（2013）浙甬民二终字第677号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-06-13
案件名称
蔡瑞贤与宁波石浦半岛酒店有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡瑞贤,宁波石浦半岛酒店有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第677号上诉人（原审原告）：蔡瑞贤。委托代理人：阮文良。委托代理人：厉洁飞。被上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。法定代表人：卢国平。委托代理人：黄建洲。委托代理人：沈惜宇。上诉人蔡瑞贤因与被上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年9月16日作出的（2013）甬象民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭于2013年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人蔡瑞贤及其委托代理人阮文良、厉洁飞，被上诉人石浦半岛公司的委托代理人黄建洲、沈惜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年4月23日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将一套坐落在象山县石浦镇凤落路迎凤山庄第3幢1－301号的在建商品房售予原告，建筑面积计256.84㎡，其中套内建筑面积202.77㎡，应分摊的共有建筑面积54.07㎡。计价方式为按建筑面积计价，单价6909元／㎡，总价款为1774507元。该房屋最后结算总价为1682756元。房屋交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。合同并约定：出卖人负责办理房屋产权初始登记，并承诺2010年12月31日前取得房产权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，90日以内按已付房价款的5‰承担违约责任，90日以后按已付房价款的日万分之二承担违约金。合同签订后，原告已依约支付合同项下的房价款。之后，被告于2011年6月27日完成房屋产权初始登记。2011年10月20日，原告取得房屋权属证书，证载建筑面积为243.56㎡。同年12月1日，双方就房屋面积补差等事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为1774507元，最终结算金额为1682756元；双方确认根据合同履行情况，同意在本结算证明出具时，由被告结清全部款项后移交权属证书。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。如有，也予放弃；被告在结算证明出具后仍需承担保修义务。之后，被告即将结算确认的补差款57245元退付给原告。原审原告蔡瑞贤于2013年7月31日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付逾期办证违约金59906元（按最后结算房价款1682756元的日万分之二，自2011年1月1日起算至2011年6月27日）；二、原审被告返还面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款38516元{（（合同约定建筑面积256.84㎡－房产证登记建筑面积243.56㎡）－256.84㎡×3%）×6909元／㎡}。原审法院认为：本案的争点之一，在于被告逾期办证的行为是否构成违约。本案中，依合同约定，被告应于2010年12月31日前将房屋原始权属证书交付给原告，而被告于2011年6月27日才将完成房屋产权初始登记，显然已构成逾期办证的违约。至于涉房楼盘产权初始登记办证事宜，被告是否委托第三方办理，据现有证据透视，难予认定。即便如被告所述确因第三方原因造成办证逾期，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，也不影响被告本身应当对原告违约责任的承担。因此，被告以权证办理逾期，责任在第三方为由，主张己方不构成逾期办证的违约，理由也不成立，不予采纳。本案的争点之二在于上述违约金给付请求权，是否因双方嗣后签订的《结算证明》的相关约定并履行归于消灭。本案中，双方在合同权利义务基本完成后，就房屋面积确认和误差处理等善后事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为1774507元，最终结算金额为1682756元。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议，如有也予放弃。此表明原告基于该合同产生的违约金给付请求权，在符合面积补差款退清并完成权证移交的情形下，自愿予以放弃。鉴于违约金给付请求权系属合同项下的民事权利范畴，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权依照自己的意思，在法律规定的范围内予以处分。因此，在被告依《结算证明》约定退清面积补差款并完成权证移交后，原告基于本合同产生的上述违约金给付请求权，依约归于消灭。故原告现再诉请被告承担逾期办证的约定违约金，因与嗣后达成的《结算证明》中的有关约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，合同条款的格式与非格式，系针对合同本身，就订约时确立的合同条款是否商请对方确认作出的界定。因此，格式条款存在于合同订立时，是合同条款的组成部分。合同订立后以承诺书、补充协议等形式存在的独立文本，不属合同项下的格式条款。因此，本案中，相对于商品房买卖合同而言，《结算证明》本身并非该合同项下的格式条款，其性质应属双方就《商品房买卖合同》善后未尽事宜达成的补充合同。查《结算证明》载明的其中一项条款：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议，如有也予放弃。该条款是否确系《结算证明》项下的格式条款，因双方各持己见，而在逻辑层面又不能排除系非格式条款的可能性，本案对此不作判断。即便如原告所述确系格式条款，在效力层面也不必然无效。因条款中作出的关于放弃权利（如违约金请求权）的意思内容，至少在文义层面，对双方均有约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。因此，原告以《结算证明》的该一条款系格式条款为由，主张无效，理由不能成立，不予采纳。至于上涉条款作出的关于放弃权利的意思内容，在理解上产生不同解读时，如何判断条款的真实意思，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合履约的过程事实、签订《结算证明》的目的等，按通常情形进行界定。本案中，《结算证明》所涉的该一条款，系在双方各自基本完成商品房买卖主合同义务后形成，原合同义务除卖方的保修义务外，仅限于履约中因违约造成的给付义务。与此对应，相对方的合同权利仅为违约请求权，不存在通常情形下所谓的理解争议问题。故原告以《中华人民共和国合同法》第四十一条规定为由，要求对该条款的理解作出不利于被告而利于原告的解读，不予采纳。虽然签约双方对合同款项的结算，本身并不表明对合同违约请求权的放弃，但结算时对此作出特别约定的，应从其约定，除非该约定本身违反相关法律禁止性规定。本案中，双方就逾期办证引起的违约金给付请求权作出的放弃约定，查现行法律对此并未作出禁止性规定，应当认定有效。因此，原告以合同款项的结算，不影响违约金给付请求的独立行使为由，主张其诉请述及的违约金给付请求权，未因《结算证明》的订立并履行归于消灭，系属对法条本身的不当解读，不予采纳。鉴于上述违约金给付请求权，在实体层面无法获得司法确认支持。因此，对双方有关违约金支付的起止日期等争议事项，已无作出认定的必要，本案不作判断。至于被告是否应当返还面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款38516元，同样基于上述理由，双方因《结算证明》的约定原合同项下的权利义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕归于消灭。因此，也不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，作出如下判决：驳回原告蔡瑞贤的诉讼请求。本案受理费2261元，减半收取1130.5元，由原告蔡瑞贤负担。宣判后，原审原告蔡瑞贤不服，向本院提起上诉，称：一、按照《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，双方签订的《结算证明》符合格式条款的几个特征。首先，《结算证明》是被上诉人为了重复使用而预先拟定的，这可以由上诉人与同类型的其他案件中内容几乎完全一样的结算证明可以证明；其次，《结算证明》的内容是由被上诉人预先拟定，并单方打印出来的；最后，《结算证明》内容相对简单，在订立时，被上诉人根本未与上诉人协商，只告知上诉人房屋面积补差、房屋金额结算，只要在打印出来的《结算证明》上签个字就可以退钱、拿土地证、契税证等。所以，双方签订的《结算证明》完全符合格式条款的构成要件，是《商品房买卖合同》的组成部分，一审法院对《结算证明》未作格式条款认定，不符合法律规定。二、《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人提供的《结算证明》已经免除了其自己的全部违约责任，那么依照上述法律规定，《结算证明》条款是无效的。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。据此，被上诉人免除了其自己的全部违约责任，在上诉人签订《结算证明》时，被上诉人应当以合理的方式提示上诉人。合理方式就是法律规定的“足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该条款予以说明的”等方法。但被上诉人没有以合理的方式提请上诉人注意，反而误导上诉人，使上诉人理解仅为结算房款而签订《结算证明》。因此，《结算证明》作为格式条款，被上诉人免除自己的违约责任，却又未采取合理方式提示上诉人注意，属于无效条款。三、在签订《结算证明》时被上诉人告知上诉人，房屋有金额可退，签好这份文件，可以退钱。所以，上诉人完全有理由相信，《结算证明》是针对房款结算，并不是包括被上诉人的违约责任在内的整个《商品房买卖房合同》权利、义务的结算，故上诉人没有放弃对违约责任的追究。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故在双方当事人对《结算证明》有不同理解时，一审法院应作出不利于被上诉人而利于上诉人的解读。四、虽然《结算证明》约定，双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议；但该约定中的合同产生的权利、义务并不包含违约责任。《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力，而在司法实践中，合同的清理条款主要是指违约责任，所以，《结算证明》中的权利、义务不应包含违约责任。因此，《结算证明》即使有效，被上诉人也应承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人支付给上诉人逾期办证违约金59906元，返还面积误差比超过3%部分的房款38516元；一、二审的诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人石浦半岛公司答辩称：《结算证明》不属于采用格式条款订立的合同。即使《结算证明》属于采用格式条款订立的合同，那么也并不存在上诉人所称的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，《结算证明》全部有效。理由是：1.购房者已经获得房屋和权属证书，购房者在《商品房买卖合同》的主要权利已经行使完毕，《结算证明》并没有排除购房者获得房屋和权属证书的主要权利；2.《结算证明》不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形；3.《结算证明》涉及双方的合同履行情况、双方的权利义务，故对双方均有约束力，是公平的；4.《结算证明》涉及双方权利、义务了结的条款不多，且系打印字体，又单列一栏，被上诉人已经尽到了采取合理方式提示的义务；5.《结算证明》指明的意思清晰、明确，不存在理解上的争议。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的《结算证明》，内容仅与涉案商品房的买卖事项相关联，故应属于双方签订的《商品房买卖合同》的补充条款。关于该补充条款是否属于格式条款的认定问题，根据《合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。此外，格式条款的构成要件，还应考量提供方是否允许对方作出修改的情形。如果提供方对其为重复使用、预先拟定和未与对方协商的条款不允许对方修改，那么应认定该条款为格式条款，否则不然。本案中，没有证据证明上诉人向被上诉人就《结算证明》条款提出异议并要求修改的事实，故上诉人认为《结算证明》系格式条款的主张，理由不足，本院难以采信。上诉人于2011年10月20日取得了涉案房屋的权属证书，其应当知道被上诉人存在办理权属证书逾期和房屋实际面积与约定面积相差超过3%的违约事实。而上诉人在此后的同年12月1日，仍签署包含“双方基于商品房买卖合同取得的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。若有，也予以放弃”的《结算证明》。故原审法院认定上诉人已经放弃向被上诉人主张违约责任的权利，对上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金、返还房屋面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款的诉讼请求，不予支持，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2261元，由上诉人蔡瑞贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宏亮审 判 员 黄永森代理审判员 张颖璐二〇一三年十一月八日代书 记员 潘芬芬 来自