（2013）胶南民初字第354号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-09-16

案件名称

原告青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告薛继茂农业土地承包合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市黄岛区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会,薛继茂

案由

农业承包合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十一条，第六十四条第一款

全文

山东省青岛市黄岛区人民法院民事判决书（2013）胶南民初字第354号原告：青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会。住所地：青岛市黄岛区。诉讼代表人：薛永敞，村主任。委托代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。委托代理人：王海鑫，山东川佳律师事务所律师。被告：薛继茂，男，汉族，个体业主，住青岛市黄岛区。委托代理人：薛宇，女，汉族，职员，系被告之女。委托代理人：张磊，山东光浩律师事务所律师。原告青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会（原胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会）为与被告薛继茂农业土地承包合同纠纷一案，于2012年12月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告诉讼代表人薛永敞、委托代理人张宝清，被告委托代理人薛宇、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会诉称：1998年11月3日，原、被告签订了土地租赁合同一份，约定由被告租赁原告土地85亩用于栽种茶树，租赁期限自1998年11月3日至2048年11月3日，租赁费每年每亩260元，每年的元月1日前付款，被告不按约缴纳租赁费，应缴纳十倍的违约金并赔偿原告由此造成的一切损失，原告免除被告1999年的租赁费22100元。合同签订后，被告在租赁土地上栽种了茶树等植物，但仅于2009年2月5日、2011年1月26日交付6340元、4590元，其他租赁费经原告多次催要拒不偿付。2012年11月20日，原告两次发函通知被告限期履行合同，否则将依法解除合同，并在2012年11月23日的半岛都市报公告通知，再次告知被告三日内履行合同，将尚欠的租赁费及违约金等全部付清，否则将依法解除合同。但被告仍拒不履行合同。2012年11月28日，原告两次发函通知被告解除合同，并在2012年11月30日的半岛都市报上予以公告。被告至今尚欠原告租赁费276370元，且经催告后拒不支付，被告已不能履行合同，请求法院判决：1、被告支付自2000年至2012年的土地租赁费276370元、逾期付款利息100000元、违约金552740元；2、原告解除与被告签订的土地租赁合同的行为有效，被告将租赁土地返还原告；3、被告租赁土地上的附着物归原告所有，并以附着物的价值折抵被告应支付原告的租赁费、利息、违约金。4、诉讼费由被告承担。被告薛继茂辩称：一、原告单方解除《土地租赁合同》的行为无效。1、被告之女于2012年多次到原告处要求缴纳所欠的租赁费，但原告拒收。2、原告在明知被告临时到外地就医的情况下向被告租赁地和户籍地寄送限期履行合同通知，被告不可能收到通知。原告的寄送行为属恶意行为。3、公告送达仅限于法院法律文书的送达。原告通过公告的方式通知被告并不能视为原告已将限期履行通知送达被告。4、法院法律文书适用公告送达的前提是受送达人下落不明，而且法院在穷尽了直接送达、留置送达、邮寄送达等方式均无法送达的情况下，才能适用公告送达的方式送达文书。即使本案当事人的通知适用法院法律文书的公告送达，但双方在未书面约定送达地址且原告有其他方式可以通知被告的情况下认定被告下落不明，明显不适当。5、法院法律文书的公告送达在公告期满60日后方视为送达。而原告限期履行的通知于2012年11月23日公告，即使本案当事人的通知适用法院法律文书的公告送达，起码也要期满60日，被告于2013年1月27日前履行合同即可。被告同意在该日期前履行合同，但原告拒不收取。6、结合被告已去外地就医、临时不在租赁地居住、租赁土地上的林木已生长了十多年、欠缴费用本金为20多万、交通等的实际情况，即使被告收到原告的限期履行通知，原告所设定的3日的履行期限也明显过短。7、农业承包合同与其他合同最大的区别就是要充分保证合同的履行，无特殊情形不得解除合同。被告同意补缴承包费用而原告仅以欠缴承包费为由解除合同明显不符合农业承包合同的特点，也会人为地扩大生产经营损失。国务院办公厅2004年4月30日下发的《国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》规定，不能以欠缴税费为由收回承包地。二、该土地上的附着物为青岛××有限公司所有，非被告的个人财产。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经本院开庭审理查明：1998年11月3日，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订了土地租赁合同一份，合同约定：胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会将北至集贸市场东西沟、南至大桥北侧、东至河堤、西至供销社院墙的85亩土地租赁给被告管理使用（种茶树），租赁期限自1998年11月3日至2048年11月3日，被告每亩每年的租赁费为260元，于每年的元月1日前付款，被告不按约缴纳土地租赁费，应缴纳十倍违约金，并赔偿胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会由此造成的一切损失，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会免去被告1999年的土地租赁费22100元。合同还约定了其他内容。合同签订后，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会按约将土地交付被告。被告已不欠胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会2000年7月1日以前的土地租赁费，尚欠2000年7月1日以后的土地租赁费。以上事实，双方当事人均无异议，可以采信。因区划调整，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在诉讼过程中调整为青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会。一、关于被告要求缴纳所欠租赁费的问题被告提交了对杨某某、胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会负责人薛永敞、胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会支部书记薛某乙的录音各一份，证明被告之女自2012年4月起不间断地与胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会联系，要求缴纳土地租赁费，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会要求被告缴纳承包费及巨额违约金否则就收回土地，薛永敞、薛某乙有被告之女薛宇的联系方式。杨某某的录音不清楚，分辩不出杨某某所讲述的内容。薛永敞、薛某乙在录音中均表示因在党校学习，等学习结束后再联系，但应解除双方的土地租赁合同。被告之女薛宇在录音中表示知道胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在报纸上发了履行合同通知，要求被告限期履行合同。在庭审过程中，被告表示薛永敞、薛某乙党校学习结束后被告未联系缴纳租赁费。原告质证后认为，被告所称的自2012年4月起多次与胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会联系不属实。被告已经看到了报纸上的限期履行合同公告，但被告至今仍未履行合同。原告要求解除土地租赁合同。本院经审查后认为，被告提交的录音证据虽然可以证明被告曾要求缴纳土地租赁费，但胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会并未拒收。二、关于胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会解除土地租赁合同的问题原告主张，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同已经解除。为此，原告向法庭提交了如下证据：1、照片12张，证明对象为被告在租赁土地上种植的茶树已基本死亡，租赁合同已无履行的必要。2、履行合同通知书一份、特快专递邮件详情单两张、2012年11月23日的半岛都市报一份。履行合同通知书载有胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会要求被告3日内付清尚欠的租赁费和违约金的内容。特快专递邮件详情单两张均载有要求被告3日内付清土地租赁费和违约金的内容，收件人均为被告。2012年11月23日的半岛都市报刊登了履行合同通知一份，该份通知载有胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会要求被告3日内付清尚欠的土地租赁费和违约金的内容。3、村民代表会议决议纪要一份，主要内容为2012年11月28日，胶南市黄山经济区薛家庄村两委成员及村民代表表决同意解除胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同并向被告依法主张尚欠的土地租赁费和违约金。4、解除合同通知书一份、特快专递邮件详情单两张、2012年11月30日的半岛都市报一份。解除合同通知书载有解除胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同的内容。特快专递邮件详情单两张均载有解除胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同的内容，收件人均为被告。2012年11月30日的半岛都市报刊登了解除合同通知书一份，该份通知书载有如下内容：“薛继茂，关于1998年11月3日，我村委会与你签订的《土地租赁合同》，约定由你租赁我村集贸市场以南八十五亩土地，租赁期限50年。由于你拒不履行合同，我村委会已通知你限期前来履行合同，将尚欠的土地租赁费及违约金等全部付清。但至今你仍拒不履行合同，故现我村委会通知你，依法解除与你签订的《土地租赁合同》，由此引起的一切法律后果由你自行承担。胶南市黄山经济区薛家庄村民委员会。二0一二年十一月三十日”。原告主张，以上证据证明由于被告拒不履行合同，且在胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会给予的合理期限内仍拒不履行，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会依法行使合同解除权，解除胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告签订的土地租赁合同。经本院审查，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会发出的四封特快专递邮件均未妥投，退回了胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会。被告质证后认为，1、照片是冬天所拍摄，由于茶树返青较晚，无法辩别是否成活。双方就拖欠租赁费及违约金数额无法达成一致意见，被告无法继续投资经营茶叶大棚，该部分责任不应由被告承担。2、履行合同通知书的内容是否与胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会特快专递文件的内容相一致，应由原告承担举证责任，履行合同通知书中要求被告付清租赁费和违约金的3日期限不是合理期限，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会要求被告将租赁费和10倍的违约金全部付清不是合理要求。胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会知道被告不在该地居住且胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会知道被告成年家属薛宇、薛某的电话，但胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会不通知被告家属，反而以特快专递专递的方式送达履行合同通知书。胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在半岛都市报上送达履行合同通知书，但半岛都市报的公告送达并不能适用当事人之间的送达，仅限于法院法律文书的送达，而且无理要求被告在3日内付清租赁费和10倍违约金。3、胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会并未向村民代表如实反映事实和理由，故村民代表作出的表决结果不是村民代表的真实意思表示，对村民代表的签名是否真实不清楚，原告应提交村民代表在镇政府备案的记录。4、解除合同通知书的内容明显不合法，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会不具备解除合同的法定条件，亦未按法定程序对被告进行催告，且催告的内容明显不符合法律规定。半岛都市报解除合同的公告由于胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会解除合同的理由不存在，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会解除合同亦属无效。另外，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会第一次给被告发送限期履行合同通知之日即2012年11月20日至胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会解除合同通知书公告之日即2012年11月30日共计10天的时间，经过两次履行合同的特快专递、一个履行合同公告、一次村民代表会议、两次解除合同的特快专递和一个解除合同公告共七个程序，可见胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会不按正常程序通知被告，想达到恶意解除合同的目的。公告送达的方式即使有效，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会限期履行合同通知的公告日期是2012年11月23日，公告送达应当见报之日起60日内视为送达，2013年1月28日为限期履行合同的截止日期，可见胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会并未尽到书面催告被告的义务。在庭审过程中，原告表示不知道薛宇、薛某是谁，并主张了如下事实：被告之前尚在胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会村经营茶树，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会多次找被告催要租赁费，被告一直称无钱履行，仅仅于2009年2月5日、2011年1月26日以茶叶抵顶租赁费共计10930元。后胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会多次向被告催要租赁费，也在本村扩音喇叭上多次催要，被告一直以无钱为由拒不支付。近几年，由于被告欠有数额巨大的高利贷债务，又因被告身体有病，无力履行合同，且被告为躲避高利贷债务下落不明，致使胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会主张土地租赁费未果，不得已胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会采用特快专递和报纸公告的方式催促被告履行合同，但被告仍未履行合同，故胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会依法解除合同。被告认可其在2012年5月因债务纠纷受到了放贷者的人身伤害且已构成轻伤，由于被告年龄已老，受此事故影响已患上严重的心理、生理疾病，加上被告确实因生产经营急需曾经借过几笔高利贷，放贷人也经常骚扰被告，故被告自2012年5月起因受伤住院就没在胶南市××村居住。但被告表示胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会未向被告发出过其他履行合同通知，亦未收到过解除合同通知。在庭审过程中，被告没有提交胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在发出履行合同通知、解除合同通知期间住院的证据，并称被告在此期间内休养，休养的位置不方便透露。在庭审过程中，被告主张通知了胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会住院地点，但原告予以否认，被告亦未提交证据证明。原、被告均确认被告未通知胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会休养的地点。本院经审查后认为，被告主张通知了胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会住院地点，因原告未予认可且被告未提交证据证明，本院不予采信。本院认定被告未通知胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会住院地点。由于被告自2012年5月起未在胶南市××村居住，且未通知胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会住院地点和休养地点，无法向其直接送达，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会可以在半岛都市报上刊登公告催告被告履行合同和通知被告解除合同。被告拖欠自2000年7月1日以后的租赁费，属不履行合同主要义务，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会未能实现合同目的，原告要求与被告解除合同，应予准许。胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在半岛都市报上刊登公告解除合同通知书之日即2012年11月30日，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会与被告之间的土地租赁合同解除。三、关于原告要求被告支付自2000年至2012年的土地租赁费276370元、逾期付款利息100000元、违约金552740元的问题。在诉讼过程中，原告放弃了要求被告支付利息100000元的诉讼请求，撤回了要求被告承担违约金552740元的诉讼请求，亦撤回了要求被告租赁土地上附着物归原告所有，并以附着物的价值折抵被告应支付原告的租赁费、利息、违约金的诉讼请求。原告要求被告支付2000年7月1日至2012年11月30日的土地租赁费，双方当事人均认可自2000年7月1日起至2012年11月30日的租赁费共计274410元。四、原、被告均确认被告在租赁土地上种植了茶树、樱花、黄杨等树木，建有四间的房屋一处，两间的房屋一处，茶叶大棚90个（栽有茶树，茶树数量未清点）。在庭审过程中，被告主张地面附着物属于青岛××有限公司的财产，并提交了验资证明一份作为证据。原告质证后认为，对验资证明的真实性无法确认，亦不能证明就是本案土地上的地面附着物。在庭审过程中，被告表示四间的房屋一处和两间的房屋一处均没有土地使用手续或规划手续。原告主张因房屋系违法建筑物要求被告予以拆除后将土地交还原告。另查明，被告系青岛××有限公司的股东之一。本案讼争土地上的地上附着物已在（2012）黄执字第900号申请执行人东某某与被执行人薛继茂一案中被全部查封。本院经审查后认为，验资证明是验资机构出具的资产价值的报告，不能证明财产的归属。被告提交的验资证明不能证明本案所涉地面附着物系青岛××有限公司的财产。综上所述，本院认为：本案争议的焦点是胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会解除与被告签订的土地租赁合同的行为是否有效。因区划调整，胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会现为青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会，青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会承继胶南市黄山经济区薛家庄村村民委员会在本案中的权利义务。本案所涉土地租赁合同签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，当时的法律没有对租赁期限作出规定，本案所涉土地的租赁期限可以适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案所涉土地租赁合同约定的自1998年11月3日至2018年11月2日期间的租赁期限有效，自2018年11月3日至2048年11月3日期间的租赁期限无效。土地租赁合同除约定的2018年11月3日至2048年11月3日期间的租赁期限无效外，其他内容均合法有效，双方当事人应按约履行合同，被告未按约缴纳土地租赁费应承担违约责任。双方当事人均认可自2000年7月1日起至2012年11月30日的租赁费共计274410元，本院予以认定，被告应给付原告租赁费274410元。对原告要求过高部分，本院不予支持。原、被告解除合同之后，双方不再继续履行合同。关于本案讼争土地上的附着物，因已在其他案件中查封，在本案中不予处理。被告应将租赁土地返还原告，返还的期限本院认定以被告于本案判决生效之日起90日内返还为宜。另外，诉讼中原告放弃或撤回部分诉讼请求，系对自己诉讼权利和部分实体权利的处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛继茂于本判决生效之日起90日内将位于青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村北至集贸市场东西沟、南至大桥北侧、东至河堤、西至供销社院墙的讼争土地交还原告青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会；二、被告薛继茂于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市黄岛区黄山经济区薛家庄村村民委员会土地租赁费274410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19636元，原告承担13837元，被告承担5799元。因原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告5799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　辛建军审　判　员　　崔焕志人民陪审员　　刘世文二〇一三年十一月八日书　记　员　　李　艳微信公众号“”