（2013）城民初字第2445号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-10-15
案件名称
青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会与刘同武租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会,刘同武
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）城民初字第2445号原告青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会。法定代表人刘同祎。委托代理人王晓竹，山东和安律师事务所律师。被告刘同武。委托代理人焦春艳，山东诚功律师事务所律师。委托代理人胡晓丽。原告青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会（以下简称“小涧东居委会”）与被告刘同武租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小涧东居委会委托代理人王晓竹与被告刘同武委托代理人焦春艳、胡晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小涧东居委会诉称，2011年5月28日，原、被告签订砖厂租赁合同，原告将社区的砖厂租赁给被告使用，合同约定了被告支付租赁费的时间，直至2013年5月8日，被告只支付原告租赁费265000元，尚欠305000元租赁费未付，经原告多次催要，被告拒绝支付。故请求判令：1、解除原、被告之间的砖厂租赁合同；2、被告支付原告逾期租赁费305000元及相关利息；3、诉讼费用由被告承担。原告于2013年6月14日提交《追加诉讼请求申请书》称被告在租赁期间多次违法私自偷土，破坏集体和他人财产，严重违反了合同的约定，要求解除原、被告之间的砖厂租赁合同后，被告腾出并返还原告的租赁物。后因原告名称笔误，原告于2013年7月22日提交《变更原告名称申请书》，申请将原告名称由青岛城阳区河套街道小涧东社区居民委员会变更为青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会。为支持其诉讼请求，原告小涧东居委会向法庭提供下列证据：租赁合同及租赁合同附件资产清点表各1份，证明原告与被告个人于2011年5月28日签订租赁合同，双方明确约定了权利义务，同时也约定了租金交付时间及违约责任，但被告至2013年5月8日仅支付265000元租金，尚欠租金305000元，且合同第五条第一款明确约定被告严禁挖土取土的行为。被告对上述证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为：1、被告签订租赁合同系职务行为，其法律责任应由宏福建材厂承担；2、该租赁合同不能证明合同的履行情况，被告有证据可以证明原告违约在先；3、上述证据不能证明存在所谓的偷土行为。被告刘同武辩称，一、被告是宏福建材厂法定代表人，涉案租赁合同的土地是宏福建材厂的经营场所。被告签订合同的行为是其代表宏福建材厂所进行的经营活动，其法律责任应由宏福建材厂承担。被告不是本案适格主体，小涧东社区的诉讼请求依法应予驳回；二、宏福建材厂自2011年5月至今，共交纳了146.5万元租赁费，但所有租赁费均无正式发票，其中有120万元连小涧东居委会的收据都没有出具，而是个人直接打的白条，被告有理由相信该款项存在被他人侵占或挪用的可能。对于该涉嫌犯罪的线索，请求将该犯罪线索移送公安或检察机关，并中止本案审理；三、2012年12月，小涧东社区在宏福建材厂毫不知情的情况下，单方断掉了宏福建材厂的生产经营用电，导致宏福建材厂停产。就小涧东居委会单方断电的行为，宏福建材厂多次与小涧东居委会进行沟通。小涧东居委会拒绝供电并要求宏福建材厂另行增设变压器。为达到继续履行合同之目的，宏福建材厂自筹资金增设变压器。期间双方就另行增设变压器的费用承担及租赁费的减免多次协商但一直未达成合意。因此，本案中宏福建材厂不存在违反合同约定延期支付租赁费的行为。合同约定的解除条件并不成就，小涧东居委会要求解除合同的请求应予驳回；四、小涧东居委会利用其强势地位，先是强行断电导致宏福建材厂停产数月，后又无正当理由拒收宏福建材厂的租赁费，导致宏福建材厂无法履行付款义务。小涧东居委会的行为已经构成严重违约，应当依法承担违约责任，宏福建材厂保留依法追究相关主体法律责任的权利；五、在宏福建材厂因断电停产期间，小涧东居委会要求宏福建材厂自行增设变压器。小涧东居委会此举恰恰证明，双方一致同意继续履行合同。截止2013年5月10日，宏福建材厂仍就交纳租赁费、租赁费减免积极与小涧东居委会进行协商。而小涧东居委会也继续接受宏福建材厂的租赁费并明确告知宏福建材厂于2013年5月13日交纳租赁费。该事实可以说明，小涧东居委会以明示的方式放弃了解除权的行使。小涧东居委会并不享有合同解除权，其要求解除合同的请求依法应予驳回。纵观本案，宏福建材厂交不上租赁费的原因有三：一是停电导致停产，小涧东居委会违约在前，给企业造成了极大的经营损失；二是增设变压器花费近50万元，双方就费用承担发生争议；三是小涧东社区无理由拒收租赁费。故原告诉讼请求依法应予驳回。为支持其抗辩理由，被告向法庭提供下列证据：一、法人营业执照1份，证明被告是青岛城阳宏福建材厂法定代表人，其签订土地租赁合同是职务行为，被告不是本案适格主体。原告对该证据真实性有异议，对证明事项也有异议，认为刘同武系个人行为，该证据与本案无关。二、房屋租赁合同1份，证明原告在双方建立租赁合同关系时即明知被告是代表宏福建材厂签订的租赁合同，被告不是本案适格主体。原告对该证据真实性需落实，但对证据证明内容有异议，认为该证据系房屋租赁合同，且合同落款时间是1999年8月8日，而本案系砖厂租赁合同，且该证据未明确具体租赁位置，不能确定是否在砖厂位置，故该证据与本案无关。庭后原告反馈称经查找相关记录，没有记载该房屋租赁情况，也没有查到相关租赁的缴费情况，无法确认该证据真伪性。三、宏福建材厂验资报告1份，证明宏福建材厂是被告个人出资设立的乡镇企业，刘同武对宏福建材厂享有合法的所有权。原告对真实性有异议，认为该证据与本案无关。四、收据4份及收条两张，证明：1、宏福建材厂自2011年5月至今共交纳租赁费146.5万元，其中有120万元无村委的收据。现被告合理怀疑该120万元有被他人侵占或挪用的可能，相关人员涉嫌经济犯罪，本案应移送公检机关，并中止审理；2、宏福建材厂一直在履行合同，最后一次交款时间为2013年5月8日，对于宏福建材厂的分期履行，小涧东居委会并未提出异议，双方以明示的方式变更了租赁合同履行方式。原告认为2012年2月18日收据和2012年11月26日收据系复印件，真实性无法确认，同时，这两张收据存根联即便真实，也应由原告存根，不应在被告手里；对2013年5月8日收据无异议；对2013年3月22日收据无异议；对2011年5月11日收条真实性无法确认，认为该收条与本案无关，系双方签订合同之前的收条，收款人是刘同胜，系个人所为，与原告无关；对2011年5月25日收条真实性无法确认，认为该收条与本案无关，系双方签订合同的收条，收款人刘江一，系个人所为，与原告无关。五、租赁合同书1份，证明：1、被告代表宏福建材厂于2011年5月28日与原告续签了土地租赁合同，双方之间一直存在土地租赁合同关系；2、根据合同约定，在租赁期内，原告无权停电。原告认为该证据系复印件，不予质证，但对证明事实有异议，认为其从未给被告停过电，也无权给被告停电。六、刘同木、刘同发及刘方坛调查笔录各1份，证明：1、被告于2012年12月单方断掉了宏福建材厂的生产经营用电，其行为构成违约；2、断电之后，原告要求宏福建材厂垫资增设变压器，双方就合同继续履行并无异议；3、宏福建材厂投资增设变压器后，与原告之间就变压器的费用承担、租赁费的减免发生争议，双方为此协商至2013年5月10日；4、2013年5月10日，村两委主任刘同祎表示不同意减免租赁费，并要求次工作日把租赁费交清；5、2013年5月13日，被告去原告处交纳租赁费，原告拒收。经询问，原告当庭确认刘同木、刘同发及刘方坛系小涧东社区两委成员。七、建筑安装工程承包合同及采购合同各1份，证明因原告违约单方断电，导致宏福建材厂支出466358.93元增设变压器用于生产经营。原告称上述证据真实性无法确认，但对证明内容有异议，认为上述证据与本案无关，供电应由供电部门进行供电，被告将电费交至供电部门，原告无权给任何单位及个人违法停电，故购买变压器系个人行为，与原告无关。经审理查明，一、被告系个人独资企业青岛城阳宏福建材厂（以下简称“宏福建材厂”）法定代表人。为经营宏福建材厂，2011年5月28日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《砖厂租赁合同》，约定：“一、本合同签订时，原租赁合同终止依据上期1999年1月1日至2002年12月31日的租赁合同第三条约定，砖瓦厂所有建筑物及机械设备、整修场地归甲方所有。（以1999年3月23日清点表为准）场地、建筑物的位置和面积及固定资产：建筑物为原甲方出资建设的后经乙方改造重建维修的建筑物及构筑物和完全由乙方出资建设的建筑物及构筑物，全部归甲方所有，由乙方使用，（详见本合同资产清单附件）。二、新租赁条款1、租赁期限：自2011年8月1日起至2014年7月30日止，共计三年；2、租赁费：乙方应向甲方交纳三年捌拾万元整；3、付款方式及时间：付款方式为捌拾万元整分六次付清。于2011年10月1日前交壹拾万元整，于2012年1月1日前交壹拾五万元整，于2012年7月1日前交壹拾五万元整，于2013年1月1日前交壹拾柒万元整，于2013年7月1日前交壹拾玖万元整，于2014年1月1日前交肆万元整。5、乙方的权利义务（1）乙方必须严格按照青城政发（2010）15号文件，严禁继续生产粘土砖，严禁挖土、取土使用；……6、违约责任合同签订后，双方必须认真履行，若甲方违约提前终止合同，由此造成的经济损失由违约方承担。如乙方不能按合同约定及时缴纳租赁费，甲方有权终止合同，并有权变卖乙方生产的产品及机械设备，顶作乙方租赁期内应给甲方的部分租赁费。……。”另查明，根据合同约定，被告2011年8月1日至2013年1月1日期间应向原告交纳租赁费570000元，现被告已向原告交纳租赁费265000元。二、山东诚功律师事务所律师焦春艳、刘国建于2013年6月27日先后对青岛市城阳区河套街道小涧东社区（以下简称“小涧东社区”）党支部委员刘方坛、党支部委员刘同木及居委会委员刘同发作了三份调查笔录，其中刘方坛询问笔录载明：“问：你是小涧东社区两委成员、副书记，对村委的重大事项的议事都有参与？答：重大事项都是两委会议决定，我因为事情比较多，有时也不能到会讨论，但会议讨论的事项和形成的决议，我都会知道。问：宏福建材厂自2012年12月就被小涧东社区强行断了电，请问你知道这件事情吗？答：2012年12月给宏福建材厂掐电之前，村两委召开了专项会议，我没参加会议，会后听其他两委委员讲会议决定，因为宏福建材厂用电影响了村民用电，所以，两委决定断了宏福建材厂的生产经营用电。问：宏福建材厂开办有13年了，以前出现过影响居民用电的情形吗？答：没有，以前没听过说宏福建材厂用电影响居民用电。问：听了多久？怎么解决的？答：停了四个多月，最后宏福建材厂自己另拉了变压器。问：拉变压器的费用谁出的？答：不是村两委出的，是宏福被逼的没办法自己投资拉的。问：2013年5月初，宏福建材厂法定代表人刘同武的租赁费是如何交纳的？答：因为停电，没办法经营，所以宏福厂也未能及时租赁费。2013年5月初，村两委会议通知刘同武第二天马上交齐租赁费。2013年5月13日，刘同武到村委交租赁费，村委会计不在，书记也不在。刘同武给我打电话，说没人，交不上租赁费。问：后来呢？答：村两委研究决定，刘同武交租赁费也不收，直接起诉，把刘同武撵走。问：然后就直接起诉了？答：听说是的。其实经营企业都不容易，没有必要象村两委这样，第一天通知宏福交租赁费，第二天就拒收，再就起诉，得给企业留条生路”；刘同木询问笔录载明：“宏福建材厂自2012年12月以后被村委停电，该事村委是否召开过会议？答：宏福建材厂被停电后，两委专门召开会议研究过初步意见是，让宏福建材厂自己投资变压器，产权归村里，至于租赁费，村里不同意减免，让宏福厂继续交租赁费。问：后来呢？答：刘同祎书记根据这个意见，拟了合同，找宏福建材厂商量签合同。问：这个合同是否签订？答：不知道。问：刘同武租赁费交纳情况能介绍下吗？答：2013年5月10日，村委正要召开两委会，刘同武到村委找刘同祎书记，要求缓交租赁费，因为刚投资了变压器，资金紧张，想申请缓交。刘书记不同意，让马上交，刘同武说先把奥迪A6的车押在村委，明天或后天筹齐了钱一定交清租赁费，刘书记不同意，后来说让第二天交齐。问：后来刘同武去村委交租赁费，交不上了？答：是。问：两委研究变压器的事，是什么时候？答：2013年3月初。问：刚才说到的刘同祎拟的合同，是什么时间的事？答：刘同武上变压器之前，3月份。问：合同商量的情况，签订情况你知道吗？答：不知道”；刘同发询问笔录载明：“问：宏福建材厂自2012年12月被村里给断了电，两委是否就此事召开过会议？答：断电三个月后，大概是：2013年3月初，两委召开过会议，初步意见是宏福建材厂上变压器，至于谁投资、是否减免租赁费，讨论后也没有定出最终意见。问：2013年5月10日，两委召开会议时，你看到了什么？答：刘同武和刘翠方（刘同武之妻），那天到村委商量土地租赁费的缓减。他们和村书记刘同祎吵起来，我们给拉开了，刘同武说把奥迪车先押给村委，下周一凑齐了钱就一定交上租赁费，后来的事我就不知道了”。为核实该三份调查笔录真实性，本院先后将刘方坛、刘同木及刘同发传至法庭询问，该三人当庭确认在调查笔录所陈述的内容属实。原告对本院所作三份询问笔录真实性无异议，但对被告庭审中的证明事项有异议，对证人所陈述的事实也有异议，其他意见同庭审的质证意见和陈述意见。被告对本院所作三份询问笔录无异议。三、被告提交的与青岛双峰电器有限公司2013年3月19日签订的《630KVA箱变合同》显示变压器价格为360000元。被告提交的与青岛恒源送变电工程有限公司北部分公司2013年3月27日签订的《建筑安装工程承包合同》显示10kv线缆工程造价为106358.93元。原告对上述证据真实性无法确认，称购买变压器系个人行为，与其无关。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述，询问笔录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合同具有相对性。2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》的双方当事人分别为原、被告，应由原、被告履行各自的义务，法律法规并未禁止公司法定代表人不能作为合同主体承租场地用于公司生产经营，故本院对被告不是适格诉讼主体的抗辩意见不予采纳。本案原、被告双方争议的焦点问题是原告要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》的理由是否成立。原告要求解除该《砖厂租赁合同》的理由系被告未依约支付租赁费及存在非法挖土、取土行为。被告未依约支付租赁费，欠付原告租赁费305000元属实，但事出有因，原告2012年12月对被告经营的宏福建材厂采取断电措施理由为影响居民用电，并非被告欠付租赁费，而小涧东社区党支部委员刘方坛证实从未听说过宏福建材厂用电影响居民用电，小涧东社区两委会针对变压器由谁投资、产权归属、是否减免租赁费等事宜召开专门会议研究，后被告自行投资设立变压器后，因投资过大亦找原告处法定代表人刘同祎协商过租赁费缓减事宜，刘同祎答复为限期交纳，而被告于2013年5月13日到原告处交纳租赁费时无人收取，后小涧东社区两委会又决定被告交纳租赁费也不收，直接起诉将被告撵走，综合上述查明的事实，足以证实原、被告对租赁费交纳期限达成新的合意，该合意对双方具有约束力。原告拒收被告在限期内交纳的租赁费属实，其以被告未依约支付租赁费为由要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于原告所称被告存在非法挖土、取土行为。本院认为，原、被告仅在《砖厂租赁合同》中约定了严禁被告挖土、取土使用，但并未约定如被告存在挖土、取土行为，被告可行使合同解除权，故原告以被告存在非法挖土、取土行为为由要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》，理由不当，亦无法律依据，本院亦不予支持。另鉴于宏福建材厂自1999年1月1日就在涉案场地经营至今已达十余年，且原、被告所签《砖厂租赁合同》于2014年7月30日即到期，为维护交易稳定性，本院对原告要求解除双方所签《砖厂租赁合同》的诉讼请求亦不予支持。被告欠付原告租赁费305000元属实，关于原告要求被告承担以305000元为基数按同期银行贷款利率计算的自起诉之日至实际支付之日的利息，因被告一直同意支付该租赁费，未支付原因系原告拒收所致，故本院对原告要求被告支付租赁费305000元的诉讼请求予以支持，对原告主张的逾期付款利息诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会于本判决书生效后十日内支付被告刘同武租赁费人民币305000元。二、驳回原告青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由原告负担100元，被告负担5775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 纪仁峰审判员 顾 伟审判员 李 珂二〇一三年十一月四日书记员 栾慧慧附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”