（2013）崂民二初字第297号
裁判日期: 2013-11-08
公开日期: 2014-06-03
案件名称
青岛裕龙物业管理有限公司与刘晓琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛裕龙物业管理有限公司,刘晓琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2013）崂民二初字第297号原告：青岛裕龙物业管理有限公司。法定代表人：毛方国，职务董事长。委托代理人仪丽，山东乾恒律师事务律师。被告：刘晓琴，女，汉族，1970年3月17日出生。委托代理人：董献军，山东瑞帆律师事务律师。委托代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务律师。原告青岛裕龙物业管理有限公司与被告刘晓琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛裕龙物业管理有限公司的委托代理人仪丽、被告刘晓琴及其委托代理人董献军、朱冰到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告青岛裕龙物业管理有限公司诉称，原、被告之间存在物业服务合同，原告向被告提供了物业服务，被告一直拖欠自2005年1月至2013年7月的物业管理费、电梯运行费，并产生逾期支付物业费所产生的滞纳金。原告诉请法院判令被告支付物业管理费24229.93元，电梯运行费6922.84元，滞纳金15887.91元，本案的诉讼费用由被告承担。被告刘晓琴答辩称，原告的诉请无事实依据，原告在起诉前从未向被告告知需要交物业管理费、电梯费。即使原告有物业管理职能，但是原告未能尽管理职责，致使被告的居住环境受到严重影响。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，自2006年4月1日起，原告与裕龙大厦业主委员会签订物业管理委托合同，开始对小区实施物业管理服务。合同约定，物业管理费高层住宅按1.4元／建筑平方米每月，电梯运行费0.4元／建筑平方米每月。合同还约定，业主和物业使用人未逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按每天交费的1%缴纳滞纳金。因被告未向原告缴纳物业费，原告于2013年8月12日向本院起诉。庭审中，被告以楼下网点对外出租经营酒店侵害全体业主的利益、且酒店的装修、经营活动严重影响被告的日常生活；被告房屋内安装的全楼煤气总阀危及其居住安全；而被告对上述问题未予处理为由拒绝缴纳物业管理费。另查明，被告系裕龙大厦2-2-301户的业主，其房屋建筑面积168.03平方米。上述事实，由原告提供的物业管理服务合同、入住手续书、商品买卖合同、裕龙大厦建筑面积一览表、青岛市崂山区房地产交易中心证明，被告提交的照片一组、检测报告、煤气阀照片、规划图纸及庭审记录在案佐证，上述证据经庭审质证可以采信。本院认为，关于被告抗辩楼下网点对外出租经营酒店，因装修造成室内环境污染、营业时间影响其睡眠等严重影响其日常生活的问题。在庭审中被告不能举证证明该网点的产权人是谁，也不能举证证明该网点是由原告对外出租经营，亦不能证明酒店的装修、营业时间等问题与原告物业服务有关联。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于被告提出楼下网点在规划图纸中应为公共活动场所、楼下网点对外出租经营与规划用途不一致的问题，本院认为如被告认为其合法权益受到侵害，可另案主张，本案不予处理。关于被告提出其室内装有全楼的煤气总阀危及其自身安全的问题。本院认为，该煤气总阀的安装问题与本案处理的物业服务合同不属于同一法律关系，本案不予处理。关于被告提出原告物业服务未到位的问题，本院认为，虽然被告提供了照片，但由于照片所反映的现象没有即时性的特点，不能说明问题持续存在，被告所提供的照片尚不足以证明原告管理不到位，被告因此拒付物业管理费不当。原告要求被告按约定的价格标准支付物业管理费，本院予以支持。关于原告主张物业费的起算时间的问题。本院认为，根据物业委托管理合同约定，原告自2006年4月1日起为裕龙大厦提供物业服务。原告无证据证实其曾于2005年1月至2006年3月期间为裕龙大厦提供物业服务，因此本院支持原告自2006年4月1日起至2013年7月止主张的被告拖欠的物业费1.4元×168.03平方米×88个月=20701.29元，电梯费：0.4×168.03平方米×88个月=5914.65元，两项合计26615.94元关于原告主张的逾期支付物业费的滞纳金的问题，本院认为，合同中虽约定“业主和物业使用人未逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按每天交费的1%缴纳滞纳金”，但是未约定物业费的具体缴纳时间，原告也未提交证据证明自己曾经向被告催要过物业费，因此对于逾期缴纳物业费滞纳金，本院支持以原告向法院起诉之日即2013年8月12日起计算至本判决确定的给付之日止。关于滞纳金的计算标准，本院认为物业服务合同中约定的“按每天交费的1%缴纳滞纳金”明显过高，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘晓琴与本判决生效后十日内给付给付青岛裕龙物业管理有限公司物业费、电梯运行费共计人民币26615.94元及利息（自2013年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）。二、驳回原告青岛裕龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，减半收取488元，由原告青岛裕龙物业管理有限公司负担211.88元，被告刘晓琴承担276.12元，（因原告已预交，被告付款时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。代理审判员 贾瑞红二〇一三年十一月八日书 记 员 宫 茜 关注微信公众号“”