（2013）浙台民终字第583号
裁判日期: 2013-11-07
公开日期: 2014-03-02
案件名称
玉环华阳机械有限公司与丁永林、丁林松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁永林,玉环华阳机械有限公司,丁林松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第583号上诉人（原审被告）：丁永林。委托代理人：王翔东。被上诉人（原审原告）：玉环华阳机械有限公司。法定代表人：周英碧。委托代理人：王妙英。被上诉人（原审被告）：丁林松。上诉人丁永林因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2013）台玉民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：两被告系同胞兄弟关系。2012年4月22日，原告公司的职工陈木林受原告的委托与被告丁永林（由被告丁林松代签）签订了一份“厂房租赁合同”，合同约定：原告（甲方）将坐落在本县大麦屿开发区临浦路2号厂房的第五层出租给被告丁永林（乙方），作为服装加工厂；租赁期自2012年5月1日起至2015年10月30日止；租金为在合同期间每年为不含税价人民币70200元，含税价为人民币86000元，并约定了租金支付办法；同时合同还约定被告每月支付原告门卫管理费100元，年合计1200元和厂房租金支付时一起支付及违约责任；如不按合同约定时间租用，被告提前搬迁要负违约责任，违约金为人民币50000元等合同内容。合同签订后，原告依合同约定交付房屋，被告丁永林通过被告丁林松于2012年4月23日向原告支付20000元，其余租金拖欠至今未付，原告遂诉至该院。原审法院审理认为，针对原、被告双方就以下问题有争议的，该院作如下分析与认定：（一）关于原告主体是否适格的问题。案外人陈木林系原告单位的职工，其与被告就原告所有的厂房五楼签订的租赁合同，是代表原告行使职务行为，事后原告已追认。况且，陈木林也表示该权利由原告享受。因此，玉环华阳机械有限公司作为原告，其主体适格。（二）关于合同承租人、合同效力的问题。庭审中，丁林松承认自己是丁永林的代理人，其代为被告丁永林签订合同的行为，已构成表见代理，故合同有效。其理由如下：（1）丁林松是以丁永林的名义与原告订立合同，丁林松落款是代签；（2）双方所签订的合同，完全符合合同成立和有效的要件要求，也就是说，承租房屋系用于服装加工，而服装加工厂系被告丁永林经营，丁永林最先承租原告的厂房二楼，解除后重新承租五楼，符合被告的实际需要；（3）因丁林松与丁永林系兄弟关系，丁林松又在该服装加工厂替丁永林做事，因而使合同相对人即原告方有理由相信丁林松有代理权，其行为是能够代表被告丁永林的意思表示。虽然丁永林没有亲自签字，该代理行为有效。况且，丁永林在第二天即2012年4月有23日向原告支付20000元，应视为对合同的默认。被告丁永林辩解该20000元是支付其他款项，因未能举证予以证明，故不予采信。原告主张两被告系合伙关系，但两被告均表示否认，且原告未能提供相关的证据予以证实，故该院无法认定两被告系合伙关系。（三）关于合同解除时间的问题。原告认为，被告在租赁期间，不按合同约定履行支付租金的义务，并腾空承租房屋，且没有与原告方办理交接手续，故其主张合同解除的时间为2012年7月份，缺乏事实依据，原告不予认可。被告丁永林、丁林松认为，2012年7月份已将厂内财物腾空完毕，并将厂房钥匙交给了陈木林的父亲，该合同已经解除，故租金只能算到2012年7月份止。该院认为，原、被告双方均有解除合同的意思表示，因此，予以准许。被告主张于2012年7月份已将钥匙交给了陈木林的父亲，首先，其没有提供任何证据予以证实；再者，陈木林父亲并不是原告公司的员工，他不可能代表原告公司的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用的原则，根据合同的性质、目的的交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，故而，被告主张所谓已将厂房钥匙的交给陈木林父亲之说，其做法既不符合合同约定，也不符合交易习惯，何况也未在合理期间内通知原告，因此，对于被告主张解除合同的时间，不予采纳。综上所述，该院认为，原、被告所签订的“厂房租赁合同”，系原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。合同订立后，原告按约履行了相应的义务，但被告丁永林未按合同约定履行义务，仅支付了租金20000元，拖欠其余租金至今未付，显然构成违约。原告主张由被告支付租金的请求，予以支持，但请求租金利息，依据不足，不予支持。由于被告丁永林的行为违反了“厂房租赁合同”第十一条的规定，造成了原告的经济损失，何况被告丁永林坚持要求解除合同，原告也表示可以解除合同，但要求被告丁永林按合同约定向原告支付提前搬迁的违约金50000元，理由充分，予以支持。根据合同第四条第三款规定，原告主张由被告每月支付门卫管理费100元，予以支持，应支付至本判决确定之日止。原告主张被告丁林松承担本案责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告玉环华阳机械有限公司与被告丁永林于2012年4月22日签订的“厂房租赁合同”。二、由被告丁永林支付原告玉环华阳机械有限公司自2012年5月1日起至2013年8月1日止的租金计人民币87750元，并继续支付原告玉环华阳机械有限公司自2013年8月2日起至本判决确定之日止的厂房租金（均按年租金70200元的标准计算）。三、由被告丁永林支付原告玉环华阳机械有限公司因提前搬迁租赁厂房的违约金计人民币50000元。四、由被告丁永林支付原告玉环华阳机械有限公司自2012年5月1日起至2013年8月1日止的门卫管理费计人民币1500元，并继续支付原告玉环华阳机械有限公司自2013年8月2日起至本判决确定之日止的门卫管理费（均按每月100元的标准计算）。五、上述第二、三、四项合计人民币139250元，除被告丁永林已支付原告玉环华阳机械有限公司租金20000元外，尚需支付人民币119250元，此款于本判决生效后起十五日内付清。［款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，账号：362358361315）。六、驳回原告玉环华阳机械有限公司的其余诉讼请求。如果被告丁永林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，减半收取计人民币1164元，由被告丁永林负担（此款于本判决生效后七日内向该院交纳）。宣判后，丁永林不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的原告主体不适格。本案《厂房租赁合同》的出租方是陈木林，被上诉人丁林松在签订合同时，也是跟陈木林签订的，当时陈木林没有提交被上诉人的授权委托书。在本案审理过程中，被上诉人也没有提供其对涉案房屋的产权证书，以证明其所有权。一审判决认为陈木林已表示该权利由被上诉人享受，但根据《合同法》第八十条的规定，转让权利应该通知对方，本案上诉人及丁林松至今没有接到陈木林的通知。根据合同相对性原则，本案的原告只能是陈木林，一审判决认定被上诉人的原告主体资格错误。二、《厂房租赁合同》没有实际履行，一审法院判决上诉人支付租金和门卫管理费错误。《厂房租赁合同》的生效时间为2012年4月25日，根据合同约定，厂房出租采取先缴租金后使用厂房的办法，即没有缴纳租金的，不能使用厂房，也就是说租赁合同不能继续履行。因为厂房不符合生产要求，上诉人或丁林松在2012年4月25日之后均没有向陈木林支付过厂房租金，也没有实际使用厂房。可见，厂房租赁合同在签订后并没有实际履行，也就不存在合同何时解除的问题，一审判决上诉人支付租金和门卫管理费错误。三、一审法院判决上诉人支付违约金50000元错误。《合同法》规定的违约金系补偿性质，即对经济损失的实际补偿。根据《厂房租赁合同》的约定，可以明确的是被上诉人为出租厂房而特意铺装了地面瓷砖，所以在签订合同时，在第11条约定了提前搬迁的违约金是50000元，该违约金是针对特意铺装地面瓷砖而约定的。如果上诉人或丁林松存在提前搬迁的情形，那应支付的违约金应该是提前搬迁给特意铺装地面瓷砖造成的经济损失，而该经济损失仅仅是地面瓷砖的贬值部分。退一步而言，如果要认定提前搬迁的全部经济损失，也只能按月租金的2个月或3个月来计算，不应该是50000元。综上，请求二审法院依法作出公正的判决。玉环华阳机械有限公司答辩称：一、上诉人认为被上诉人的原告主体不适格是错误的。在双方签订租赁合同时，陈木林系代表华阳公司签订合同，陈木林是代表公司行使职务行为。二、本案双方的租赁合同已实际履行，上诉人应当要按照合同约定的条款支付租金以及门卫的管理费。2012年4月22日，双方签订合同之后，上诉人认可其通过丁林松支付给华阳公司租赁款20000元，且是厂房从二楼搬到五楼后重新签订合同，上诉人称没有履行合同与实际不符。三、上诉人认为一审法院判决上诉人支付违约金50000元是错误的，这与事实不符。上诉人与华阳公司签订的合同可以证实，原来上诉人在二楼是没有装修的，搬到五楼时需重新装修，双方约定如果提前解除合同，必须要支付给被上诉人50000元的违约金，该约定是有效的。综上，一审法院判决上诉人支付房租以及提前解除合同的违约金有法可依，请求二审法院维持原判。丁林松未作答辩。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为：2012年4月，陈木林与代表上诉人丁永林的丁林松签订《厂房租赁合同》的事实清楚。陈木林明确表示其是被上诉人玉环华阳机械有限公司的职工，签订合同系代表玉环华阳机械有限公司履行职务行为，且玉环华阳机械有限公司对其行为也予以认可，故玉环华阳机械有限公司作为原告提起本案诉讼并无不妥。上诉人丁永林二审庭审中主张合同签订之后，由于厂房没有电梯、电扇，不符合交付条件，故合同没有实际履行。但是，从合同的内容来看，并没有约定电扇、电梯的安装，且丁永林没有提供证据证明其向玉环华阳机械有限公司或陈木林提出解除合同，故一审判决丁永林按照合同约定支付租金及门卫管理费符合法律规定。至于50000元违约金是否过高的问题，丁永林在一审期间并没有明确提出违约金过高而请求法院适当减少，也没有在一审举证期限内提供充分证据证明违约金过分高于玉环华阳机械有限公司的实际损失，故本院对于丁永林认为一审法院判决其支付50000元违约金错误的主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2328元，由上诉人丁永林负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一三年十一月七日代书 记员 郭巧燕 微信公众号“”