合同的行为，且属于不诚信的行为。根据合同法的相关规定，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。故此，被告此时已经不能再撤回承诺。被告抗辩的原告没有按承诺变更法定代表人的登记和诉争房屋的公共维修基金、房屋保险费、契税、房屋登记费、物业管理费等费用由被告支付的问题，对被告在承诺书中承诺的房屋过户的时间问题有影响，但并不影响本案原告请求本院确认其为诉争房屋的实际所有权人的诉讼请求。对于变更法定代表人的登记问题和被告支付诉争房屋的公共维修基金、房屋保险费、契税、房屋登记费、物业管理费问题，可在原告要求对诉争房屋过户或指定过户人员前，双方协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告山东鲁宏塑窗机械有限公司为北京市西城区XXX号房屋的实际产权人。案件受理费三十五元，由被告于广洪负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　王德海二〇一三年十一月八日书记员　　龚　星更多数据：