（2012）嘉善西民初字第609号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-08-25
案件名称
刘小莹与嘉善南龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘小莹,嘉善南龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十五条第一款，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉善西民初字第609号原告：刘小莹。委托代理人：贵阳杰。被告：嘉善南龙房地产开发有限公司。法定代表人：叶开。委托代理人：戴惠荣。原告刘小莹与被告嘉善南龙房地产开发有限公司（以下简称南龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月9日立案受理后，依法由审判员闵芳呈独任审判于2012年12月6日组织双方进行证据交换，于2013年1月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人贵阳杰、被告委托代理人戴惠荣均到庭参加诉讼。后原告书面申请对本案房产增值情况进行评估（注：后未缴纳评估费，并于2013年7月28日申请撤回评估），及双方提供了新证据，并因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员王卫东担任审判长，与审判员闵芳呈、人民陪审员袁福庆组成合议庭进行审理，于2013年9月18日再次公开开庭进行了审理，原告刘小莹及委托代理人贵阳杰、被告南龙公司委托代理人戴惠荣均到庭参加诉讼。后因案情复杂，经院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告刘小莹起诉称，原告于2011年3月25日与被告南龙公司签订《商品房买卖合同》一份，以总价480003元从被告处购买了位于浙江省嘉善县南龙商业步行街9幢90室房屋。原告于2011年3月24日将50%的购房款230003元通过银行刷卡方式支付给被告，加上前期支付的订金10000元，合计240003元。被告于2011年3月25日向原告出具了购房款240003元的发票。依据双方合同第九条约定被告应于2011年12月30日前交付房屋，但被告并未于2011年12月30日前完成涉案房屋建设工程竣工验收，至今仍未向原告交付房屋。后经原告多次催告，要求被告依约办理房产交付事宜，但被告一直未予办理。后原告委托律师于2012年4月16日以《律师函》方式通知被告解除双方签订的合同，并赔偿原告损失。经核查，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》总价为480003元，而实际双方约定的总价为546003元，其中做低房价66000元。原告于2011年3月24日依照被告的要求向上海捷圣投资管理有限公司（以下简称捷圣公司，注：捷圣公司系被告开发楼盘指定装修公司）以刷卡方式支付房款66000元，后经公司财务人员孙萍出具注明“南龙商铺9幢90全额已付清”收款收据一份，收款人为捷圣公司。据此，原告实际支付房款为306003元，因被告拒绝退还原告已付购房款，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2011年3月25日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付实际购房款306003元并赔偿利息损失（自付款之日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以实际已付购房款为本金）；3、被告赔偿原告各项经济损失共计50045.01元（其中违约金以306003元为基数×0.5%＝1530.01元、律师费10000元、交通费1000元、预期收益自2011年12月30日起以租金3000元／每月×3个月＝9000元、房屋增值1000元／m2×95.05m2×30%＝28515元）；4、本案诉讼费由被告负担。被告南龙公司答辩称，1、解除合同不符合合同第九条遇到特殊原因3中“其他出卖人不能控制的原因”，导致被告交付延迟的主要原因是负责验收部门拖延所致，这并非被告所能控制，根据合同约定，被告可据实予以延期，故被告不同意解除合同。现原告要求解除合同无非是房价下跌所致，如果解除合同必将损害被告的利益。2、被告收取购房款为240003元，并非306003元，至于原告所称的66000元款项被告不知情，更没有收取。根据原告提交的证据证明该款是在签订合同之前所交，双方在未签订正式购房合同的情况下，不可能存在购房款已付清，故该款性质并非购房款。且该款也不是原告所交，真正收款人是捷圣公司，是通过上海市虹口区郑鑫计算机商行代为收取，最后由捷圣公司出具收据，根据合同相对性原则，该款与本案没有关联，原告所称被告做低房价是不存在的，被告从未指定捷圣公司为装修公司，孙萍也不是被告的财务人员，原告所谓的调查纯属无中生有。3、原告要求被告赔偿的损失既有利息损失，又有其他损失，被告认为其他损失不明，利息损失与违约金不能同时主张，预期收益原告应举证，律师费、交通费双方没有作特别约定，故其他各项损失不应支持。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份（与原件核对无异）。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系、双方约定的权利义务、违约责任及合同解除等内容。经质证，被告对合同的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能按期交房主要是出现了合同第九条被告不能控制的原因，合同证明被告交付的是毛坯房。本院对证据1依法予以确认。2、农业银行借记卡交易明细、销售不动产统一发票各一份（与原件核对无异）。证明2011年3月24日原告已向被告支付购房款240003元，被告于2011年3月25日向原告开具了相应金额的发票。经质证，被告无异议。本院对证据2依法予以确认。3、收据一份（与原件核对无异）。证明原告向被告指定的捷圣公司支付了66000元房款。经质证，被告对证据记载的内容的真实性、关联性有异议。首先，该证据没有交款单位或交款人，收款单位是捷圣公司，收款事由是“南龙商铺9幢90全额付清”，由谁付款及款项性质被告均不清楚，收款人也不是被告，与被告没有关系；其次，该收据开具的时间为2011年3月24日，而被告还未与原告签订购房合同，不可能存在全额付清购房款的情形，故对该证据不予认可。本院认为，在无其他证据佐证的情况下，该收据无法证明捷圣公司收取原告款项系受被告指定或授权，也不能证明是什么性质款项已全额付清，故不予认定。4、《律师函》、《特别提示》、EMS国内特快专递邮件详情单、特快专递邮件收据、上海市邮政公司发票联各一份（与原件核对无异）。证明2012年4月16日原告委托律师向被告发送《律师函》、《特别提示》各一份，要求解除双方合同的事实。经质证，被告表示《律师函》及《特别提示》均已收到，但认为律师函缺乏严肃性，原告没有证据证明房屋总价为546003元，不存在所谓的做低房价66000元，被告对捷圣公司不知情，也没有指定其作为装修公司，《律师函》得出的责任缺乏事实及法律依据。事实上，被告在收到这些函件后与原告电话沟通过，因没有达成一致意见才导致诉讼。本院认为，证据4能够证明原告通过律师函方式向被告要求解除购房合同的事实，律师函所涉其他内容与诉状基本一致。5、《销售代理合同》一份、《补充合同》一份，上海辛韵实业有限公司基本信息一份（原为上海品风房地产营销策划有限公司）及股东会决议二份、股权转让协议一份，捷圣公司基本信息一份，常口现实库信息资料二份。证明：1、嘉善品风房地产营销策划有限公司（以下简称嘉善品风公司）系被告的销售代理商的事实；2、嘉善品风公司法定代表人为孙萍，上海品风房地产营销策划有限公司法定代表人原为史云峰，孙萍、史云峰为夫妻关系且同为上海品风房地产营销策划有限公司的股东，原告是通过该公司介绍向被告购房。经质证，被告对该组证据的真实性均无异议，但认为不能证明相关待证事实。本院对证据5真实性均予以确认，其中销售代理合同及补充合同可以证明嘉善品风公司系被告代售商的事实。6、律师代理费发票二份、交通费发票十一份（与原件核对无异）。证明原告为实现本案债权已支付律师费10000元及交通费1000元。经质证，被告对律师费、交通费真实性无异议，但认为双方在合同中没有作出特别约定，该费用不应由被告承担。本院认为，证据6可以证明原告为实现本案债权已支付相关律师费、交通费的事实。7、宣传彩页二份、名片复印件一份。证明宣传彩页在上海地区大量发放，手写的销售人员名称不同，每位业主都持有宣传彩页。原告是通过上海品风房地产营销策划有限公司收到宣传彩页后购买了被告的房产，且上面注明了开发商为被告，运营商为捷圣公司，因此被告与捷圣公司之间存在委托关系。经质证，被告对证据的真实性、关联性均有异议。并认为被告从未印制过该彩页，也从未向上海地区散发，捷圣公司不是被告的运营商，且与原告诉状所称的指定装修公司存在矛盾，仅凭这份彩页不能证明原告所要证明的事实。本院认为，证据7在缺乏其他证据佐证的前提下，真实性无法确认，也无法认定被告与捷圣公司之间存在何种委托关系，故不予认定。8、嘉善县人民法院协助查询存款通知书（回执）一份。证明POS刷卡的66000元最终进入上海市虹口区郑鑫计算机商行，也没有进入到捷圣公司的账户。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为只能证明款项是汇入上海市虹口区郑鑫计算机商行，但不能证明最终收款人是该商行，应以收据为准，收款人应为捷圣公司。本院认为，该证据可以证明原告支付的66000元汇入该商行。9、原告刘小莹与孙萍录音谈话笔录一份。证明孙萍承认捷圣公司收取了66000元的事实。经质证，被告无异议。本院对证据9所证明的事实依法予以确认。10、余下房源清单复印件一份。证明被告做低房价。经质证，被告认为清单上的房源与被告开发的房产并无关联，不予认可。本院认为，房源清单系复印件，真实性无法确认，也不能证明被告存在做低房价的行为，故不予认定。11、协议书复印件一份、收据一份（与原件核对无异）、银行刷卡凭证二份（与原件核对无异）、刷卡POS单二份（与原件核对无异）。证明捷圣公司与证人薛歆辰签订的协议书，被告为逃避税收，将另外一笔房款以协议书的形式和开具收据的方式予以收取；捷圣公司确系被告的代售商。被告业主购买房屋的付款方式和付款签收方式与本案原告完全一致，都是通过POS机两次刷卡支付房款，相差仅一分钟。经质证，被告对证据真实性、关联性均有异议。并认为这份协议并没有得到被告确认，也没有得到被告委托的销售公司确认，不予认可。捷圣公司在该协议中所谓的优惠，并没有得到被告的授权，可能是捷圣公司的欺诈行为。这份协议不能证明捷圣公司是被告的代售商，也不能证明被告存在逃避税收，故这组证据无法证明原告所要证明的事实。对证据11，本院将结合下面的证人证言进行综合认证。12、录音资料一份、通话时间记录单复印件二份。证明被告收到原告律师函后，被告公司王小姐电话联系原告代理人，证明捷圣公司是被告的代售商。经质证，被告认为王小姐身份无法确认，录音内容前后矛盾，明显与事实不符，王小姐是否进被告公司及对之前发生的事情不知情。即使该电话是被告的固定电话，也有可能是原告代理人安排他人冒充。本院认为，因对录音资料中王小姐的身份无法确认，录音资料真实性、合法性无法确认，且被告不予认可，故本院对该组证据不予认定。13、证人薛歆辰、刘顺根的证言（出庭）。证明两位证人支付的两笔款项，其中一份出具收据、一份开具发票，两项均系房款；证人支付款项的地点均在被告销售部；购买过程、房源如何得知以及付款情况，与本案原告完全一致。经质证，被告认为证人说法存在问题，证人不是第一次购房，至今才发现收据是捷圣公司的盖章，作为购买者，签订协议时应该看清楚。对证人认为捷圣公司是被告的代售商有异议，证人当时根本不知道捷圣公司，今天才知道捷圣公司，也没有任何证据证明两次付款均系房款。本院认为，证人薛歆辰、刘顺根认为捷圣公司系被告的代售商，并认为其付给捷圣公司的款项是支付给被告的房款，但均无相关证据予以佐证。经查明，证人薛歆辰、刘顺根的女儿刘音知与被告签订的商品房买卖合同所涉房产总价分别为237754元、248965元，房款均已付清，被告也分别开具了相应金额的发票，房屋也已交付。因此，证人薛歆辰、刘顺根的女儿刘音知与捷圣公司签订的协议、所付款项凭证及证言均不足以证明捷圣公司系被告的代售商及付给捷圣公司的款项性质为房款的事实。被告南龙公司为证明其抗辩提供证据房源清单一份。证明房源清单上面的房屋与销售代理合同是一致。原告及证人所购房屋均在嘉善品风公司代售范围之内，捷圣公司根本不是被告的代售商。经质证，原告对证据的真实性不予认可，认为这份证据是事后补章，对其证明的事实不予认可。本院认为，原告提供的房源清单与销售代理合同上标明的项目标的、代理销售面积及范围均为一致，可以认定清单上的房屋及商铺在嘉善品风公司代售范围。为查明事实，本院依法调取并出示嘉善品风公司工商基本信息一份，材料显示嘉善品风公司于2012年6月26日登记注销。经质证，双方均无异议，故本院予以确认。根据认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年3月25日，原告与被告南龙公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县南龙商业步行街9幢90号室房屋一套，建筑面积95.05m2，房屋总价为480003元。并约定房屋交付期限为2011年12月30日前，如被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的0.5%向原告支付违约金。截止2011年3月24日原告累计向被告支付购房款240003元，被告也向原告开具了相应金额的发票。后被告未按约定时间将房屋交付原告，原告于2012年4月16日向被告寄发《律师函》及《特别提示》要求解除合同并赔偿损失，被告于4月17日收到律师函等材料，但双方协调未果，故原告诉至本院。第二次庭审中，被告同意解除合同。经查明，2010年12月1日、2011年2月24日，被告与嘉善品风公司分别签订《销售代理合同》、《补充协议》各一份，合同约定被告委托嘉善品风公司为《嘉善天凝南龙商业步行街商铺及公寓》的独家销售代理，双方并就代销售的项目名称、标的、面积、范围、期限及双方的权利义务均作了明确约定。嘉善品风公司法定代表人为孙萍，该公司于2012年6月26日登记注销。另查明，2011年3月24日，捷圣公司向原告出具收据一份，收据载明“南龙商铺9幢90全额已付清”。捷圣公司经营范围为投资管理、室内装潢设计、施工，设计、制作各类广告、市场营销策划等。原告另行支付的66000元款项汇入上海市虹口区郑鑫计算机商行。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自义务。本案中，被告未能在合同约定的期限向原告交房，且逾期交付超过60天。庭审中，被告提出延迟交付房屋的主要原因是负责验收部门拖延所致，属于合同第九条约定延期的特殊原因并可据实延期交付之抗辩，并未提供证据予以证明，不予采信，故被告延期交房的行为，违反合同约定，构成违约，原告于2012年4月16日向其发律师函要求解除合同，合符双方约定，于法有据，且被告于4月17日收到原告的律师函，并同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因被告对解除合同无异议，故本院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》于2012年4月17日解除。合同解除后，因该合同取得的财产，应予以返还。故被告已收取原告购房款240003元，应予返还。关于原告认为捷圣公司系被告的代售商，并认为被告为避税，指定捷圣公司代收取原告房款66000元，双方存在表见代理关系，据此要求被告将此笔款项一并予以返还。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人应对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告既称捷圣公司是被告指定的装修公司，又称是被告的代售商，前后不一，相互矛盾；又认为房款已全额付清，而又仅向被告主张返还房款306003元，有悖常理；并称当时付款时未注意到收据上收款人处盖的是捷圣公司印章，本院认为，原告的辩解有悖常理，缺乏事实依据。而庭审中原告提供的证据均不足以证明捷圣公司系被告的代售商、所另行交付的款项66000元性质为房款，不能证明该笔款项由被告最终收取，不能证明被告存在做底房价的行为，也不能证明嘉善品风公司法定代表人孙萍系被告的财务人员，也不能证明被告与捷圣公司、孙萍存在表见代理关系。在此情况下，原告要证明其主张，需负进一步举证的责任，否则，应承担不利法律后果，故原告该项诉请，于法无据，不予支持。关于原告申请追加第三人参加本案诉讼的问题，为此，本院于2013年8月9日向嘉善品风公司法定代表人孙萍、捷圣公司寄发接受询问调查通知书，但均未到庭接受调查。本院认为，被告的代售商嘉善品风公司已登记注销，而该公司法定代表人孙萍在与原告的通话录音中对该笔款项也做了明确说明，且本案经审理，事实清楚，因此，追加第三人并无必要。关于违约损失赔偿问题，综上分析，被告延期交房的行为构成违约，应赔偿原告因此受到的损失。原告认为，合同约定的违约金偏低，请求以实际损失为准予以赔偿，包括利息、违约金、律师费、交通费、逾期收益以及房屋增值部分合计50045.01元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的律师费、交通费损失均为本次诉讼的支出费用，不属于订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，性质上也不属于违约责任损失，且双方并无约定，故不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同解除的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，且原告要求以实际损失主张赔偿，因此，对原告要求支付违约金的主张，不予支持。对于原告主张的商铺增值损失及逾期收益即租金损失，本院认为，因一方当事人违约，另一方当事人提出解除合同，合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿之范围，而违约期间给当事人造成的损失包括可得利益，当事人可以主张赔偿。因此，对于原告主张违约期间即合同解除之前的商铺增值损失及逾期收益即租金损失，属于合同履行后可以获得的利益。但原告对此损失数额，并未提供相关证据予以证明，致使无法准确评判具体损失数额，但参照（2012）嘉善西民初字第610号一案的住宅房屋增值的评估情况，可以认定原告商铺增值损失及租金损失客观存在。综合考虑本案的实际情况，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告南龙公司赔偿原告该两项损失合计20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条和《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第十五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘小莹与被告嘉善南龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2012年4月17日解除；二、被告嘉善南龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘小莹购房款240003元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自款项收到之次日起至实际给付之日止的利息；三、被告嘉善南龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告刘小莹损失20000元；四、驳回原告刘小莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7016元（原告已预缴），由原告刘小莹负担1893元，被告嘉善南龙房地产开发有限公司负担5123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 王卫东审 判 员 闵芳呈人民陪审员 袁福庆二〇一三年十一月八日书 记 员 俞洁琼附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”