（2013）温永瓯民初字第5号
裁判日期: 2013-11-07
公开日期: 2015-01-23
案件名称
永嘉中厦房地产开发有限公司与陈玲玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永嘉县人民法院
所属地区
永嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永嘉中厦房地产开发有限公司,陈玲玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十八条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第十条
全文
浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2013）温永瓯民初字第5号原告：永嘉中厦房地产开发有限公司。法定代表人：戴志武。委托代理人（特别授权）：陈光谦。被告：陈玲玲。委托代理人（特别授权）：张仁。委托代理人（特别授权）：师红伟。原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告陈玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理，依法适用简易程序审理。后因案情较为复杂且双方争议较大，故转为普通程序，依法组成合议庭于2013年4月1日公开开庭进行了审理。原告永嘉中厦房地产开发有限公司的委托代理人陈光谦、被告陈玲玲的委托代理人张仁均到庭参加诉讼，被告陈玲玲的委托代理人师红伟未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。原告永嘉中厦房地产开发有限公司诉称：原告系铂晶嘉园楼盘的开发企业。2011年8月11日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买铂晶嘉园商品房第1幢2203室的房屋。合同约定：该商品房总金额2642187元，付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款。由于买受人的原因不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款：买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人违约责任。分期付款的方式为：在签订《商品房买卖合同》当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日以应付款的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告已支付首付款802187元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。原告立即多次通过短信平台、邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。但被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。原告认为，被告拒不支付购房款的行为已经构成违约，应承担支付其余购房款和违约金的违约责任。为维护自身合法权益，现原告诉至法院请求判决：1、依法确认原、被告于2011年8月11日签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告支付购房款1840000元及违约金（第二期购房款783125.2元、第三期购房款528437.4元和第四期购房款528437.4元的违约金分别从2012年1月16日、2012年3月16日和2012年6月16日起算至判决确定的履行之日止，每日按未支付购房款的万分之五计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、公司营业执照复印件一份，以证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的主体资格；3、商品房预售许可证一份，以证明原告已于2011年7月27日取得铂晶嘉园商品房预售资格的事实；4、申请单、确认单、开盘须知各一份，以证明被告为购买商品房与原告协商和签订合同前的相关购房意向手续；5、预定协议书、商品房买卖合同各一份，以证明原、被告存在商品房买卖合同关系及被告应支付剩余购房款的事实；6、证明一份，以证明被告购买的商品房已于2011年12月15日结顶的事实；7、平台信息、通知书、律师函、邮件查询单各一份，以证明铂晶嘉园房屋结顶后原告多次发送手机短信、书面通知被告办理按揭贷款或支付购房款以及被告已收到通知的事实。被告陈玲玲辩称：1、原告在合同签订过程中存在欺诈行为，导致被告在不知道真相的情况下作出错误的决定，最终签订了商品房买卖合同。具体表现为以下三个方面：第一，关于原告的开发资质问题。原告没有在商品房买卖合同中填写商品房开发商的资质证书号，存在刻意隐瞒其开发暂定资质的情形，导致众多购房者购买了存在瑕疵的商品房。第二，关于购房款的支付方式问题。原告在其提供的合同的补充协议条款中约定不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，但并未对该重要条款进行说明，而且该条款惩罚力度非常重。第三，关于项目名称核准问题。原告明知项目名称没有正式核准，而以铂金公馆名称大肆宣传，足以让购房者误以为就是铂金公馆；而在行政部门核准为铂晶嘉园后，原告仍继续以各种方式进行隐瞒和欺骗，称其为铂金公馆。2、商品房买卖合同因存在违反国家法律和行政法规的强制性规定和损害社会公共利益的法定情形而归于无效，原告不能依据该无效合同追究被告的违约责任。法律明确规定房地产开发企业不能超越资质进行房地产项目开发，温州市建设局也在温建房（2010）257号通知中明确核准原告为房地产开发企业暂定资质，开发经营范围限于开发建设面积15万平方米以内、层数18层（含18层）以下的建设项目。而事实上原告违反了该法律禁止性规定进行超资质开发，导致了合同的无效。另外，我国《合同法》规定，损害社会公共利益的合同也是无效的。原告超越资质进行房地产项目开发，缺乏开发经验和其他考验，会导致所开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题。原告的超资质开发的违法行为损害了社会公共利益，商品房买卖合同应当归于无效。3、基于以上两点，被告不支付其余购房款的行为，是在合同履行过程中按照《合同法》的规定行使法律赋予的抗辩权，而且是原告违法行为发生在前，被告履行抗辩权在后。被告不继续履行合同，并非原告诉称的房价变化，而是为了维护自身生命和财产安全的合法权益。因为原告超越资质开发，会导致所开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题，对被告的生命和财产构成重大安全隐患。原告是刚成立的企业，没有开发楼盘的经验，其资金也是拼凑的，而一旦资金链出现问题，被告的合法权益就会缺乏保障。另外，温州中厦房地产开发有限公司（以下简称温州中厦）和永嘉中厦房地产开发有限公司是两个不同的独立法人，不能相互代替，资金和法律责任也都不能相互代理。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明自己主张的事实，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、房地产开发企业暂定资质证书一份，以证明原告在双方签订商品房买卖合同时仅具备开发暂定资质，且原告对此予以了隐瞒的事实；2、商品房预售证存根一份，以证明行政主管部门在明知原告仅为暂定资质的情况下仍违法颁发商品房预售许可证，以及由此导致买卖合同内容违法的事实；3、温州市建设局发布的温建房（2010）257号通知一份，以证明行政主管部门根据法律规定已明确核准原告限于开发建设面积15万平方米、层数18层（含18层）以下建设项目的事实；4、原告企业法人营业执照一份，以证明原告超范围经营的事实。对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1的真实性未提出异议，但认为该证据无法证明原告具备合法的开发主体资格。原告超越了永嘉县工商行政管理局核准的经营范围，未遵守“凭有效资质证书经营”的规定。对证据2无异议。对证据3的真实性未提出异议，但认为行政主管部门未按照法律规定和温州建设局的限制性规定严格审查企业资质，违法颁发了建设工程许可证和商品房预售许可证。建设工程许可证是商品房预售许可证的前提条件，如果颁发建设工程许可证的具体行政行为违法而被撤销，则颁发预售许可证的具体行政行为自然应当被撤销。现包括被告在内的众多购房户已经就颁发建设工程许可证的具体行政行为提起了行政诉讼，有待于判决。对证据4的真实性无异议，虽然被告在上面签字，但并不能否定原告违法宣传进行欺骗的事实。被告根据原告的宣传，真实意思要购买的是铂金公馆，并非铂晶嘉园。在项目正式被核准为铂晶嘉园后，原告仍然以铂金公馆的名义进行宣传和销售。对证据5中的商品房预定协议书无异议，但对商品房买卖合同有异议，具体如下：1、原告没有在商品房买卖合同中填写商品房开发商的资质证书号，存在刻意隐瞒其开发暂定资质的情形。2、原告在其提供的合同的补充协议条款中约定不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，被告对此是不清楚的，相关部门的合同范本也是没有该内容的。因为在合同签订时，原告作为开发商并未对关于付款方式的该重要条款进行说明，而且该条款惩罚力度非常重，再加上合同只约定了购房者的支付购房款义务，却没有约定原告交付和办理权属证书的义务，这些均属于显失公平的情形，所以该条款应属于无效条款。3、该合同中有两点并非被告的真实意思表示。第一，原告明知项目名称没有正式核准，而以铂金公馆名称大肆宣传，足以让购房者误以为就是铂金公馆，而购房者是认可铂金公馆的品质的，是冲着铂金公馆来的；因为在签订合同时被告没有充分的时间和机会认真看，导致购买的是铂晶嘉园而非铂金公馆。政府之所以核准为铂晶嘉园，也正是因为原告开发的楼盘品质达不到相关标准。第二，合同中应当载明的资质证书号并未载明，而原本没有的自动转为分期付款条款则原告进行了添加，不是被告的真实意思表示。4、在合同签订后，原告未将合同交付给被告，连复印件也没有，导致被告根本无法知晓合同的具体内容。原告称在售楼处有公开展示合同文本，但未提供证据证明。对证据6的真实性无异议，铂晶嘉园的楼房确实在该时间已经结顶。但据称建设施工单位在一个月时间内就盖了七至八层，目的是原告为快速回笼资金。这种不正常的建造速度，容易导致房屋出现严重质量问题，是对购房者生命和财产权利的侵害。对证据7的真实性未提出异议，被告确实已经收到，但如上所述，被告拒绝支付其余购房款是行使抗辩权，不构成违约。对被告提供的证据，原告认为被告未在举证期限内提供，不能作为认定事实的依据；如法院认为被告系在举证期间内提供，则发表如下质证意见：对证据1的真实性有待于进一步核实。原告不否认经核准的开发资质为暂定资质，原告是否合法经营是由有关行政主管部门负责审核的。暂定资质证书和商品房预售许可证存在关联性，在法院裁定已经明确认定被告等购房者和颁发商品房预售许可证不存在利害关系的情况下，暂定资质证书与本案亦不具有关联性。对证据2和证据3的质证意见同证据1。对证据4的真实性无异议，但认为原告系合法经营的。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定如下：证据1。该证据系工商行政管理部门颁发，可以证明原告的工商登记基本情况，且原告拟证明的对象仅是原告具备诉讼主体资格，本院依法予以认定。被告的相应质证意见，与原告拟证明的对象之间并无关联性，本院依法不予采纳。证据2。该证据系公安机关出具，被告亦无异议，可以证明被告具备相应的诉讼主体资格，本院依法予以认定。证据3。永嘉县房管局（现更名为永嘉县住房和城乡规划建设局）向原告颁发商品房预售许可证，是一种具体行政行为。而具体行政行为依法具有公定力（或效力先定性），即行政行为一经作出，就推定其符合法律规定，在没有被国家有关机关认定为无效之前，对作出行政行为的行政主体本身和行政相对人以及其他国家机关都具有约束力。在被告未提供证据证明上述具体行政行为已经被依法撤销的情况下，该商品房预售许可证就依然合法有效。故本院对该证据依法予以认定，对被告的相应质证意见不予采纳。证据4。原告已在诚意金办理申请单、申购报名确认单和开盘须知上均以明显的标题对铂晶嘉园名称予以了告知，被告对其签名的真实性亦予以认可，本院对该事实予以认定。对于原告是否在楼盘名称上存在欺诈被告的情形及对合同效力的影响，详见本院认为部分论述。证据5。被告对商品房预定协议书无异议，本院依法予以认定。对于商品房买卖合同，根据被告的上述四方面质证意见，本院相应作如下认定：1、原告未在合同中载明开发商资质证书号是事实，但是否影响合同效力，详见本院认为部分论述。2、原告已在合同中对付款方式及期限这一重要条款以下划线方式予以提示，被告也在单独列出的附件八补充协议上签字，本院对该事实予以认定。对于是否存在原告免除自身责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，以及对合同效力的影响，详见本院认为部分论述。3、通过对证据4的认定，可以认定被告购买铂晶嘉园商品房的意思表示明确，而且楼盘的品质与名称之间并无必然的关联性。4、原告虽未提供证据证明已经通过手机短信方式通知被告前来领取合同，但被告在庭审中已明确承认其已收到原告发出的平台信息、通知书和律师函，而仅平台信息就已明确告知被告可于2011年12月19日至12月25日办理银行按揭贷款手续，且后再次通知被告期限至少延长至2012年1月4日，可见被告自己未去领取合同，应当对自己的行为承担相应后果。综上，本院对证据5依法予以采纳。被告的相应质证意见，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。证据6。被告对楼房结顶的事实无异议，本院依法予以认定。被告未提供证据证明原告存在快速结顶情形以及由此造成房屋质量瑕疵的事实，而且原告提供该证据拟证明的对象仅限于证明被告购买房屋所在楼房已经于2011年12月15日结顶的事实，故被告的质证意见与该证明对象之间无关联性，本院依法不予采纳。证据7。被告对收到该些通知的事实无异议，本院依法予以认定。至于被告拒绝履行支付其余购房款的抗辩理由是否成立，需要综合本案其他事实予以认定，在本院认为部分将予以论及。对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下：本院指定本案的举证期限截止为到开庭之前，该四份证据被告均已在开庭前提交，符合法律规定，对原告的相应质证意见不予采纳。证据1。虽然被告提供的是复印件，但原告对暂定资质不否认，且经本院核实，该证据及其证明的内容均属实，可以证明原告于2010年9月29日取得暂定资质证书的事实。对原告的相应质证意见不予采纳。原告未在合同中载明开发商资质证书号是事实，但企业资质证书号并非合同必须载明的事项；原告对证据1的其他质证意见与被告拟证明的对象之间并无关联性，本院不予采纳。证据2和证据3。虽然被告提供的均是复印件，但原告对其暂定资质不否认，且经本院核实，该证据及其证明的内容均属实，可以证明永嘉县住房和城乡规划建设局颁发商品房预售许可证时对原告的暂定资质是知道的，温州市建设局也已在温建房（2010）257号通知中明确核准原告为暂定资质，并限于开发建设面积15万平方米以内、层数18层（含18层）以下的建设项目，对该两项事实本院依法予以认定。关于被告拟以证据2证明合同内容不合法的问题，如前所述，在被告未提供证据证明颁发商品预售许可证的具体行政行为已经被依法撤销的情况下，该商品房预售许可证就依然合法有效，原告就具备预售的资格。对于原告超越资质开发行为、预售许可证和商品房买卖合同之间的关系，待本院认为部分论及。证据4。该营业执照明确载明原告的经营范围中一般经营项目为房地产开发（凭有效资质证书经营），证据1和证据3已明确核准原告为暂定资质，并限于开发建设面积15万平方米以内、层数18层（含18层）以下的建设项目，而原告开发的铂晶嘉园实际楼层已超过18层。该行为违反了行政管理部门的规定，应由有关行政部门予以处理。故本院对证据4依法予以采纳，对原告的相应质证意见不予采纳。结合已认定的证据和原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：2009年7月22日，永嘉县人民政府挂牌出让永嘉县瓯北镇礁下双塔北路东侧20109.92平方米地块国有建设用地使用权，温州中厦以贰亿壹仟零伍拾万元的拍卖价格取得该地块使用权。2010年2月10日，永嘉县发展和改革局同意温州中厦建设铂金公馆房地产开发项目。2010年4月2日，温州中厦取得建设用地规划许可证。由于温州中厦的注册所在地为温州市鹿城区，按照相关的税收规定，其企业所得税收需向温州市鹿城区申报，这不符合永嘉县人民政府在对该开发地块的出让须知第十三条“所得税收需在永嘉县缴纳”的规定。于是，温州中厦经与永嘉县相关主管部门协商后，成立了具有独立法人资格的全资子公司永嘉中厦房地产开发有限公司即原告，来对温州中厦取得的该地块进行开发。据此温州中厦报请永嘉县人民政府，要求变更开发主体。永嘉县发展和改革局根据永嘉县人民政府2010年7月14日编号3-738号公文处理单批示，下发了永发改投资（2010）256号文件，同意项目开发主体由温州中厦变更为原告，原批准的项目建设规模不变。原告因此取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。在项目开发前期，原告以暂定名铂金公馆的名称对外宣传，后经核准正式命名为铂晶嘉园。2011年7月27日，原告启动购房诚意金办理程序。2011年7月28日，被告到楼盘展示中心填写了一份“铂晶嘉园”诚意金办理申请单。2011年7月30日，被告填写了“铂晶嘉园”申购报名确认单，并按照程序交纳了300000元诚意金。2011年8月4日，铂晶嘉园楼盘开盘，被告按照通知参加抽签摇号预定了1幢2203室商品房，并与原告签订了商品房预定协议书。2011年8月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买铂晶嘉园商品房第1幢2203室的房屋，单价为每平方米20941.48元，购房总金额2642187元。付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分购房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款。合同组成部分附件八补充约定，由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款：买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。合同关于分期付款的方式约定，在签订《商品房买卖合同》当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日以应付款的万分之五向出卖人支付违约金。被告已按合同约定支付了首付款802187元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶，楼层数均超过18层。结顶后，原告立即多次通过短信平台、邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。但被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。原告遂诉至本院。本院（2012）温永行初字第25号裁定已生效，认定以下事实：铂晶嘉园项目建设规模为77519.16平方米，设计单位为浙江嘉华建筑设计研究院有限公司，施工单位为温州中城建设集团有限公司，监理单位为温州华厦建设监理有限公司。另，原告法定代表人工商登记已于2013年5月31日变更为戴志武。本案经本院组织调解，终因双方各执己见而未达成一致意见。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有以下三方面：第一，合同订立过程中原告是否就开发资质、付款方式和项目名称等方面存在欺诈行为，以及是否对商品房买卖合同的效力构成影响。按照《合同法》相关规定，企业资质证书号并非商品房买卖合同必须载明的不可缺少之事项，当事人除了通过开发商资质证书号查询到其开发资质外，还可以通过企业名称查询。故原告未在合同中载明开发商资质证书号不影响合同成立有效。原告已在申请单上对温州市住房限购政策及违反的后果作了提示，并在合同中对付款方式及期限这一重要条款以下划线方式予以提示，被告也在单独列出的附件八补充协议上签名，可见被告对该些约定是知晓的，被告实际上也按照合同相关约定履行了首期购房款支付义务。合同在约定了被告付款义务的同时，也约定了原告的交付期限、逾期交房和逾期办理权属证书等的违约责任，并未出现合同双方当事人权利义务严重不对等和显失公平的情况。原告在开发前期以铂金公馆名义对外宣传，是经过行政主管部门核准的，其行为并无不当。后被正式核准为铂晶嘉园后，原告已在诚意金办理申请单、申购报名确认单和开盘须知上均以明显的标题予以告知，被告也已签名确认，可见被告对铂金公馆更名为铂晶嘉园是知晓的，亦未有证据表明当时已明确提出异议，可见被告购买铂晶嘉园商品房的意思表示真实明确。被告认为原告存在欺诈行为，证据不足，本院不予采信。关于欺诈是否会导致合同无效，依据《合同法》第五十二条第（一）项之规定，应当要有损害国家利益的情形。显然，本案并不存在损害国家利益的情形。第二，商品房买卖合同是否存在违反国家法律和行政法规的强制性规定或损害社会公共利益之情形而归于无效。1、是否违反法律、行政法规的强制性规定。强制性规定分为管理性强制性规范和效力性强制性规范。管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。而效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。换言之，违反效力性强制性规定的，应当认定合同无效；违反管理型强制性规定的，并不导致合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确指出，《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，是指效力性强制性规定。我国关于房地产开发经营资质等级的规定主要体现在四个级别的管理规范，具体如下：我国《城市房产管理法》在第三十条规定了房地产开发企业的设立应经过登记、备案程序。对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任，并未明确规定超越资质开发行为的民事责任。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定房地产开发主管部门应当对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。该《条例》第三十五条对不具备相应资质等级而从事房地产开发的企业规定了“责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照”的行政责任。建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》（2000）第十八条规定：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目，二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务”。浙江省建设厅对此进一步作了细化规定，在其发布的《浙江省建设厅关于房地产开发企业资质管理的补充通知》（建房发（2000）107号）中规定，二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下、层高低于30层的开发建设项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积15万平方米以下、层高低于18层的开发建设项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积8万平方米以下、层高低于12层的开发建设项目。温州市建设局在温建房（2010）257号通知即是依据浙江省建设厅的规定作出。从上述相关规定可以看出，作为法律的《城市房地产管理法》只禁止了无证经营开发的行为，而对超越资质开发未作明确规定。作为行政规章的《房地产开发企业资质管理规定》和地方规范性文件的《浙江省建设厅关于房地产开发企业资质管理的补充通知》，则不能直接援引作为判断合同无效的依据。作为行政法规的《城市房地产开发经营管理条例》虽对资质作了些规定，但也只是行政责任的规定，而未明确违反之后将导致合同无效的民事责任，其性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。综上，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因为超越资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效。2、是否损害社会公共利益。温州中厦和原告是两个不同的独立法人，各自独立行使民事权利和承担民事责任。也正因为如此，才办理了开发主体变更手续（已得到政府的批准），以及办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的是原告而非温州中厦，才导致了以原告名义开发构成超资质开发的情形。温州中厦申请变更开发主体，是为了符合永嘉县人民政府土地出让须知中“所得税收需在永嘉县缴纳”的要求。事实上，铂晶嘉园的实际设计单位浙江嘉华建筑设计研究院有限公司、实际施工单位温州中城建设集团有限公司和实际监理单位温州华厦建设监理有限公司的相关资质等级分别为设计建筑甲级、房屋建筑工程施工总承包特级以及工业和民用建筑甲级，均具备相应资质。现被告以原告超越资质开发，缺乏经验和考验，导致开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题，继而危害到众多住户的安全为由，得出损害社会公共利益的结论，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。第三，被告未按合同约定履行支付房款的义务是否已经构成违约以及是否应当承当相应的违约责任。被告辩称其不支付其余购房款的行为，是在合同履行过程中按照《合同法》的规定行使法律赋予的抗辩权，而且是原告违法行为发生在前，被告履行抗辩权在后；被告不继续履行合同，并非原告所诉称的房价变化，而是为了维护自身生命和财产安全的合法权益。其辩解其实就是涉及《合同法》中的不安抗辩权。现被告既主张合同无效，又提出合同履行的不安抗辩，有自相矛盾之嫌，因为不安抗辩权的行使只能出现在有效的双务合同履行过程中。而对于不安抗辩权的行使，我国《合同法》第六十八条规定了四种法定情形。该条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止的，应当承担违约责任”。被告以原告存在超越资质开发，缺乏开发经验和其他考验，会导致所开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题，以及原告系刚成立的企业，资金系临时拼凑，一旦资金链出现问题，被告的合法权益就会缺乏保障为由，拒绝履行支付房款义务，未有证据证明符合上述四种法定情形的任何一种，故其不安抗辩不能成立。对于原告交付商品房而言，被告负有先履行的义务，即按约定期限支付购房款。被告在履行了自己的合同义务后，如果认为原告为履行合同义务而交付的房屋存在安全质量瑕疵的，仍可通过法律途径主张权利。当然，在原告向被告交付房屋之前，铂晶嘉园项目还必须依法通过有关行政部门的工程验收，否则无法交付。综上所述，原、被告签订商品房买卖合同合法有效。故对原告请求确认合同合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持，对被告的相应辩解主张不予采纳。对合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未在约定的时间内办理购房按揭贷款手续，按商品房买卖合同补充协议附件八中的条款约定将自动转为分期付款。同时商品房买卖合同约定，分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现房屋已于2011年12月15日结顶，被告却未在约定期限内缴纳相应购房款，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故被告关于其不履行合同支付义务系行使法律赋予抗辩权的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约责任，按照商品房买卖合同第八条的约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日以应付款的万分之五向出卖人支付违约金。按此约定，原告有权请求被告继续履行合同，并要求其承担违约责任。故原告请求判令被告立即支付购房款1840000元并按照合同约定支付相应违约金（第二期购房款783125.2元、第三期购房款528437.4元和第四期购房款528437.4元的违约金分别从2012年1月16日、2012年3月16日和2012年6月16日起算至判决确定的履行之日止，违约金每日按未支付购房款的万分之五计算）的诉讼请求，理由正当、合法，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（四）项、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第六十一条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告陈玲玲于2011年8月11日签订的关于铂晶嘉园商品房第1幢2203室房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告陈玲玲于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉中厦房地产开发有限公司购房款1840000元及违约金（第二期购房款783125.2元、第三期购房款528437.4元和第四期购房款528437.4元的违约金分别从2012年1月16日、2012年3月16日和2012年6月16日起算至判决确定的履行之日止，每日按未支付购房款的万分之五计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21360元，由被告陈玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉受理费21360元，汇款至温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审 判 长 徐晓林代理审判员 娄晓钦人民陪审员 郑志巧二〇一三年十一月七日书 记 员 阮芳芳 更多数据：搜索“”来源：