（2013）城民初字第2374号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-03-11

案件名称

青岛华青房地产开发有限公司与青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市城阳区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛华青房地产开发有限公司,青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会

案由

房地产开发经营合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十条，第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

青岛市城阳区人民法院民事判决书（2013）城民初字第2374号原告青岛华青房地产开发有限公司。法定代表人张镇安。委托代理人杨学奎，山东康裕律师事务所律师。委托代理人邱彬，山东康裕律师事务所律师。被告青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会。法定代表人宗成进。委托代理人马立东，山东禹辰律师事务所律师。委托代理人石雯君，山东禹辰律师事务所律师。原告青岛华青房地产开发有限公司与被告青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年3月23日，原、被告签订联建协议，约定原、被告双方联合改造建设城阳区夏庄街道太平庄村，暂定改造面积200亩，原告按每亩15万元的价格付款给被告，作为改造地块上住户的拆迁、安置、青苗补偿、土地补偿、坟墓迁移等费用，并约定了对旧村改造的具体操作过程、原告的付款方式及时间，还约定如果被告不能在十八个月内办好手续，联建协议自动解除。协议签署后，原告按约定向被告支付订金70万元，后又于2004年7月26日支付订金30万元。因被告一直没能依约办好旧村改造手续，原告依据合同约定协商被告解除协议，返还收取的订金，被告一直以各种理由予以拖延。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告之间的联建协议；2、被告返还收取的原告定金100万元及占用期间利息535654元（计算至2013年4月5日）；3、诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：一、旧村改造联建协议书1份，证明原、被告双方就联合开发改造被告所在社区的部分土地事宜达成协议，原告应付被告定金，同时证明双方约定的合同解除、违约金等其他事项。被告无异议。二、收款收据两份，证明原告向被告交付定金100万元的事实。被告无异议。被告辩称，原告所诉无事实法律依据，1、原告要求解除合同已过合同法规定的除斥期间；2、原告要求返还定金已过诉讼时效；3、该案系原告违约，被告有权不退还定金，其索要利息无依据。被告未向法庭提供证据。经审理查明，一、本案被告由原青岛市城阳区夏庄街道太平庄村村民委员会变更名称而来。2004年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《旧村改造联建协议书》，主要约定：“一、改造项目概况：该项目位于城阳区夏庄街道太平庄村，改造地块上现有住户317户，占地面积200亩（以实际测量土地面积数为准）；二、甲方将土地以每亩15万元作价，乙方付款给甲方，作为改造地块上的住户拆迁、安置、青苗补偿、土地补偿、坟墓迁移等全部费用，总价计3000万元。其中1500万元，乙方以现金支付，剩余1500万元，乙方以所建筑住宅1200／㎡作价给甲方。三、甲方责任：1、在本协议签订后甲方协助乙方办理旧村改造的政府批文、项目计划、定点、规划、手续材料所需的盖章等事宜；2、甲方在收到补偿费50%之日起30天，负责改造地块上的现有住户、单位的拆迁安置，青苗补偿及地块上的建筑物违章建筑的拆除清理工作，保证工程按期开工。3、负责解决该改造项目的施工合生活用水、施工用电，道路畅通达到乙方改造建设的要求；4、负责协调改造项目中各方面的关系及有关问题、负责解决用地范围内现有住户、单位因土地改造产生的争议和问题，保证项目的顺利进行；5、负责提供该地块改造的地形图。四、乙方责任：1、负责该项目的设计、计划立项、规划报批、规划许可证、施工许可证等前期手续的办理；2、负责选择施工队伍，组织施工，并按国家有关规定承担质量责任；3、负责该项目的策划、销售工作；4、房屋建成后，负责办理土地使用证、房产证工作。五、付款方式：1、双方签订协议时，乙方付给甲方定金70万元；2、办理好项目的建设用地规划许可证时，乙方付给甲方430万元；3、办理好项目的施工许可证，地块达到三通一平，工程具备开工条件，乙方付给甲方余款1000万元。六、本协议签订后，乙方应在十八个月内办好改造手续，逾期合同自动解除。双方应自觉遵守，不得擅自违约。由于乙方不履行协议或严重违反协议规定造成另乙方经济损失或无法按协议执行，守约方有权向违约方提出索赔。违约方应按守约方的实际损失进行赔偿。……。”同日，被告向原告支付700000元，原告出具的收据载明款项性质为订金。2004年7月26日，被告向原告支付300000元，原告出具的收据载明款项性质仍为订金。二、原、被告一致确认双方所签《旧村改造联建协议书》中涉及的200亩土地性质是农村集体建设用地，土地性质至起诉之日仍未发生变更，双方未实际履行该《旧村改造联建协议书》，没有对涉案土地进行实际开发，也没有办理建设用地规划许可证和建设工程施工许可证，仍有居民在涉案土地上面居住。以上事实，有原告提交的证据，当事人陈述，质证笔录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2004年3月23日签订的《旧村改造联建协议书》所涉及的改造土地属农民集体所有的土地，根据《国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》（国土资发（2002）233号）第五条第（二）项关于“土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的村庄拆迁安置、乡镇企业工业小区、纳入城市规划的乡村基础设施和公益事业等需占用的集体土地，报批时原则上依法予以征用，按城市土地进行管理”之规定，涉案土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，依法应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施，最终通过招标、拍卖、挂牌或者市、县人民政府土地管理部门与土地使用者协议的方式出让土地使用权后，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。本案中，原、被告在未经市、县人民政府土地管理部门对涉案土地采用招标、拍卖、挂牌或者市、县人民政府土地管理部门与原告协议的方式出让土地使用权的情况下，自行约定将涉案土地交付原告拆迁改造，违反了土地使用权出让应遵循的公开、公平、公正和诚信原则，亦违反了国家法律法规禁止性规定，故本院确认原、被告于2004年3月23日签订的《旧村改造联建协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已支付被告订金1000000元，被告基于无效《旧村改造联建协议书》取得的该1000000元订金应返还原告，原告要求被告承担自付款之日至2013年4月5日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，理由正当，本院予以支持，经本院依法核算，该期间的利息损失为534593.1元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告青岛华青房地产开发有限公司与被告青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会于2004年3月23日签订的《旧村改造联建协议书》无效。二、被告青岛市城阳区夏庄街道太平庄社区居民委员会于本判决书生效后十日内返还原告青岛华青房地产开发有限公司订金人民币1000000元及利息损失人民币534593.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18621元，由原、被告各负担9310.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长　　纪仁峰审判员　　顾　伟审判员　　李　珂二〇一三年十一月四日书记员　　栾慧慧附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注微信公众号“”