（2013）昌民初字第10445号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-06-03
案件名称
北京水韵风情物业管理有限公司与马瑞民等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京水韵风情物业管理有限公司,陈艳伟,马瑞民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第10445号原告北京水韵风情物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园2号楼。法定代表人张彤，总经理。委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被告陈艳伟，女，1957年4月27日出生。委托代理人梁胜胜，北京百伦（天津）律师事务所律师。被告马瑞民，男，1972年10月26日出生。委托代理人王辉，北京市百伦律师事务所律师。原告北京水韵风情物业管理有限公司（以下简称水韵风情物业公司）与被告陈艳伟、马瑞民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告水韵风情物业公司的委托代理人张福东，被告陈艳伟的委托代理人梁胜胜，被告马瑞民的委托代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水韵风情物业公司诉称：2004年，北京裕发东瑞房地产开发有限公司与原告签订《xxx庄园前期物业服务合同》，合同约定物业管理服务费为3.15元／建筑平方米／月，自入住时起按季度交纳，逾期交纳每日按应交费用总额2‰交纳滞纳金。合同签订后，原告按合同约定为该小区提供物业服务至2010年7月。被告于2007年12月1日通过二手房交易购买了xxx庄园一区x号房屋。被告自购买房屋之日起至2010年1月4日未向原告交纳物业费，原告多次催要未果。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付自2007年12月1日至2010年1月4日期间拖欠的物业费28547.11元；2、诉讼费由被告承担。被告陈艳伟辩称：1、原告不属于合法的前期物业服务企业，不具有对本小区进行物业管理的主体资格，其要求被告支付物业费没有任何法律依据。根据《物业管理条例》以及《北京市物业管理办法》等规定，前期物业管理在选定时有严格的程序限制，而不是仅与开发商签订一份前期物业服务合同后即可向业主随意收费，况且该合同的真实性无法确认。首先，前期物业管理单位的选定前提条件是由开发商制定《业主临时公约》后向房屋买受人明示并予以充分说明，买受人书面认可并承诺后才能进行管理企业的选定；其次，应当通过招投标的方式选定，在买卖合同中应当包含物业服务合同约定的内容，否则不应具备任何法律效力。因此，未经法定程序选定的物业管理人对全体业主没有任何约束力，原告不属于合法的物业管理人，自然无权向被告收取任何费用，原告单方主张的包括物业费标准、服务时间等均无任何法律依据，被告一概不予认可。2、原告与被告从未签订过物业服务合同，原告从未就物业服务对被告进行过任何说明，被告也从未享受到原告的物业服务。因此，原告无权要求被告支付任何物业费用。2010年，被告所在小区选聘物业管理企业时，被告才得知之前还存在前期物业管理公司，在此之前，原告从未向被告履行过任何告知及说明义务。另外，更换新物业的原因就是原告不具有合法的主体资格并且长时间未履行物业管理职责，在此情况下原告要求被告支付物业费没有任何法律依据。3、即便原告属于物业管理企业，原告也应当提供其履行了物业管理义务的证据，仅提供业主欠交物业费的证据就要求业主支付费用显然不符合常理。4、原告的主张已经超过诉讼时效。原告于2013年4月18日起诉2010年1月4日之前的物业费，已经超过两年的诉讼时效，并且在此期间被告从未收到过原告的任何通知或说明。综上所述，被告不认可原告合法成为本小区物业管理企业的主体资格，不认可原告已经提供了相应的物业服务内容，不认可原告主张的物业费计算标准、物业服务期限以及原告主张的物业费数额。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告马瑞民的答辩意见与被告陈艳伟的答辩意见一致。经审理查明：二被告系昌平区北七家镇xxx庄园x区x号房屋，各自享有上述房屋50%的所有权，房屋建筑面积为360.58平方米。原告与北京市裕发东瑞房地产开发有限公司签订《xxx庄园前期物业服务合同》，约定由原告为xxx庄园提供物业服务，物业服务费由原告按3.15元／建筑平方米／月的标准向业主按季收取。二被告未向原告交纳2007年12月1日至2010年1月4日的物业服务费28547.11元。另经核实，原告为追讨涉案房屋的物业费，分别于2011年6月24日、2012年2月16日、2012年7月11日向本院提起诉讼，要求涉案房屋的原所有权人支付相应的物业费。上述事实，有双方当事人陈述及提供的《xxx庄园前期物业服务合同》等证据材料在案佐证。本院认为：原告与北京市裕发东瑞房地产开发有限公司签订的《xxx庄园前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。二被告作为原告提供服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业费。被告未按期交纳物业费，侵害了原告的合法权益。现原告起诉，要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因原告未能提供相应证据证明其已充分履行了物业服务合同约定的各项义务，故本院对原告主张的物业费酌情予以减免。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效，本院认为，原告于2010年1月4日之前持续为小区提供物业服务，其退出该小区后曾三次就涉案房屋欠交的物业费提起诉讼，被告亦未提交证据证明其已经就涉案房屋的转让信息通知了原告，原告向原房屋所有权人主张物业费的行为表明其并未怠于行使其追讨物业费的权利，故被告的该项辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈艳伟给付原告北京水韵风情物业管理有限公司二○○七年十二月一日至二○一○年一月四日的物业费九千九百九十一元四角九分，于本判决生效后十日内付清。二、被告马瑞民给付原告北京水韵风情物业管理有限公司二○○七年十二月一日至二○一○年一月四日的物业费九千九百九十一元四角九分，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告北京水韵风情物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百五十七元，由原告北京水韵风情物业管理有限公司负担一百零七元，已交纳；由被告陈艳伟负担七十五元，于本判决生效后七日内交纳；由被告马瑞民负担七十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵 娟二〇一三年十一月四日书 记 员 张思维 更多数据：