（2013）涵民初字第2652号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-12-24
案件名称
鲍文廉与郭玉棋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲍文廉农户,郭玉棋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零八条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百二十五条，第一百二十八条，第二百四十一条，第二百四十三条
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2013）涵民初字第2652号原告鲍文廉农户（反诉被告）。诉讼代表人鲍文廉，男，1962年2月23日出生，汉族，农民，住所地莆田市涵江区。委托代理人甘建明（特别代理），福建佘云律师事务所律师。被告郭玉棋（反诉原告），男，1952年12月12日出生，回族，农民，住所地莆田市涵江区。原告鲍文廉（反诉被告，下同）诉被告郭玉棋（反诉原告，下同）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍文廉农户的诉讼代表人鲍文廉及其委托代理人甘建明和被告郭玉棋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍文廉农户诉称，1998年12月20日，原告鲍文廉农户家庭人口四人，依法取得坐落涵江区国欢镇都邠村下落水田0.91亩农村集体土地承包经营权（《福建省农村集体土地承包经营权证》号码：0283＊＊，东鲍文熇、西鲍金荣、南沟、北渠道，承包期限为30年）。2001年4月21日，鲍文廉代表原告鲍文廉农户与被告郭玉棋签订《租用田地合同》一份，原告鲍文廉农户将该户承包土地中的0.87亩租赁给被告郭玉棋使用。合同约定每亩每年以稻谷八百斤计算，金额按本村当年征购价格为准计付租金，但未约定租赁期限。2006年7月11日，鲍文廉又代表该农户与被告郭玉棋签订《补充协议》一份，约定原告鲍文廉农户每年租金为人民币487.2元（即70元／百斤×8百斤／年／亩×0.87亩）。租赁期限为10年（即至2011年4月21日届期）。尔后，被告在租赁的场地内开办养猪场。后因政府治理污水排放等环保政策致该养猪场关闭，被告已不再养猪，且租期已到期。原告要求被告归还租用的田地，被告置之不理，并自2010年开始拒不支付给原告租金。原告曾于2012年3月2日向被告发出《解除租用田地合同通知书》，通知被告解除《租用田地合同》、交纳拖欠的租金、收回租用的田地。但被告收到通知后，无任何行为表示。原告认为，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项可以解除合同的规定。故原告向法院提起诉讼，请求判决：一、解除原、被告双方签订的《租用田地合同》（含《补充协议》）。二、被告立即归还原告承包的田地及地上建筑物，并支付给原告自2010年1月1日起开始计算的租金。被告郭玉棋辩称：一、本案案由定为租赁合同纠纷是错误的，不利于正确适用法律，应定为农村土地承包合同纠纷才正确。二、因原告鲍文廉农户以家庭人员四人共同取得《福建省农村集体土地承包经营权证》内的土地承包经营权，本案土地与承包证内的四个人均存在利害关系，这不同于一般群体性或人数众多家庭承包人以外的人员集体诉讼，依法不可委派代表，所以本案原告诉讼主体错误，对于本案的《租用田地合同》及《补充协议》虽系鲍文廉一人签字，也是不规范的，但十多年来其家庭成员均无异议，视为默认，应认定有效。三、原、被告双方所签订的《租用田地合同》及《补充协议》，均没有约定被告只限于养猪，被告租用田地是否用于养猪与原告无关，更谈不上违约，况且被告不养猪是政府为落实环保政策不让被告养猪，而改作其他农业生产与本案无因果关系。另《租用田地合同》第三条约定：“甲方（指原告）把田地租用给乙方（指被告）期间，在中途不能无故收回，并以乙方使用到自愿归还或转让为止。中间如有变挂之事，均由甲方负责后果”。故原告所诉合同租赁期限已届期及被告违约等缺乏事实及法律依据。四、因原告无理干涉被告在租用的田地内正常种植龙眼树，将原告所种植的龙眼树苗拔掉，造成被告经济损失，双方为此发生争吵，被告遭原告方殴打致伤，被告曾向公安机关报案，要求原告进行赔偿，但至今未果，双方矛盾激化，造成彼此缺乏沟通，原告也未向被告催讨租金，事出有因才导致拖欠租金。况且《租用田地合同》及《补充协议》中并没有约定拖欠租金就是违约，在双方矛盾纠纷未得到化解之前，原告单方以被告拖欠租金为由要求解除合同是无理的。五、原告所诉请求及事实与理由内容不明确，原告在事实与理由中称“而且合同约定租期为十年也已到期”，如果合同期限到期，只能用收回，不能适用解除。故本案原告诉求目的不明，主体欠缺，请求法院不予支持。六、原告主张田地上的建筑物归原告所有缺乏事实及法律依据，该田地上的建筑物等全部属于被告所有。综上所述，原告所诉缺乏事实及法律依据，是在滥用诉权，应依法驳回原告无理之诉，以维护法律尊严和农村土地流转政策的稳定性及被告的合法权益。被告郭玉棋反诉称：其于2001年4月21日向原告鲍文廉及鲍文熇、鲍红仔承租连片土地经营养殖场等农业生产（主要是养猪），至2012年1月10日因政府治污环保政策而停止养猪，但其他农业生产照常进行。而上述田地在此前系出租给郭存扬等人开办水产养殖场（养鳗、甲鱼）。该养殖场遗留的简易房屋、水电设施等财物系原水产养殖场业主赠送给被告所有，此有《转送甲鱼场约字》及《甲方赠送于乙方之物》二份字据为凭。事实清楚，足以认定。上述地上房屋及水电设施也是农业生产配套设备，无法分割开来，若原告违约提前解除《租用田地合同》，收回属于原告的田地，而被告向毗连鲍红仔租赁的田地被告仍要续租下去，这将造成被告承租的田地不连片，妨碍土地上的水电设备正常运转，无法进行农业生产，产生更大的纠纷，将酿成不利于农村社会安定和谐的恶果，也不符合《农村土地承包法》及《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题（试行）》和《中华人民共和国合同法》的相关规定。另原告为了达到提前收回土地的目的，无故将被告种植2－3年的龙眼树苗390棵拔掉，又诬陷说系被告女儿所为，并殴打被告三次，其行为已侵害了被告的合法权益。但至今公安机关尚未处理。综上所述，请求人民法院判决：一、要求继续履行原、被告于2001年4月21日签订的《租用田地合同》，并恢复被告所种植的龙眼树原状。二、要求原告对非法干涉被告正常经营行为停止侵害，保护被告及家人的人身财产安全。原告鲍文廉农户辩称：一、被告郭玉棋自2010年开始拒不支付给原告租金，原告要求被告归还租用的田地，被告置之不理。原告曾于2012年3月2日向被告发出《解除租用田地合同通知书》，通知被告解除《租用田地合同》、交纳拖欠的租金、收回租用的田地。但被告收到通知后，仍无任何表示，其行为已构成根本违约，原告请求解除《租用田地合同》合法有理，请求法院予以支持。二、原告租赁给被告的田地上建筑物在被告向原告租赁田地前，由原水产养殖场建造的，水产养殖场归还原告田地时将上述建筑物一并移交给原告，尔后原告才将承包的田地及地上建筑物一并租赁给被告使用，故被告主张租赁田地上的建筑物权属其所有，缺乏事实依据。三、被告主张在租赁的田地上种植龙眼树苗390棵被原告拔掉及被原告殴打缺乏事实依据。四、本案案由定为租赁合同纠纷是正确的，因为本案原告把已经取得土地承包经营权的土地，出租给被告使用，但因被告没有按时支付租金而引起的租赁合同纠纷，被告断章取义认为案由为土地承包合同纠纷是错误的。综上所述，被告反诉请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回被告对原告的反诉请求。本案经公开开庭审理，原告在本院指定的举证期限内就其上述主张向本院递交下列证据：1、原告诉讼代表人鲍文廉的《居民身份证》及原告农户的《福建省农村集体土地承包经营权》复印件各一份，欲证明：①、原告的身份及诉讼主体适格；②、原告鲍文廉农户家庭人口四人，依法取得坐落莆田市涵江区国欢镇都邠村下落水田0.91亩农村集体土地承包经营权（《福建省农村集体土地承包经营权证》号码：0283＊＊，东鲍文熇、西鲍金荣、南沟、北渠道，承包期限为30年）。2、2001年4月21日鲍文廉代表原告农户与被告签订的《租用田地合同》及2006年7月11日鲍文廉又代表原告农户与被告签订的《补充协议》复印件各一份，欲证明：①《租用田地合同》约定原告鲍文廉农户将该户承包土地中的0.87亩租赁给被告郭玉棋使用。合同约定每亩每年以稻谷八百斤计算，金额按本村当年征购价格为准计付租金，但未约定租赁期限；②《补充协议》约定原告鲍文廉农户每年租金为人民币487.2元（即70元／百斤×8百斤／年／亩×0.87亩）。租赁期限为10年（即至2011年4月21日届期）。3、2012年3月5日鲍玉章出具的《证明》复印件一份，欲证明：在被告向原告承租田地之前，原告鲍文廉农户及鲍文熇农户将取得承包经营权的土地出租给他人开办甲鱼养殖场，该养殖场（业主）在田地上建造房屋及围墙等。4、2012年3月8日涵江区国欢镇都邠村民委员会出具的《报告》复印件一份，欲证明：2011年间原告向被告催讨租金未果，双方产生纠纷，经所在村干部调解无效的事实。5、2012年3月1日《解除租用田地合同通知书》及2012年3月2日《国内特快专递邮件详情单》复印件各一份，欲证明：2012年3月2日原告已向被告送达《解除租用田地合同通知书》，但被告置之不理，其行为已构成根本违约的事实。上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3无异议；对证据2的真实性、关联性、合法性均没有异议，但认为其中是《租用田地合同》最后两行“火655元廉487元”系原告自己事后添加上的。对证据4提出异议，认为村干部根本都没有召集原、被告进行调解。对证据5的真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，认为原告的主张非法无理，被告不同意。被告在本院指定的举证期限内对其主张提供了以下证据：1、被告的《居民身份证》复印件一份，欲证明：被告的身份及诉讼主体适格。2、原、被告双方签订的《租用田地合同》及《补充协议》复印件各一份，欲证明：被告向原告承租田地合法，租赁期限至2016年7月11日才届期的事实。3、2001年6月30日的《转送甲鱼场约字》及《甲方赠送于乙方之物》复印件各一份，欲证明：现讼争租赁田地上的房屋及其他建筑物等系是原水产养殖场建造遗留下来的，原业主赠送给被告所有。4、2012年3月4日、5日被告的《信访、上访材料》复印件二份，欲证明：被告所种植的龙眼树苗被原告毁坏拔掉，且原告借用黑社会势力殴打被告，被告报案得不到处理解决而上访的事实。5、《现场照片》五张，欲证明：被告在租赁的田地上种植龙眼树苗的事实。上述证据，经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2没有异议。对证据3的真实性及合法性提出异议，认为郭天宝在《转送甲鱼场约字》及《甲方赠送于乙方之物》中作为原水产养殖场业主方签字未经授权。对证据4认为与原告及本案无关。对证据5认为被告是否种植龙眼树苗与本案无关。本院认为，对于原告提供的上述所有证据，经审查符合证据的真实性、合法性及关联性，能够证明原告的主张，予以采信。但其中《补充协议》签定时间落款为2006年7月11日，协议第二条：“本补充协议计算时间为壹拾年，拾年后，双方重新协商价格。”应认定租赁期限届期日为2016年7月11日，而不能认定租赁期限届期日为2011年4月21日。对于被告郭玉棋提供的证据1、2、3，经审查认为符合证据真实性、合法性及关联性，能够证明被告的主张，予以采信；对证据4、5认为与本案没有关联性，不予采信。双方对下列事实有争议，经庭审举证、质证，本院分析认定如下：1、关于鲍文廉农户作为原告诉讼主体是否适格及本案案由定为租赁合同纠纷是否正确的问题原告认为，鲍文廉作为农村家庭承包户的户主，代表承包户与被告郭玉棋签订《租用田地合同》及《补充协议》，故鲍文廉农户作为原告诉讼主体适格。原告将已经合法取得的承包田地租赁与被告郭玉棋，双方因租期及租金发生纠纷，案由定为租赁合同纠纷是正确的。被告认为，因鲍文廉农户以家庭人员四人共同取得《福建省农村集体土地承包经营权证》内的土地承包经营权，本案土地与承包证内的四个人均存在利害关系，这不同于一般群体性或人数众多家庭承包人以外的人员集体诉讼，依法不可委派代表，所以本案原告诉讼主体错误；案由定为租赁合同纠纷是错误的，不利于正确适用法律，应定为农村土地承包合同纠纷才正确。本院经审查认为，原告提供的《福建省农村集体土地承包经营权》内户主为鲍文廉，家庭成员为母玉治、女明琴、女金玉，且原、被告双方所签订的《租用田地合同》及《补充协议》均由鲍文廉代表原告农户与被告所签订，故应认定鲍文廉农户作为原告诉讼主体适格。本案原告将其合法取得承包经营权的田地租赁给被告使用，双方之间因租期及租金产生纠纷，案由定为租赁合同纠纷是正确的。2、关于租赁田地上建筑物（房屋、围墙及水电设施等）权属问题原告认为，租赁田地上的建筑物等系是在被告向原告租赁田地之前上一家租赁者开办水产养殖场时建造的，该水产养殖场归还原告田地时一并将上述建筑物移交给原告，尔后原告才将田地及地上建筑物一并出租给被告使用，故原告承包田地上的建筑物权属原告所有。被告认为，其承认原告田地上的建筑物等设施系上一家租赁者开办水产养殖场时建造的，但被告向原告承租田地后，养殖场业主已将田地上的建筑物等设施财产赠送归被告所有。本院经审查认为，2001年6月30日，郭天宝代表养殖场与被告签订《转送甲鱼场约字》及《甲方赠送于乙方之物》虽然明确载明，田地上的建筑物等设施及财产归被告所有，被告应承担日后的毁场、平整田地、归还田主，且鲍文廉作为田主也在约字中签名确认，并无异议。但该约字及赠与行为是否有效未经确认，且未经相关职能部门依法审批，属于非法建筑，本院不予认定。3、关于租赁合同期限是否到期的问题原告认为，原、被告所签订的《租用田地合同》时间为2001年4月21日，尔后双方再签订《补充协议》补充约定租期时间为十年，即自2001年4月21日起至2011年4月21日止，租赁合同期限已到期。被告认为，原、被告双方签订《租用田地合同》时并没有约定租赁期限，本租赁合同属于无期限合同。双方签订《补充协议》时间为2006年7月11日，约定重新确定租金价格的计算时间为十年，故租赁合同期限尚未到期。本院经审查认为，原、被告双方签订的《租用田地合同》时并没有约定租赁期限，而双方签订《补充协议》落款时间为2006年7月11日，其中第二条：“本补充协议计算时间为壹拾年，拾年后，双方重新协商价格。”应认定租赁期限届期日为自2006年7月11日起至2016年7月11日止（十年），故租赁合同尚未到期。4、被告拒付租金是否构成违约的问题原告认为，被告拖欠原告自2010年度开始至今的租金不肯支付，已构成根本违约，依照《中华人民共和国合同》的相关规定，原告可以要求解除租赁合同。被告认为，因其在租赁的田地上种植龙眼树苗，被原告毁坏拔掉，且被原告殴打三次至今得不到解决，双方矛盾激化，原告也未向被告催讨租金，事出有因才导致拖欠原告租金，不能简单认定被告违约，原告无权单方解除租赁合同。本院经审查认为，被告仅支付给原告租金至2009年度止，自2010年度至今的租金均未支付，已构成根本违约。原告可行使解除权。5、关于被告反诉要求原告继续履行《租用田地合同》，并恢复被告所种植的龙眼树原状及要求原告停止侵害的问题被告认为，其与原告所签订的《租用田地合同》租赁田地期限尚未到期，应继续履行合同。原告毁坏拔掉被告所种植的龙眼树苗及殴打被告已构成侵权，被告应停止侵害并恢复被告所种植的龙眼树苗原状。原告认为，被告拒付租金，已明确表示不履行合同主要债务，故原告有权行使解除权。被告反诉原告毁坏拔掉被告所种植的龙眼树苗及被原告殴打缺乏事实及法律依据，应予驳回。本院经审查认为，本诉为租赁合同纠纷之诉，被告反诉要求继续履行合同可一并审查处理。至于被告反诉其所种植的龙眼树苗被原告毁坏拔掉及被原告殴打属于侵权（财产权、生命权、健康权、身体权）之诉，不能与本案合并审理，况且被告也未能举证证明，缺乏事实及法律依据，本院不予合并审查处理。根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，1998年12月20日，原告鲍文廉农户家庭人口四人，依法取得坐落莆田市涵江区国欢镇都邠村下落水田0.91亩农村集体土地承包经营权（《福建省农村集体土地承包经营权证》号码：0283＊＊，东鲍文熇、西鲍金荣、南沟、北渠道，承包期限为30年）。原告与其他相毗连承包田的农户将承包的田地一并出租给郭存扬等人开办水产养殖场。期间该养殖场在租用的田地上（在鲍文廉农户及其兄鲍文熇农户田地内）建造房屋、围墙及水电设施等。后因经营亏损，养殖场倒闭，而将所租赁的田地返还给原田地承包人。2001年4月21日，鲍文廉代表原告鲍文廉农户与被告郭玉棋签订《租用田地合同》一份，原告鲍文廉农户将该户承包土地中的0.87亩租赁给被告郭玉棋使用。合同约定每亩每年以稻谷八百斤计算，金额按本村当年征购价格为准计付租金，但未约定租赁期限。2006年7月11日，鲍文廉又代表该农户与被告郭玉棋签订《补充协议》一份，约定原告鲍文廉农户每年租金为人民币487.2元（即70元／百斤×8百斤／年／亩×0.87亩）。租赁期限为10年（即至2016年7月11日届期）。尔后，被告在租赁的场地内开办养猪场。后因政府治理污水排放等环保政策致该养猪场于2012年1月10日关闭，被告已不再养猪。被告在租赁的田地上种植龙眼树苗与原告产生纠纷。原告要求被告归还租用的田地，被告置之不理，并自2010年开始停止支付给原告租金。原告曾于2012年3月2日向被告发出《解除租用田地合同通知书》，通知被告解除《租用田地合同》、交纳拖欠的租金、收回租用的田地。但被告收到通知后，无任何行为表示。原告遂向本院提起诉讼。诉讼期间，被告提出上述反诉请求。案经本院主持多次调解，但因原、被告双方各持己见，致调解无效。综上所述，本院认为，本案原、被告之间的田地租赁合同法律关系事实清楚，证据充分合法，应予认定。根据双方签订的《租用田地合同》及《补充协议》可认定租赁期限至2016年7月11日。但因被告拖欠原告自2010年度起至今的租金，已构成根本违约，原告曾于2012年3月2日向被告发出《解除租用田地合同通知书》，通知被告解除《租用田地合同》、交纳拖欠的租金、收回租用的田地。但被告收到通知后，无任何行为表示。现原告要求提前解除租赁合同，被告归还田地及拖欠的租金合法有理，应予支持。被告应将租赁的田地归还原告，并支付拖欠原告的租金。但租赁田地上的建筑物（房屋、围墙及水电设施等）系属于上家承租人水产养殖场所有，被告主张赠与取得，权属被告所有，但该赠与行为是否有效未经确认，且为非法建筑物，本院不予认定。被告反诉缺乏事实及法律依据是无理的，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国物权法》第一百二十五条、第一百二十八条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，建议判决如下：一、解除原告（反诉被告）鲍文廉农户与被告（反诉原告）郭玉棋于2001年4月21日及2006年7月11日签订的《租用田地合同》及《补充协议》。二、被告（反诉原告）郭玉棋应于本判决生效后二个月内将其向原告租赁的坐落莆田市涵江区国欢镇都邠村下落水田0.87亩（《福建省农村集体土地承包经营权证》号码：0283＊＊，东鲍文熇、西鲍金荣、南沟、北渠道）田地归还原告（反诉被告）鲍文廉农户承包经营。三、被告（反诉原告）郭玉棋应支付给原告（反诉被告）鲍文廉农户自2010年1月1日起至交还上述田地止每年按人民币487.2元计算的租金。四、驳回原告（反诉被告）鲍文廉农户的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）郭玉棋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费人民币150元，减半收取为人民币75元，由被告（反诉原告）郭玉棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 郑少凡二〇一三年十一月八日书记员 陈天雨附：本案适用的法律条文：附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在第届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第一百二十五条：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第一百二十八条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第二百四十一条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。第二百四十三条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支付的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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