（2013）鼓民初字第4903号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-12-07
案件名称
原告黄锦与被告徐子明房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄锦,徐子明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第4903号原告黄锦，男，汉族，1970年8月4日生，无固定职业。被告徐子明，男，汉族，1979年5月26日生，无固定职业。原告黄锦诉被告徐子明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告黄锦、被告徐子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄锦诉称：其与被告于2012年9月20日签订了关于本市鼓楼区XX路XXX号房屋的房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年9月20日起至2013年9月20日止。因南京市动迁、拆违、整治，2012年12月4日，政府相关部门下达了拆违通知书。由于租赁房屋属于违建，为响应政府号召，原告租赁房屋用于经营的泗洲电动车修理部于2013年5月1日停止经营。现原告请求法院依法判令：1、被告返还2013年5月1日至9月20日房屋租金14000元、押金15000元；2、被告给付搬家费1000元和设备设施损失费、营业损失费4000元；3、承担本案诉讼费用。被告徐子明辩称：1、原告提交的房屋租赁合同并非与被告所签，这份合同是因为其要办营业执照，请被告帮忙签订的。原、被告双方签订的租赁合同期限至2013年9月20日，原告因生意不好不想继续租赁，原告搬出房屋也没有通知被告，故被告不应退还租金；2、被告没有收取原告押金，其给付的15000元是转让费；3、被告也不应承担原告的搬家费、设备设施损失费、营业损失费。经审理查明，2012年9月20日上午，原告及其合作伙伴张某某、被告及邹某某（被告称当时被告与邹某某系离婚状态，现已复婚）四人在场的情况下，原告（乙方）与被告（甲方）（被告签名系邹某某代签）签订了《租房协议》，约定乙方租用甲方位于XX路XXX号门面房约20平方米作为营业场所，租期暂定为一年，自2012年9月20日至2013年9月20日止；年租金税后35000元，一年一付，先付后用原则，即房屋租金一次性付清；乙方在租期内因特殊情况无法继续经营，在征得甲方同意后，可以转让房屋；在约定租期内，双方均不得违背上述条款，到期终止协议需提前一个月通知对方，如遇不可抗拒因素需中途终止协议的，由双方共同协商处理相关事宜。《租房协议》中有手写添加的“另付加转让费壹万伍”的注明。同日下午，原告（乙方）与被告（甲方）（被告签名系邹某某代签）又签订了关于涉案房屋的《房屋租赁协议书》，约定甲方同意将属于自己座落于南京市下关区XX路XXX号房屋租给乙方作为营业场所使用，租赁期定为一年，自2012年9月20日至2013年9月20日止，但甲方必须确保该出租房权属清楚，无纠纷，如有纠纷由甲方负责；双方约定每月租金3000元，现金付款，合计35000元整，乙方必须付押金15000元整，租赁结束结清所有费用后，甲方退还给乙方，租期内不得充抵房租及其它相关费用。被告陈述该协议书是原告为了办理营业执照要求被告协助签订，该协议书不是双方的真实意思表示，双方的协议内容应以《租房协议》为准，当时邹某某签订该协议书时，被告在门外等候，并未看过该协议书内容，签订协议书时除签名外其他内容空白。协议签订后，原告向被告共支付了5万元，原告将租赁房屋用于从事泗洲修理部经营。原告陈述仅持有《房屋租赁协议书》，被告陈述仅持有《租房协议》。另查明，因本市动迁拆违治乱整破，原南京市下关区人民政府阅江楼办事处、原下关区阅江楼街道新民门社区居民委员会及城管要求对本市XX路XXX号门面房限期拆除，相关部门于2012年12月4日下达了拆违通知书，原告使用涉案房屋用于经营的泗洲修理部于2013年5月1日已停止经营。审理中，因双方当事人分歧较大，致调解不成。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、《租房协议》、证明等证据为证，予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应当无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中虽被告未在两份协议中签名，但其对邹某某代其签名是明知的，其法律后果应由被告承担。被告将未取得建设工程规划许可证等相关手续的房屋出租，且被相关部门认定为违法建筑，故被告与原告所达成的协议无效。原告于2013年5月1日起已不使用涉案房屋，现原告要求被告返还2013年5月1日起至9月20日房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。因双方约定年租金为35000元，故被告返还原告租金确定为13611元（计算公式：35000÷12×4＋35000÷12×2／3）。关于被告所收取的15000元性质问题，原告认为该15000元应为押金，被告则认为该款为转让费，鉴于《房屋租赁协议书》在《租房协议》之后签订，应认定双方对于该款的性质进行了变更，故该款应认定是押金为宜。被告认为《房屋租赁协议书》只是用于方便原告办理营业执照之用，不是双方当事人真实意思表示，因被告并未提供证据予以证明，故该辩解意见不予采信。由于双方所达成的租赁协议无效，且被告也不认为原告尚有费用未结清，故被告应当返还押金15000元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付搬家费、设备设施损失费、营业损失费5000元的问题，因原告未就其损失提供相应证据，故现有证据尚不足以证明原告实际产生上述损失，同时原告也未对租赁房屋进行查验，对合同无效亦存在一定过错，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐子明于本判决生效后十日内返还原告黄锦租金13611元、押金15000元，共28611元；二、驳回原告黄锦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，因适用简易程序减半收取338元，由原告黄锦负担50元，被告徐子明负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 孙燕二〇一三年十一月四日见习书记员 王进 搜索“”