（2013）中二法民一初字第687号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2017-04-05
案件名称
中山市小榄房地产投资开发有限公司与中山市小榄镇名特钢化玻璃厂、罗炎昌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市小榄房地产投资开发有限公司,中山市小榄镇名特钢化玻璃厂,罗炎昌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）中二法民一初字第687号原告：中山市小榄房地产投资开发有限公司，住所地中山市小榄镇。法定代表人：黄志锋。委托代理人：陈艺金、李宏科，广东正日律师事务所律师。被告：中山市小榄镇名特钢化玻璃厂，住所地中山市小榄镇。投资人：罗炎昌。被告：罗炎昌，男，住中山市。二被告委托代理人：陈炎辉，广东维纳律师事务所律师。原告中山市小榄房地产投资开发有限公司（以下简称小榄房投公司）诉被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂（以下简称名特厂）、罗炎昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月10日受理后，先依法适用简易程序，后依法转为普通程序组成合议庭，分别于2013年6月28日、9月4日公开开庭进行了审理，原告小榄房投公司委托代理人陈艺金，被告名特厂和罗炎昌的委托代理人陈炎辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告小榄房投公司诉称，被告名特厂同时向原告小榄房投公司租赁了位于中山市小榄镇埒西两处厂房，双方并于2009年11月19日签署了广丰（城建）工业村五号厂房物业租赁合同及广丰（城建）工业村厂房物业租赁合同，原告小榄房投公司已按合同约定将上述厂房交付给被告名特厂使用。按合同约定，被告名特厂应在每月第七日前将当月的租金等相关费用支付给原告小榄房投公司，逾期应按日以滞付款项金额的3‰向原告小榄房投公司支付违约金。在租赁过程中，被告名特厂长期拖欠租金，截至2013年4月17日，被告名特厂尚拖欠原告小榄房投公司租金及违约金286610.96元。该欠款经原告小榄房投公司多次催告，但被告名特厂均以各种借口推脱，至今仍不支付。为维护自己的合法权益，原告小榄房投公司特诉至法院，请求判令被告名特厂立即向原告小榄房投公司支付拖欠的租金及违约金至本案生效之日止（暂计至2013年4月17日为286610.96元），并由被告名特厂承担本案的诉讼费用。2013年6月28日，原告小榄房投公司变更其诉讼请求为：被告名特厂向原告小榄房投公司支付2011年12月20日至2012年9月19日期间逾期交租的违约金76109.39元；被告名特厂从2012年11月20日起以每月29195.78元的标准向原告小榄房投公司支付租金至本案生效之日止（暂计至2013年6月19日为204370.46元）；被告名特厂从2012年11月20日起以每月应付租金29195.78元为基数，按每日5‰的标准向原告小榄房投公司支付逾期交租的违约金至本案生效之日止；被告名特厂立即向原告小榄房投公司支付广丰工业村厂房2009年11月至2012年11月期间的租金税金43594.21元；被告罗炎昌对被告名特厂的上述四项全部债务向原告小榄房投公司承担连带支付责任；由被告名特厂、罗炎昌承担本案全部诉讼费用。被告名特厂、罗炎昌辩称，第一，其不同意对租金计算违约金，根据合同第七条的约定，除罚没保证金外，被告名特厂无需向原告小榄房投公司作其他任何经济补偿；第二，其对原告小榄房投公司请求支付租金的时间确认，但不确认每月的租金标准29195.78元；第三，其不确认租金税金，第一份合同的租金转入原告小榄房投公司指定的账户，第二份合同的租金交纳现金，原告小榄房投公司称不出具发票，故不同意支付税金。原告小榄房投公司对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：企业机读档案登记资料；物业租赁合同；律师函、特快专递详情单；用地图；催缴租金通知书；发票；通知、特快专递详情单、改退批条；税费情况表；举报信；完税证、缴税凭证；照片（2013年7月19日）；照片（2013年9月4日）。被告名特厂、罗炎昌就其辩解在举证期限内提供有如下证据：收款收据（租金）；收款收据（按金）；用电担保协议；收款收据（用电保证金）；联络函、照片（漏水）；律师函；厂房交付通知书、特快专递详情单、照片（7月15日）；照片（7月25日）。经庭审质证，名特厂、罗炎昌对小榄房投公司提交的证据的质证意见为：确认企业机读档案登记资料、物业租赁合同、律师函、特快专递详情单、用地图、催缴租金通知书、发票、通知、特快专递详情单、改退批条、举报信、照片（2013年9月4日）的真实性，但不确认律师函、催缴租金通知书的内容；不确认税费情况表、完税证、缴税凭证、照片（2013年7月19日）的真实性；小榄房投公司对名特厂、罗炎昌提交的证据的质证意见为：确认收款收据（租金）、收款收据（按金）、用电担保协议、收款收据（用电保证金）、律师函、厂房交付通知书、特快专递详情单的真实性；不确认联络函、照片（漏水）、照片（7月15日）、照片（7月25日）的真实性。本院经审理查明：名特厂为个人独资企业，投资人罗炎昌。2009年11月19日，小榄房投公司与名特厂签订了二份物业租赁合同，约定：由名特厂向小榄房投公司租赁其位于中山市小榄镇的二处厂房（以下简称厂房），租赁期限为5年，即从2009年11月20日至2014年11月19日；签订合同时，名特厂向小榄房投公司支付3个月租金作保证金，保证金在租赁期满或合法解除合同时，且名特厂无违反合同约定的情况下，7天内无息退还；如名特厂损坏小榄房投公司的物业，则用保证金赔偿，若修缮金额大于保证金时，必须足额赔偿损失；五号厂房前3年每月租金19661.25元，后2年按前价增加10%收取，该租金包含了税金，小榄房投公司向名特厂提供正规发票；厂房前3年每月租金6880.40元，后2年按前价增加10%收取，该租金不包含税金，税金由名特厂支付，小榄房投公司只对办理缴税提供协助；名特厂应于每月第7天前将当月租金汇至小榄房投公司指定账户，逾期按每日5‰收取滞纳金，拖欠30天视为违约；物业内原有的消防设施提供给名特厂使用，合同期满后，名特厂须将该设施完好交还给小榄房投公司；名特厂可在承租物业内进行装修，但须遵守国家有关规定，且保证物业主体结构安全和不受实质性损害，并经小榄房投公司同意方能施工，合同期满，属于名特厂经营期间的固定装修无偿归小榄房投公司所有，在不影响物业外观的情况下，经小榄房投公司书面同意，名特厂可撤走装修；名特厂违约的，小榄房投公司有权收回租赁物业，罚没其所缴纳的保证金；小榄房投公司违约的，则双倍返还保证金给名特厂；合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，名特厂向小榄房投公司支付了厂房按金（保证金）58983.75元和20641.20元，小榄房投公司也按合同约定将上述厂房交付给名特厂使用。2013年1月29日，小榄房投公司委托律师向名特厂、罗炎昌发出了一份律师函，称依据双方的合同约定，名特厂应在每月第7天前缴纳当月租金，但名特厂在合同履行过程中长期拖欠租金，暂计至2013年1月29日已拖欠租金及滞纳金共计155065.98元，并要求名特厂于2013年2月6日前付清上述拖欠的租金及滞纳金，逾期将依约解除合同，没收保证金，收回厂房。同年4月9日，小榄房投公司委托律师再次向名特厂、罗炎昌发出了一份律师函，称截至2013年4月，名特厂已拖欠租金及滞纳金共计275662.55元，并经催促未履行付款责任，要求名特厂于2013年4月16日前付清上述拖欠的租金及滞纳金，保证日后按时缴纳租金及其他应付费用，逾期将于2013年4月17日解除合同，没收保证金，收回厂房。此后，由于名特厂未向小榄房投公司付清拖欠的租金，小榄房投公司遂于2013年5月10日诉至本院，主张前述实体权利。另查明：2013年6月13日，名特厂、罗炎昌向中山市人民检察院举报称，小榄房投公司向其出租厂房，但收取租金后从未向其出具发票，存在偷税违法行为。2013年6月14日，小榄房投公司即就其收取的名特厂厂房2009年11月20日至2012年11月19日租金共计247694.40元开具了发票，并向税务机关缴纳税费43594.21元。小榄房投公司就其诉讼请求的违约金提交了逾期交租违约金明细表，该表详细列明了名特厂逾期缴纳租金的情况，包括逾期缴纳租金的月份、实际缴纳该月份租金的时间、逾期的期限（天数）、应计算的违约金金额等项目。名特厂、罗炎昌在第一次庭审中称，小榄房投公司诉讼请求的违约金计算过高，请求法院依法作出调整；确认小榄房投公司提交的逾期交租违约金明细表中五号之二厂房的实际交租日期，不确认五号厂房的实际交租日期；确认从2012年11月20日起拖欠租金至今；合同尚在履行。名特厂于2013年7月15日向小榄房投公司发出了一份厂房交付通知书，表示同意解除与小榄房投公司之间的合同，且其已于当天搬离租赁厂房，并要求小榄房投公司在3天内配合其办理交付手续。小榄房投公司在第二次庭审中称，其不确认名特厂已于2013年7月15日搬离租赁厂房，至2013年7月19日厂房内仍停放有汽车、摩托车，双方也一直没有办理交接手续。名特厂于2013年7月25日向本院提交书面申请书，要求本院就其搬离租赁厂房的事实进行现场核实，并附带有当天中山日报的照片为证。照片显示租赁厂房已清空。小榄房投公司提交的照片（2013年9月4日）显示，租赁厂房的墙体、地面、顶棚、窗户等有部分损坏。本院认为：本案中，小榄房投公司与名特厂签订租赁合同，双方由此形成租赁合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，本院对此予以认定。关于小榄房投公司主张名特厂长期拖欠租金，并据此诉讼请求名特厂支付2011年12月20日至2012年9月19日期间逾期交租的违约金的问题。首先，双方的合同已约定当月租金应于每月第7天前缴纳，由于双方的合同期是从2009年11月20日起算的，即每个月的计租周期应为起算月的20日至次月的19日，故当月租金应于每月第7天前缴纳，应理解为于起算月的26日前缴纳。其次，小榄房投公司对于其主张的名特厂逾期缴纳2011年12月20日至2012年9月19日期间的租金的情况，提交了逾期交租违约金明细表为证。据该表显示的内容看，名特厂对厂房2012年2月20日至2012年9月19日、厂房2011年12月20日至2012年9月19日的租金确实存在逾期缴纳的情形（实际缴纳租金的时间迟于应缴纳租金的时间）。其中，名特厂对于该表显示的厂房的实际交租时间已予以确认，本院予以认定；而对于该表显示的厂房的实际交租时间，虽然名特厂不予确认，但本院认为，名特厂作为负有履行缴纳租金义务的一方，应对其履行缴纳租金义务的情况负举证责任，现其虽然不确认小榄房投公司主张的厂房的实际交租时间，却并未对此提供反驳的证据，故应由其对此承担举证不能的不利后果，本院对小榄房投公司主张的实际交租时间予以认定。因此，小榄房投公司主张的名特厂逾期缴纳2011年12月20日至2012年9月19日期间的租金属实。但对于逾期交租违约金明细表中统计的每月租金逾期缴纳的期限（天数），因小榄房投公司是从每月的20日起算，而本院上述已认定每月缴纳租金的期限届满日为每月的26日，即计算每月租金逾期缴纳的天数应从27日起算，故小榄房投公司在逾期交租违约金明细表中统计的每月租金逾期缴纳的天数应减去6天。则由于双方的合同已约定逾期缴纳租金按每日5‰收取滞纳金，故小榄房投公司诉讼请求名特厂对于上述逾期缴纳的租金支付违约金（即滞纳金）有理，本院予以支持。另对于名特厂主张的违约金过高，请求予以调整的问题，因小榄房投公司未主张名特厂逾期缴纳租金对其造成的损失除利息损失外，还存在其他损失，故本院认为合同约定的违约金按每日5‰计算确实过分高于造成的损失，并依法酌情予以调整为按每日1‰计算。综上，名特厂应向小榄房投公司支付的2011年12月20日至2012年9月19日期间逾期交租的违约金应为14024.56元[19661.25元/月×1‰/天×（135+106+88+58+27+12+21）天+6880.40元/月×1‰/天×（197+166+135+106+78+48+17+12+2）天]。关于小榄房投公司主张名特厂拖欠2012年11月20日起的租金，并据此诉讼请求名特厂支付从2012年11月20日起以每月29195.78元为标准计算至本案生效之日止的租金及相应的逾期交租违约金的问题。首先，因名特厂已确认从2012年11月20日起拖欠租金至今（庭审时），故小榄房投公司主张名特厂拖欠2012年11月20日起的租金属实，本院予以认定。其次，因合同约定租赁期限为5年（即从2009年11月20日至2014年11月19日），五号厂房前3年每月租金19661.25元，后2年按前价增加10%收取，五号之二厂房前3年每月租金6880.40元，后2年按前价增加10%收取，故从2012年11月20日起五号厂房和五号之二厂房的每月租金分别为21627.38元（19661.25元×110%）和7568.44元（6880.40元×110%），合计为29195.82元。因此，小榄房投公司诉讼请求名特厂支付从2012年11月20日起以每月29195.78元为标准计算的租金有理，本院予以支持；其中实际租金标准比其诉讼请求的租金标准多出的差额0.04元视为其对自己权利的合法处分，本院予以准许。再次，对于租金应计算至何时的问题，本院认为，虽然小榄房投公司曾于2013年4月9日向名特厂发函催收欠租，并表示逾期将解除合同，没收保证金，收回厂房，但其并未正式向名特厂作出解除合同的意思表示。同时，虽然其向本院提起诉讼，也只是要求名特厂支付拖欠的租金及违约金，并未要求解除合同。且名特厂也在第一次庭审中确认合同尚在履行，故应认定至此时合同仍在履行。第一次庭审后，名特厂于2013年7月15日向小榄房投公司发出了一份厂房交付通知书，明确表示同意解除与小榄房投公司之间的合同，且其已于当天搬离租赁厂房，并要求小榄房投公司在3天内配合其办理交付手续。由此，本院认为，名特厂已作出明确的解除合同的意思表示，并以其实际行为搬离厂房，且对于办理交接手续的问题，名特厂也明确要求在3天内办理交接手续。至此，应认为小榄房投公司理应知道名特厂已实际上终止履行合同。至于小榄房投公司在第二次庭审中称，其不确认名特厂已于2013年7月15日搬离租赁厂房，并称至2013年7月19日厂房内仍停放有汽车、摩托车，但据名特厂2013年7月25日提交的附带有当天中山日报的照片显示，租赁厂房确实已清空。因此，本院认为租金应计算至2013年7月19日止，小榄房投公司要求继续计算此后的租金无理，本院不予支持。综上，名特厂应向小榄房投公司支付的拖欠租金为2012年11月20日至2013年7月19日，合计233566.24元（29195.78元/月×8个月）。另外，名特厂对上述拖欠的租金还应以每月拖欠的租金数额29195.78元为基数，分别从逾期之日即2012年11月至2013年7月的27日起，按每日1‰计算（小榄房投公司请求按5‰计算，本院调整为按1‰计算，理由同上述认定）违约金给小榄房投公司至判决生效之日止（本应计算至清偿之日止，但小榄房投公司只请求计算至判决生效之日止）。关于小榄房投公司诉讼请求名特厂支付2009年11月20日至2012年11月19日期间的租金（247694.40元）税金43594.21元的问题。有关租金的税费问题，双方的合同已明确约定，五号之二厂房的每月租金不包含税金，税金由名特厂支付，小榄房投公司只对办理缴税提供协助。虽然在本案纠纷产生之前，名特厂并没有主动向小榄房投公司支付税金及要求开具发票，但从其在本案纠纷产生后于2013年6月13日向检察机关举报称小榄房投公司收取其五号之二厂房租金后从未向其出具发票涉嫌偷税之行为看，应视为其是要求小榄房投公司开具发票的。因此，小榄房投公司在事后就其收取名特厂五号之二厂房2009年11月20日至2012年11月19日期间的租金247694.40元开具发票后，要求名特厂支付相应的税金（费）43594.21元符合合同约定，本院予以支持。关于小榄房投公司诉讼请求罗炎昌对名特厂在本案中的债务承担连带责任的问题。因名特厂为个人独资企业，罗炎昌为其投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，罗炎昌应以其个人财产对名特厂的债务承担无限责任。故小榄房投公司诉讼请求罗炎昌对名特厂在本案中的债务承担连带责任有理，本院予以支持。关于小榄房投公司提交的照片（2013年9月4日）显示的租赁厂房的墙体、地面、顶棚、窗户等有部分损坏的问题，因小榄房投公司没有就此提出相关的诉讼请求，故本院不作实体审查、处理，若损坏确实存在且属名特厂的责任，涉及赔偿问题，小榄房投公司可就此另行提起诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂于判决发生法律效力之日立即向原告中山市小榄房地产投资开发有限公司支付2011年12月20日至2012年9月19日期间逾期交租的违约金14024.56元；二、被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂于判决发生法律效力之日立即向原告中山市小榄房地产投资开发有限公司支付拖欠的2012年11月20日至2013年7月19日租金233566.24元，并以29195.78元为基数，分别从2012年11月至2013年7月的27日起，按每日1‰计算违约金至判决发生法律效力之日止；三、被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂于判决发生法律效力之日立即向原告中山市小榄房地产投资开发有限公司支付广丰工业村五号之二厂房2009年11月至2012年11月期间的租金税金43594.21元；四、被告罗炎昌对被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂的上述全部债务向原告中山市小榄房地产投资开发有限公司承担连带支付责任；五、驳回原告中山市小榄房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6161元，诉讼保全费1953元，合计8114元，由原告中山市小榄房地产投资开发有限公司负担2000元（原告中山市小榄房地产投资开发有限公司已付8114元），由被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂、罗炎昌负担6114元（该款被告中山市小榄镇名特钢化玻璃厂、罗炎昌应于判决生效之日起7日内向本院交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 杨靖华审判员 张庆争审判员 梁春燕二〇一三年十一月八日书记员 赵鑫溶梁慧明 来自：