（2013）昌民初字第08390号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2015-02-26
案件名称
唐文生与赵秀荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐文生,赵秀荣
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第08390号原告唐文生，男，1969年4月8日出生。委托代理人李春华，北京金栋（天津）律师事务所律师。被告赵秀荣，女，1959年10月21日出生。委托代理人赵成敏，北京市致衡律师事务所律师。原告唐文生与被告赵秀荣合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐文生及委托代理人李春华，被告赵秀荣及委托代理人赵成敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐文生诉称：2007年12月25日，原、被告就昌平区××小区××楼××单元××房屋达成协议，约定由原告给付被告472423元，被告将其申请的经济适用房出售给原告，待该房屋具有上市条件时，被告将房屋产权变更为原告。协议签订后，原告给付被告房款及其他各项费用共计52万元，被告将房屋交付原告使用。现该房屋已满五年，具备上市交易条件，但被告拒绝履行原协议约定的义务。故原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告继续履行2007年12月25日签订的房屋购买协议书；二、判令被告配合原告办理房屋产权变更手续；三、判令被告赔偿因违约造成的损失30万元。被告赵秀荣辩称：涉案房屋是经济适用房，国家政策规定不允许买卖。房屋还没有办理产权之前就以被告的名义买卖是不允许的，当时被告不懂政策，且有一定的困难，就跟原告商量由原告出钱购买。办理产权证后情况发生了变化，双方把买卖关系变成借款，讲明如果还不起钱再办理房屋过户。现被告不同意把房屋转让给原告，原告提出的赔偿损失的请求也不符合相关规定，原告居住五年也应给一定的补偿。合同是无效的，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年12月25日，唐文生（甲方）与赵秀荣（乙方）签订《协议书》。协议主要约定：一、以乙方名义购买位于北京市××小区××楼××单元××室经济适用房，房款总价为322423元。购房款包括购房所产生的一切税、费等均由甲方一次性支付。甲方除全额支付以上款项外，需另外支付乙方15万元（甲方已经支付给乙方）。甲方支付完毕上述款项后，该房屋交由甲方管理。甲方对该房屋有权独立处理。甲方行使相关权利时，乙方必须无条件对甲方予以协助。……三、乙方承诺，该房屋可自由上市交易时将该房屋转让给甲方，甲方无需另行支付给乙方任何费用，届时，因转让所产生的所有契税、费用均由甲方负担。……十、乙方承诺无论何种原因，出现以下情形之一的，乙方除全额返还甲方所支付的一切款项外，另行支付甲方违约金15万元：1、乙方不配合甲方办理相关手续的，或乙方私自处分房屋的；2、无论何种形式的一方给甲方行使管理权及处分权造成障碍的；3、乙方不按合同约定办理转让手续的；4、无论何种原因的不能转让给甲方的；5、其他侵犯甲方权利的。2007年12月26日，赵秀荣与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定赵秀荣购买位于北京市昌平区××镇××小区××号楼××层××单元××的房屋一套，价款为322423元。合同签订后，唐文生支付了购房款及专项维修资金、契税、土地出让金、印花税等费用，并于房屋交付后对该房屋进行了装修，后在该房屋内居住至今。2008年7月29日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为赵秀荣，房屋性质为经济适用住房。本案庭审中，唐文生称其不具有在北京市购买经济适用住房的资格。另查：2009年1月15日，唐文生、朱显霞（甲方）与赵秀荣、裴云瑞（乙方）签订《借款合同》，主要内容为：一、甲、乙双方经协商，因乙方缺资金购买昌平县××镇××小区××号楼××单元××房产，甲方同意借款52万元人民币给乙方，用于支付上述购房及相关费用。二、借款期限从2007年12月20日至2012年12月31日到五年。乙方购昌平县××镇××小区××号楼××单元××房屋可以转让时办妥房产转移至甲方唐文生名下止，以该房屋抵偿所借款项。乙方协助甲方将昌平县××镇××小区××号楼××单元××房产过户转移到唐文生名下后，该房产为乙方归还甲方借款，并由甲方出具收条。三、上述条款甲、乙双方同意后，按照规定手续将昌平县××镇××小区××号楼××单元××房产到房地局办理借款抵押手续或由乙方自愿将房产证给甲方作抵押，并到公证处办理公证。四、2012年12月31日前，乙方不愿办昌平县××镇××小区××号楼××单元××房产转移过户到唐文生名下时，乙方应归还甲方所借款项，并自愿支付年利率20%的五年期利息。甲方不能以放弃房产为理由，要求乙方还借款和利息。甲乙双方约定，如因任何一方违约，以该房产当时总房价抵押所借款和利息。双方都没有任何异议和债务关系。以上事实，有《协议书》、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、契税专用税收缴款书、土地出让金收据、印花税发票、房屋所有权证、《借款合同》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，被告因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，借用原告的名义购买涉案经济适用住房，该行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故双方签订的《协议书》应属无效。现原告要求被告继续履行该协议，配合办理房屋产权变更手续，并要求被告赔偿因违约造成的损失的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。至于合同无效后的相关问题处理，双方当事人可另行解决。关于被告辩称双方协议变更了法律关系一节，本院认为，双方签订的《借款合同》从约定的内容上看，其实质仍具有借名购买经济适用住房的性质，双方之间并不存在真实的借款关系，故对被告的辩解本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告唐文生的诉讼请求。案件受理费五千八百元，由原告唐文生负担（已交纳七十元，余款五千七百三十元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张彦辉人民陪审员 李 强人民陪审员 冯秀琴二〇一三年十一月八日书 记 员 李峥艳 来自