（2013）东中法民一终字第1695号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-03-19

案件名称

谭锦轩与刘锡航、刘意才、黄科财、龙玉锋因租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭锦轩,刘锡航,刘意才,黄科财,龙玉锋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二条第一款，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2013）东中法民一终字第1695号上诉人（原审被告）：谭锦轩，男。委托代理人：叶长虹，东莞市常平镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘锡航，男。被上诉人（原审原告）：刘意才，男。上列被上诉人共同委托代理人：李修霖，广东汉章律师事务所律师。上列被上诉人共同委托代理人：贾三文，广东汉章律师事务所辅助人员。原审第三人：黄科财，男。原审第三人：龙玉锋，男。上诉人谭锦轩与被上诉人刘锡航、刘意才及原审第三人黄科财、龙玉锋因租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第10049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年10月9日，刘锡航、刘意才向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘锡航、刘意才与谭锦轩签订的《房屋租赁合同》，谭锦轩与黄科财、龙玉锋限期退出涉案房屋，刘锡航、刘意才得以收回谭锦轩租赁的房产；2、谭锦轩支付刘锡航、刘意才从2012年7月至9月房屋租金315000元；3、谭锦轩支付律师费10000元；4、谭锦轩支付滞纳金72765元（滞纳金按每日3‰的比例，自2012年7月6日起计算至付清之日止，暂计至2012年9月21日为72765元）。上述三项共计397765元及利息（按同期银行借款利率计算，自起诉之日起至款项付清之日止）。在一审庭审时，刘锡航、刘意才请求撤回第一项诉讼请求中关于“黄科财、龙玉锋限期退出涉案房屋”的诉请，第二项诉讼请求增加“2012年9月份后到法院直接判决原租赁合同解除之日的租金另行计算”的诉讼请求，原审法院予以准许。原审法院经审理查明：2006年12月4日，刘锡航、刘意才与谭锦轩签订《房屋租赁合同》，约定刘锡航、刘意才将位于东莞市石碣镇明珠路整幢房屋共七层租赁给谭锦轩使用，租赁期限自2006年12月5日至2015年4月4日止；租赁期内，该房屋前三年每月租金为100000元，后五年（2010年4月5日至2015年4月4日）每月租金为105000元，谭锦轩应在每月5日前将当月租金以现金或银行结算等方式交付租金；如谭锦轩逾期交付租金，则每逾期一天，刘锡航、刘意才有权按谭锦轩实欠租金总额的3%加收滞纳金；在签订合同之日起两天内，谭锦轩向刘锡航、刘意才交纳押金300000元，合同期满或双方解除合同之日，如谭锦轩没有违约，刘锡航、刘意才须一次性将该押金无息退还给谭锦轩，如谭锦轩有违约行为，谭锦轩不得要求刘锡航、刘意才退回押金，该押金抵作违约金；租赁期内，谭锦轩未经刘锡航、刘意才同意擅自将该房屋转让给第三方使用、拖欠租金累计超过30天等情形之一，刘锡航、刘意才有权提前终止合同，收回该房屋，谭锦轩不得要求刘锡航、刘意才退回押金，该押金抵作违约金，同时刘锡航、刘意才有权向谭锦轩追讨所欠款项；任何一方未能履行本合同条款的，均视为违约，任何一方违反合同约定，应就违约行为给对方造成的损失（包括诉讼费、律师费等）进行赔偿。租赁合同签订后，刘锡航、刘意才收取谭锦轩押金300000元。刘锡航、刘意才主张谭锦轩交纳租金至2012年7月4日，2012年7月5日后至今的租金未交。另查，案涉的房屋已经以东莞市宏发土石方工程有限公司的名义申请办理房屋产权证，并已在石碣镇补办产权手续办公室申报补办房地产权手续的登记备案，而东莞市宏发土石方工程有限公司证明刘锡航、刘意才为案涉房屋的权属人。涉案房屋有房屋结构安全鉴定报告书、消防安全检查意见书、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书，经消防验收合格。原审法院认定以上事实的证据有：刘锡航、刘意才提供的房屋租赁合同、地皮出让合同书、消防安全检查意见书、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、房屋结构安全鉴定报告书、东莞市已建房屋登记备案回执、律师函、特快专递邮件详情单、民事委托代理合同、律师费发票以及庭审笔录等。原审法院认为：谭锦轩及黄科财、龙玉锋经原审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由谭锦轩及黄科财、龙玉锋自行承担。第一、案涉房屋已在有关部门登记备案，办理房产证手续中，并经消防验收合格，依法可以进行使用。刘锡航、刘意才与谭锦轩签订的《房屋租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予以履行。谭锦轩从2012年7月5日开始拖欠租金，双方签订的房屋租赁合同约定拖欠租金累计超过30天，刘锡航、刘意才有权申请解除合同，现刘锡航、刘意才诉求解除双方签订的《房屋租赁合同》并收回房屋，符合双方的约定，于法有据，原审法院予以支持。第二、对于租金，谭锦轩仍占用案涉房屋，谭锦轩应支付相应的租金给刘锡航、刘意才，租金支付至原审法院法庭辩论终结之日即2013年3月4日起，租金105000元/月从2012年7月5日计付，合共840000元（105000元/月×8个）。第三、对于滞纳金，刘锡航、刘意才主张按照每日3‰自2012年7月6日始计至谭锦轩实际付清之日止的滞纳金，滞纳金和违约金均是罚金性质，刘锡航、刘意才与谭锦轩已约定了违约金，刘锡航、刘意才再主张滞纳金，于法无据，原审法院不予支持。第四、关于律师费，根据合同的约定，谭锦轩拖欠租金超过30天，谭锦轩存在违约行为，并应就违约行为给刘锡航、刘意才造成的律师费损失进行赔偿，现刘锡航、刘意才主张的律师费损失有民事委托代理合同、律师费发票为证，对刘锡航、刘意才要求谭锦轩支付律师费10000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除刘锡航、刘意才与谭锦轩于2006年12月4日签订的《房屋租赁合同》，谭锦轩于判决发生法律效力之日起十日内向刘锡航、刘意才归还位于东莞市石碣镇明珠路整幢共七层的房屋。二、谭锦轩于判决发生法律效力之日起五日内支付刘锡航、刘意才租金840000元。三、谭锦轩于判决发生法律效力之日起五日内支付刘锡航、刘意才律师费损失10000元。四、驳回刘锡航、刘意才的其他诉讼请求。一审案件受理费7266元，由谭锦轩负担。谭锦轩不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）刘锡航、刘意才恶意利用谭锦轩并非居住在身份证上地址，造成法律文书无法送达，造成其无法在一审阶段充分应诉、抗辩。（二）案涉房屋并没有取得相关的规划许可，没有报建及经过竣工验收，刘锡航、刘意才仅提供案涉房屋第五层建筑工程消防验收意见，案涉《房屋租赁合同》应为无效合同，刘锡航、刘意才应返还押金给谭锦轩。（三）谭锦轩于案涉房屋经营的东莞市石碣毛家饭店已于2012年6月28日注销，房屋亦已经交还刘锡航、刘意才。谭锦轩与刘锡航、刘意才签订的《房屋租赁合同》已于2012年7月4日解除。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项，确认谭锦轩已经于2012年7月4日将案涉房屋交回给刘锡航、刘意才。2、撤销原审判决第二项，改判谭锦轩无须支付刘锡航、刘意才租金840000元。3、撤销原审判决第三项，改判谭锦轩无须支付刘锡航、刘意才律师费10000元。被上诉人刘锡航、刘意才答辩称：谭锦轩二审提交的证据不属于新证据，二审法院不应予以采纳，案涉房屋租赁合同有效，该合同至今没有解除，谭锦轩的上诉没有事实及法律依据，请求驳回谭锦轩的上诉请求，维持原审判决。原审第三人黄科财、龙玉锋均未在法定期限内向本院提交书面意见。本院经审理查明：1、谭锦轩为证明案涉租赁合同已于2012年6月30日通知解除。谭锦轩二审提交退租通知书、编号为“ET390718665CS”的EMS邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果。该EMS邮件详情单封面注明，收件人姓名为“刘意才、刘锡航”，内件品名为“退租通知书”，收寄日期为2012年7月4日11时。该邮件全程跟踪查询结果显示，编号为“ET390718665CS”的EMS邮件已经于2012年7月5日11：52时由收件人本人签收。刘意才、刘锡航确认收到该EMS邮件，但主张该EMS邮件内并没有退租通知书，只有一份押金单复印件。2、谭锦轩为证明案涉房屋已经于2012年7月3日前交还给刘意才、刘锡航，二审提交刘意才、刘锡航在案涉房屋贴出招租条幅的照片三张及网易免费邮截屏两张。该招租照片的条幅记载的内容分别为“楼房出租电话：132****0888刘生”、“本楼招租电话：132****0888、138****1728”。谭锦轩并在二审庭审过程中，通过移动网络现场登录邮箱号码为“133****2133@126.com”的邮箱，证明条幅记载内容为“楼房出租电话：132****0888刘生”的招租照片由邮箱号码为“****@163.com”的邮箱在2012年7月3日发给上述邮箱。3、为证明刘锡航、刘意才恶意利用谭锦轩并非居住在身份证上地址，造成法律文书无法送达，谭锦轩二审主张其现住址为东莞市常平镇东兴路90号，并确认其同时使用“132****2345”及“133****2133”两个手机号码。刘意才、刘锡航认为，虽然原审法院寄出的EMS邮件收件地址均填写为“东莞市常平镇东兴路156号聚辉楼6D”，但2012年10月19日的邮件有填写谭锦轩“133****2133”的手机电话，该号码谭锦轩确认是其常用的手机号码，造成无法收到应诉法律文书，责任在谭锦轩。4、刘锡航、刘意才二审确认，案涉房屋至今未取得产权证。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据谭锦轩的上诉及刘锡航、刘意才的抗辩理由，本案二审争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的效力及法律后果的清理问题。对此，本院作如下分析：首先，虽然案涉房屋已经以“东莞市宏发土石方工程有限公司”名义申请办理房屋产权证，并经石碣镇补办产权手续办公室申报补办房地产权手续登记备案，但此备案行为仅为补办产权证明的其中一个环节，而刘锡航、刘意才二审确认案涉房屋至今未取得产权证，至今亦未能提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证或相关批准建设的材料，足以证明案涉房屋的建设既未经规划许可，亦未经主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同》为无效合同。原审法院认定为合同有效不当，本院予以纠正。其次，关于合同无效法律后果的清理问题。第一，案涉合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘锡航、刘意才作为出租方有权请求承租方支付占有使用费。但根据本院二审查明的事实，虽然谭锦轩于2012年7月3日之前退回案涉租赁物时，没有与刘锡航、刘意才履行书面的交接手续，但根据谭锦轩二审提交的招租照片及二审庭审现场登录邮箱，向法庭演示其邮箱于2012年7月3日收到包含案涉照片的邮件，足以证明该照片、邮件的真实性，本院予以采纳。结合刘锡航、刘意才于2012年7月5日收到谭锦轩的退租通知书的事实，本院认定谭锦轩已经于2012年7月3日之前将案涉房屋交还给刘锡航、刘意才，故刘锡航、刘意才诉请谭锦轩交回租赁房屋并支付2012年7月之后的占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。第二，对于刘锡航、刘意才以谭锦轩违反案涉合同为由，请求谭锦轩支付滞纳金及律师费的主张。由于谭锦轩没有拖欠刘锡航、刘意才占有使用费，且滞纳金依法律性质属于违约金，而案涉租赁合同无效，刘锡航、刘意才依据合同的约定请求违约金、律师费，并要求支付相关费用的利息，没有依据，本院不予支持。鉴于居民身份证登记的住址一般是该公民的居住地址，原审法院据此以谭锦轩身份证登记的住址作为收件地址，并在邮件上填写谭锦轩正在使用的手机号码，符合法律文书的送达规定，因此，原审法院向谭锦轩送达法律文书的过程并无不当，谭锦轩主张刘锡航、刘意才恶意利用其并非居住在身份证登记地址，造成其无法及时应诉的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，由于谭锦轩二审提交的新证据足以影响本案事实的认定，本院据重新认定的事实对本案予以改判。谭锦轩的上诉理由成立，对其成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条与上述司法解释第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第10049号民事判决。二、驳回刘锡航、刘意才的全部诉讼请求。本案一审案件受理费7266元，全部由刘锡航、刘意才负担。二审案件受理费12300元（已预交），全部由刘锡航、刘意才负担。本判决为终审判决。审　判　长　　彭书红审　判　员　　黎淑娴代理审判员　　钟满福二〇一三年十一月八日书　记　员　　刘裕灵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第11页共11页关注公众号“”