（2013）成华民初字第1803号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2015-07-16
案件名称
李昊、田婀丹与成都通瑞汇港置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李昊,田婀丹,成都通瑞汇港置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2013）成华民初字第1803号原告李昊。法定代理人李宝贵。原告田婀丹。二原告共同委托代理人刘宗权，四川法锐律师事务所律师，特别授权。被告成都通瑞汇港置业有限公司，住所地：成都市二环路东一段14号。法定代表人：谢永。委托代理人张宇，四川致高守民律师事务所律师，特别授权。原告李昊、田婀丹与被告成都通瑞汇港置业有限公司（以下简称通瑞汇港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员王蕊独任审判，公开开庭进行了审理。原告李昊的法定代理人李宝贵、原告田婀丹及其委托代理人刘宗权、被告的委托代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昊、田婀丹诉称，二原告于2010年5月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，所购房屋地址为浅水半岛二期A区17-1-14-1402，建筑面积为156.78平方米，原告于2010年6月21日一次性缴清了购房款1281828元。根据该合同第二十条约定：被告应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果原告不退房，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内向原告支付。而原告实际是在2013年5月23日才取得房屋权属证书。原告认为被告的行为已经构成实质性违约，原告曾多次与被告协商解决该问题，但被告态度恶劣，故诉至法院，请求判令：被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证书违约金人民币88959元及利息（自2011年6月30日起至实际支付之日止）；并承担本案的诉讼费。被告通瑞汇港公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条所约定的内容系办理房屋楼栋权属证明的时间，故原告以此作为主张开发商逾期办理分户产权违约时间的起算点依据错误；双方在同日签订的《补充协议》第十六条已经约定了办理分户产权的时间，应当系在原告交齐办证的所有资料、税费等后的365日内开发商为其办理房屋所有权证，而原告的房屋产权证之所以未在约定时间内办理，系由于原告迟延向被告交纳用以证明二购房人亲子关系证明的户口本造成，原告之一李昊系未成年人，故该资料系办理房屋产权证的必要材料，对此，被告在为原告办理入住手续时已作出登记并由原告签字确认，而被告也于事后多次催促原告提交上述材料而原告一直未按时交纳，故原告对于迟延办证具有过错，故不应由被告承担逾期办证的违约责任；同时，《合同》约定的违约金过高，原告并未举证证明自己受到何种损失，故请求法院依法调整。针对被告的答辩意见，原告补充称，被告所要求的包括户籍材料在内的所有资料，原告至迟在办理入住手续时已向被告如悉提供，故被告所称无事实依据；违约金的计算方式在《商品房买卖合同》中已约明，且该合同系由被告提供的格式合同，应当认为被告在草拟合同的时候就已经最大限度的降低了违约成本，故被告请求调整违约金的请求不能成立。经审理查明，2010年5月19日，原告与被告通瑞汇港公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买被告开发的位于成华区二环路东一段14号“浅水半岛2期A区”17栋1单元14层2号的商品房一套，总价款1281828元。该《合同》第二十条产权登记中约定：（一）初始登记：“出卖人应当在2011年6月30日前，取得该商品房所在的楼栋权属证明……”；（二）转移登记：商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议（以下简称：《补充协议》），其中：第十六条产权办理中约定：买受人所购房屋的分户产权证由出卖人代办，买受人必须将办理房屋产权证所需资料提交给出卖人，否则不能按期办理房屋权属登记转移的后果由买受人自行承担；出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内为买受人办理房屋所有权证。第十九条还约定：“……如因重大事项需履行书面通知义务的，则应以特快专递或挂号信的形式通知相对人……”。合同签订后，被告向原告发送《浅水半岛三期预验房及入伙通知书》（实应为：入住通知书，以下简称《入住通知书》），告知被告公司将于2010年5月20日至29日集中办理9-17栋房屋预验收，并根据物业预验收流程办理入伙手续（实应为：入住手续），物业预验收流程为：业主身份验证、预验收物业等四部分，其中业主身份验证部分的“验证业主身份”内容包括：“……带上：a、您的身份证或护照原件；b、如您所购的物业有共有人，还需提供共有人身份证原件……”；并在正式交房办理流程“业主身份验证及产权资料收集”中再度明确了上述内容。原告于2010年5月29日前往办理完成相关交房手续，并于2010年6月21日一次性缴纳了购房款1281828元（其中80000元系由购房订金转为）。而被告于2013年1月17日才取得产权登记机关的房屋登记受理单，原告实际取得房屋所有权证书的时间为2013年1月25日。另查明，二原告户籍所在地曾发生变动，最近一次系于2010年7月2日由四川省隆昌县金鹅镇大南街因购房迁入成都市成华区欣然一街1号17栋1单元14楼2号（即本案涉诉房屋所在地址），该户口登记簿签发的时间为2010年7月2日。而涉诉房屋于成都市房屋信息登记管理部门所备案的业主（即本案原告）户口材料为变动后的户口材料。以上事实由双方当事人陈述及下列证据在案证实：原、被告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、浅水半岛三期预验房及入伙通知书、购房发票、房屋所有权证明、成都市房产备案信息材料、成都市城乡房产管理局房屋登记受理单等。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告依约交纳了购房款，被告亦应当按照合同约定协助原告办理房屋所有权证书。原告所称《合同》第二十条第（一）款载明的2011年6月30日即为被告应为原告办理房屋所有权证书的期限，本院认为该条文已清楚表述此时间系被告应当取得涉诉房屋所在楼栋权属证明的时间，故原告该主张不能成立。而《合同》第二十条（二）款及《补充协议》第十六条对房屋转移登记所取得的时间及违约责任均有明确约定，按照《补充协议》第十六条的约定，被告应当自原告交清办证所需全部资料、税费及办理完毕房屋验收交付手续后的365日内为原告办理房屋所有权证。根据庭审查明的事实，双方对原告已于2010年5月31日交清了税费及除户口资料以外的其他相关资料和费用的事实无争议，但对原告是否亦于同日向被告提交了用于证明二原告亲子关系的户口资料，双方说法并不一致。原告在庭审中称，自己曾于2010年5月19日及5月29日两次向被告提交过相关户口资料，之后再未向被告进行提交，而根据庭审查明的事实，涉诉房屋所备案的户口资料为原告变更后的户口登记簿，该户口簿签发的时间为2010年7月2日，对此原告称该资料并非由自己提交、而系被告通过不正当手段私自他处获取，但该说法并无任何证据证明，故应当认定原告确实存在2010年7月2日以后向被告补交户口资料的事实。但被告作为负有协助业主办理房屋产权所有证义务的房产开发商，所举示的证据并不足以证明收到原告补交户口资料的时间及没有违约的事实，对此应当承担举证不利的后果，结合本案的其他事实，应将被告按约定履行办证义务的期间认定自2010年7月3日起的365日内，即应于2011年7月3日前为原告办理房屋所有权证书，而被告于2013年1月17日才向产权登记机关报送产权办理相关材料并获得产权登记机关的受理登记，故被告确实存在违约行为，并应当按照合同约定承担此期间内的违约责任。关于被告主张违约金约定过高、请求法院调整减少的意见，基于原告已实际取得了所购房屋，且未举证证明其损失这一事实，本院根据原告交付的房款，结合被告逾期办证天数，酌情确定被告承担逾期办理房屋所有权证书的违约金11000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都通瑞汇港置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李昊、田婀丹支付逾期办理商品房房屋所有权证书违约金共计11000元。二、驳回原告李昊、田婀丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告成都通瑞汇港置业有限公司承担。诉讼费原告已经垫交，被告在履行本判决时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 蕊二〇一三年十一月八日书 记 员 薛飞涛 来源：百度搜索“”