（2013）沈铁民初字第69号

裁判日期: 2013-11-08

公开日期: 2014-04-25

案件名称

原告沈阳铁道不动产有限公司诉董首祥、刘尚坤租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳铁道不动产运营有限公司,董首祥,刘尚坤

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十四条，第九十四条，第一百零七条，第二百二十六条

全文

沈阳铁路运输法院民事判决书（2013）沈铁民初字第69号原告：沈阳铁道不动产运营有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南八马路91号。法定代表人：鲁天海，总经理。委托代理人：许强，男，系该公司工作人员。委托代理人：吉英和，男，该公司工作人员。被告：董首祥，男。委托代理人：安方，男，系董首祥亲属。第三人：刘尚坤，男。原告沈阳铁道不动产有限公司诉董首祥、刘尚坤租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法由审判员孙斌担任审判长，与审判员陈冰、张哲组成合议庭。本案于2013年10月10日，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许强、吉英和，被告委托代理人安方，第三人刘尚坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳铁道不动产有限公司诉称：2008年3月1日，沈阳铁道煤炭经销有限公司与被告签订了房屋租赁合同，将位于沈阳市和平区中兴街38号铁厦家园1#1-2层共计1741平方米的房屋出租给被告，租期从2008年3月1日至2015年12月31日，年租金678990元。2008年12月，根据沈阳铁路局沈铁劳卫发（2008）257号文件的规定，出租房的产权划归给原告。原告于同月3日，与原出租人沈阳铁道煤炭经销有限公司及承租人董首祥签订了补充协议，将出租人变更为原告。自2012年9月1日起，原告多次催缴房租，被告也曾多次作出承诺，但均未履行。另外，2012年8月，被告将房屋转租给第三人，第三人使用房屋至今。综上，原告认为被告和第三人拒不交纳租金，已构成根本违约，故诉至本院。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告支付拖欠房租678990元、滞纳金113221.58元；3、被告支付违约金及未按时腾空房屋对原告造成的经济损失；被告支付从解除合同之日至交还房屋期间的占用费；5、第三人刘尚坤承担连带责任；6、承担本案诉讼费用。原告向本庭举证如下：1、房屋租赁合同，该合同由沈阳铁道煤炭经销有限公司与被告签订，用以证明原、被告之间存在房屋租赁关系；2、补充协议，该协议由原、被告及沈阳铁道煤炭经销有限公司共同签订，用以证明由于产权的变更，上述租赁合同的出租人变更为原告；3、催缴房租通知、承诺、欠据，催缴房屋通知由原告于2012年12月13日送达给第三人，第三人也在通知上签字并约定了付款时间。后因第三人未履约，又向原告出具承诺，时间是2013年1月31日。2013年5月2日，第三人第三次承诺还款，并向原告出具欠条，欠条也载明了欠款数额及还款时间。该组证据证明第三人拖欠租金的数额及事实的存在。被告董首祥辩称：原告在起诉书中所述的多次催要了房租与其无关，欠款是第三人造成，欠据也是第三人书写。另外，2012年8月，被告已将经营的酒店出兑给第三人，原告对此事也明知。即使原告不明知，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条的规定，该行为已生效。被告向法庭举证如下：沈阳市万王胡海鲜坊转让协议，该协议由被告与第三人于2012年8月31日签订。用以证明被告用承租原告的房屋开办的酒店，已整体出兑给第三人。第三人刘尚坤辩称：第三人承认正在租用原告的房屋，但双方没有另订立合同。在接手房屋后，第三人自行装修，停业三个月，防水也是第三人自己维修。以上情况，原告应予考虑减免房租。第三人未向法庭举证。三方当事人质证意见如下：原告对被告所举的证据无异议。被告对原告所举的第1、2项证据无异议；对第3项证据，以跟自己无关为由，未予质证。第三人对原告所举的第1、2项证据，以跟自己无关为由，未予质证；对第3项证据无异议。对被告所举的证据无异议。经审理查明，2008年3月1日，沈阳铁道煤炭经销有限公司将自有的位于沈阳市和平区中兴街38号铁厦家园1#1-2层，面积为1741平方米的房屋出租给被告，被告用此房开设了酒店。为此，双方订立了房屋租赁合同，租期从2008年3月1日起至2015年12月31日，年租金678990元。2008年12月，由于沈阳铁路局的行政命令，租赁物的产权变更为原告。同月3日，原出租人及原、被告三方共同签订了一份补充协议，约定出租人变更为原告，原出租合同不变。2012年8月31日，被告将开办的酒店整体出兑给第三人，双方也订立了转让协议。在协议的第5条中，双方约定在出兑款支付完毕后，被告不再承担任何义务及法律责任。但订立该协议时，原告方未参与。第三人接手酒店后，开始拖欠房租。2012年12月3日，原告向第三人送达了催缴房租通知书，第三人在承认欠款数额及事实的基础上，还承诺还款期限，但未履行。后来，原告多次催要租金，第三人也自书了承诺和欠据，但均未在约定时间里兑现。至2013年6月30日，第三人已拖欠房租678990元，原告因此诉至本院。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、催缴房租通知、承诺、欠据、沈阳市万王胡海鲜坊转让协议、开庭笔录，在卷佐证，并经当事质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告取得出租权，是经原出租人和被告的认可。被告将酒店出兑的同时，也将承租人的权利义务一并转让给了第三人，该行为在双方的转让协议也有约定。原告虽未在转让协议上签字，但在明知的情况下，未予制止。另外，酒店出兑后，原告多次向第三人催缴房租，数额也与租赁合同中约定的租金一致。由此可见，原告也默认了被告转让承租人权利义务的行为。综上，原告取得出租权和第三人取得承租权，都属于合同的转让，应受到法律保护。第三人未履行交纳租金的义务，使得原告无法实现合同目的，已构成根本违约。对原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。第三人理应按合同的约定交纳租金，故对原告要求第三人支付租金及偿付违约金的诉讼请求，也予支持。对原告要求被告再次支付滞纳金及要求被告对第三人的债务承担连带责任的诉讼请求，因无法律规定，本院不予支持。对原告要求第三人支付从解除合同时起至交还房屋时止的房屋占用费及经济损失的诉讼请求，因未发生，亦无证据证明，本院不予支持。另外，对第三人要求减免房租的抗辩，在合同中既没有约定，且房屋维修费用也无证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告与第三人之间的房屋租赁协议，于本判决生效之日予以解除；二、第三人于本判决生效之日起十五日内，将承租的房屋交还给原告；三、第三人向原告支付拖欠的租金678990（租金时间计算至2013年6月30日），偿付滞纳金113221.58元，上述款项共计792211.58元，于本判决书生效之日支付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费11722.12元，由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳铁路运输中级法院。审判长　孙　　　斌审判员　陈　　　冰审判员　张　　　哲二〇一三年十一月八日书记员　周璇（代）搜索“”