（2013）宁民终字第2847号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-01-16

案件名称

储江深与张礼侠、南京东方实华置业有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

储江深,张礼侠,南京东方实华置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2847号上诉人（原审原告）储江深。上诉人（原审原告）张礼侠。委托代理人储江深。上述两上诉人共同委托代理人张小林，江苏丰硕律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京东方实华置业有限公司，组织机构代码73317642-5，住所地南京市江宁经济技术开发区经三路。法定代表人李天成，该公司董事长。委托代理人贾小健，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人张礼侠、储江深与上诉人南京东方置业有限公司（以下简称东方实华公司）商品房预售合同纠纷一案，因双方不服南京市江宁��（2013）江宁开民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人储江深及上诉人张礼侠的委托代理人储江深，上诉人东方实华公司委托代理人贾小健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张礼侠、储江深原审诉称，2010年9月18日，其与东方实华公司签订商品房预售合同一份，约定东方实华公司向其出售江宁开发区天元西路18号凤凰港商贸城怡湖华庭××幢106室（以下简称106室），该房于2011年12月31日前交付。该房屋交付时间届满后，其多次要求东方实华公司交付该商品房，但东方实华公司始终未能出示该房屋满足交付条件的相关资料，故诉至法院，请求判令东方实华公司按照300元／日的标准向其支付2012年1月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。东方实华公司原审辩称，东方实华公司在2011年12月31日前已取得竣工验收备案表，106室可按约定时间交付。因张礼侠、储江深直至2012年2月才结清房款，故在此之前东方实华公司有权拒绝交房。张礼侠、储江深结清房款时，东方实华公司已将竣工验收备案表等资料递交房管局用于业主办理两证所需，故无法再向张礼侠、储江深出示资料。综上，东方实华公司不应当承担逾期交房的违约责任。原审法院经审理查明：2010年9月18日，张礼侠、储江深（即乙方）与东方实华公司（即甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定：甲方预售给乙方106室房屋，房屋建筑面积为66.47平方米，总价款为983697元；乙方应于2010年12月30日前支付493697元，余款490000元办理商品房抵押贷款，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交��备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；甲方应于2011年12月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案登记证明材料以及《房屋测绘成果》；甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款及中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的违约金；该商品房具备交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便，甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示约定的证明文件并满足约定的其他交付条件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按约承担迟延交付的责任。此外，该合同附件《甲、乙双方的其他约定》中约定：乙方应当在本合同签订后3日内提供完备的贷款申请资料并缴纳按揭费用……若经过银行审查，乙方不符合贷款条件或不能获得足额贷款的，乙方应当于收到甲方书面通知后10日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付甲方，逾期按照未付价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向甲方支付违约金；在房屋具备交付条件的情况下，乙方应当在甲方书面交房通知中确定的期限内接收房屋，若乙方未付清房款的，还应在接收房屋前付清所有房款（包括面积补差款），否则甲方有权拒绝交房及办理权属转移手续。2010年9月18日，储江深与陈某某、杨某达成合同变更协议一份，记载“涉及甲方迟延交付该商品房的，建议变更为该条第三款第二项以每天总价款万分之三支付违约金（约300元／天）。2012年2月4日，储江深曾去东方实华公司处收房，其在接管验收记录上提出无竣工验收备案登记表与房屋实测面积数据，至今，储江深均未接收该房屋。审理中，关于储江深、张礼侠购房款支付情况，储江深提供发票四张，证明其于2010年8月8日交付房款100000元、2010年10月14日支付房款193697元、2011年2月18日支付房款200000元、2011年4月16日支付房款290000元，并陈述其以在2011年12月31日前提交了完备的贷款资料，东方实华公司认可该陈述，但提供借款凭证一份，证明购房尾款200000元银行下款时间为2012年2月10日，其直至2012年2月13日才收到该款。关于交付条件，原审法院向南京市江宁区住建局进行了调查，凤凰港商贸城怡湖华庭××栋工程于2011年12月28日办理了竣工验收备案，并于2012年2月29日取得测绘成果报告，并且该局工作人员称东方实华公司于2012年3月21日向其递交了建设工程规划验收合格书原件、竣工验收备案表原件以及测绘成果��告用于业主办理产权证。此外，东方实华公司表示因储江深、张礼侠未及时付清房款，因此其在2012年3月21日前不可能向其交房；储江深、张礼侠表示其曾在2011年12月31日前收到过收房通知，但因东方实华工作人员称其未付清房款，不能向其交房，故其于2012年2月4日才第一次去收房，但当时因未能看到竣工验收备案表等文件，故其拒绝收房，并陈述直至2012年7月其才接到东方实华公司让其补交房款的通知。关于逾期交房违约金的计算标准300元／天，双方均表示接受。以上事实，有商品房预售合同、发票、建设工程规划验收合格书、竣工验收备案表、房屋测绘成果报告等证据证明。原审法院认为，储江深、张礼侠与东方实华公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因双方约定储江深、张礼侠提供完备的贷款资料的时间即视��其实际付款日期，故储江深、张礼侠已在2011年12月31日前，也就是合同约定的房屋交付日期前完成了合同约定的房款支付义务，即其有权主张东方实华公司按约于2011年12月31日前交付房屋。按照合同约定，房屋交付时东方实华公司应当提供竣工验收备案表等证明房屋具备交付条件的文件，但东方实华公司直至2012年2月29日才取得所有文件，而在其满足交付条件后，东方实华公司无证据证明其已通知储江深、张礼侠再次收房，故东方实华公司应当承担逾期交房的违约责任。因储江深、张礼侠认可直至2012年7月东方实华公司通知补交面积差额款，此后，储江深、张礼侠未及时补交面积差额款即东方实华公司可拒绝交房，故东方实华公司应当支付2012年1月1日起至2012年7月31日止的逾期交房违约金，根据双方确认的300元／天的计算标准，即为63900元。据此，原审法院依照《中华��民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：东方实华公司于判决发生法律效力之日起10日内支付储江深、张礼侠逾期交房违约金63900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取699元，由东方实华公司负担。张礼侠、储江深不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人东方实华公司于2012年2月29日才取得测绘成果报告，故其于2011年12月31日向上诉人书面通知交房行为无效。2、自2012年2月29日至今，上诉人除了收到东方实华公司2012年9月26日竣工验收备案表复印件外，东方实华公司一直未向上诉人出示房屋测绘成果、建设工程规划验收合格书。3、上诉人在2012年7、8月接到对方杨某电话需补交面��差额款的通知，但上诉人并未看到房屋测绘成果，无法认可诉争房屋面积差额款是多少。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销原审判决，依法改判东方实华公司向其支付违约金161100元（按300元／天、自2012年1月1日起计算至原审判决2013年5月21日止）。上诉人东方实华公司不服原审判，向本院提起上诉称，1、根据合同约定，只要上诉人“已取得”相关房屋交付证明材料，就应认定房屋满足了交付条件，而不是被上诉人储江深、张礼侠认为需向其出示才可以接受房屋。2、储江深、张礼侠作为合同相对方，对房屋交付有相应的注意和配合义务，但从上诉人于2011年12月31日向储江深、张礼侠发出交房通知后，其拖延至2012年2月4日才到上诉人处办理交接手续，存在怠于收房行为，更何况上诉人在2012年2月29日之后多次联系储江深、张礼侠商谈交付及补交面积差额款事宜。3、如果法院认定上诉人存在违约，但违约期限应从上诉人实际收到购房尾款2012年2月13日之次日起，计算至上诉人取得测给成果表2012年2月29日之次日止。4、储江深、张礼侠只强调上诉人的违约行为，不考虑自身存在迟延支付购房款的违约行为，违反民法诚实信用原则，上诉人保留追究储江深、张礼侠违约责任的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张礼侠、储江深在原审诉讼请求，并由储江深、张礼侠承担全部诉讼费。二审中，双方当事人主要争议焦点为，东方实华公司是否存在违约行为、违约期间如何确定？上诉人东方实华公司认为，其不存在违约，即使法院认定其违约，则起算期间应为2012年2月13日收到银行下款到账时间之次日起算，截止于2012年2月29日其取得测绘成果报告时间之次日；上诉人储江深、张礼侠认为，东方实华公司违约期间应从2012年1月1日起，计算至原审法院于2013年5月21日作出判决时止。对此，本院认为，按照双方合同约定，东方实华公司在2011年12月31日向储江深、张礼侠交付房屋时，应当提供房屋竣工验收备案表等证明房屋具备交付条件的文件，但东方实华公司直至2012年2月29日才取得所有文件，故原审法院认定东方实华公司存在违约行为，具有事实和法律依据。关于违约时间起算点问题，本院认为，由于储江深、张礼侠已在2011年12月31日前提供了完备的贷款资料，根据合同约定即视其完成合同约定的房款支付义务，故储江深、张礼侠不存在迟延付款的情况下，其有权按合同约定2011年12月31日交房时间之次日起，要求东方实华公司承担迟延交付的违约责任。同时，本院对东方实华公司主张储江深、张礼侠存在迟延付款行为，不予支持。关于违约截止时间问题，本院认为，虽然东方实华公司于2012年2月29日取得涉案房屋具备交付条件的所有文件，直至2012年7月才通知储江深、张礼侠收房和补交面积差额款，存在怠于履行通知收房的义务，但东方实华公司于2012年3月21日将上述文件递交至南京市江宁区住建局，客观上也无法向储江深、张礼侠提供，且在储江深、张礼侠未补交面积差额款的情况下，原审法院将违约金截止时间确定为2012年7月31日，并无不妥，故本院对上诉人储江深、张礼侠主张违约截止时间计算至原审法院判决时止，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1400元，由上诉人储江深、张礼侠负担700元；上诉人南京东方实华置业有限公司负担700元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　林代理审判员　　刘恩臣代理审判员　　汪德全二〇一三年十一月八日书　记　员　　石　莹