（2013）玄民初字第1679号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-10-10
案件名称
佟浩与胡涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佟浩,胡涛,袁健
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十六条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第1679号原告佟浩，男，1984年6月10日生，锡伯族。被告胡涛，男，1983年7月4日生，汉族。第三人袁健，女，1944年11月1日生，汉族。原告佟浩与被告胡涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加袁健为第三人，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佟浩、第三人袁健到庭参加诉讼，被告胡涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告佟浩诉称：原、被告于2012年10月25日签订房屋租赁合同，约定被告将位于南京市玄武区xx营x号x幢512室房屋转租给原告，租期自2012年11月1日至2013年10月30日，租金为每月1250元，每半年支付一次；同日，原告支付被告6个月租金7500元及押金1250元。双方合同签订后原告住进该房屋。2013年3月，被告向原告多次催要剩余6个月房租，并以降低房租至1200元为由要求原告尽快给付。2013年3月、4月期间原告通过银行转账方式向被告妻子吴维晶银行账户支付了2013年5月1日至2013年10月30日的租金7200元。2013年5月底，第三人袁健告知原告该房屋并非被告所有，而是被告向第三人承租，被告尚未支付2013年5起的租金，故第三人要求原告搬离，从2013年6月1日起不能使用房屋。原告向被告发送短信要求解除合同，退还剩余5个月的房租加押金，被告至今未答复。原告认为被告存在违约行为，故请求判令被告返还原告2013年6月1日至2013年10月30日的租金6000元及租房押金1250元，并支付违约金1250元。被告胡涛未提出答辩意见。第三人袁健述称：南京市xx营x号x幢512室房屋系其所有。2011年10月20日，其与被告签订房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给被告，租赁期限从2011年10月20日至2016年11月5日，租金为每月2200元，每3个月支付一次。合同签订后，第三人将房屋交付被告使用，被告称会将房屋转租给学生使用，第三人考虑学生使用不会造成房屋毁损，故对被告转租表示同意。被告按合同约定支付了2011年11月至2013年4月的房租，此后的房租经多次催要，被告均未给付。2013年5月，其通知房屋中的合租租客佟浩、吴燕秋搬离。因被告在承租其房屋期间未及时对房屋漏水进行维修，造成其财产损失，其已对被告另行提起诉讼。经审理查明：南京市玄武区xx营x号x幢512室房屋系第三人袁健所有。2011年10月20日，第三人与被告签订房屋租赁合同一份，约定：第三人将位于南京市玄武区xx营x号x幢512室房屋出租给被告，租赁期自2011年10月20日至2016年11月5日，租金为每月2200元；租金每3个月支付一次，需提前一个月支付。租赁期间如安排他人居住，则保证不影响第三人袁健的房租收益。后第三人将房屋交付被告使用，被告按时支付了2012年10月20日至2013年4月20日的租金。在被告承租房屋期间，被告将该房内两个房间分别转租给原告佟浩及案外人吴燕秋。原、被告于2012年10月25日签订房屋租赁合同一份，约定：被告将其位于南京市玄武区xx营x号x幢512室东侧1间房屋租赁给原告，租期为12个月，自2012年11月1日至2013年10月30日，租金为每月1250元；租金按半年支付，且提前15天支付；房屋押金为1250元；租赁期限届满后，如双方不续约，合同自行终止；如须终止或续约，双方均需提前一个月提出，在结算完水电等费用后，被告退还押金并按照天数折算退还剩余房租。合同签订时，原告支付被告半年租金7500元，并支付押金1250元。被告出具落款时间为2012年10月25日的收条两张，分别载明收到原告半年租金7500元，收到原告房屋押金1250元。2013年3月，被告催要原告提前支付剩余6个月房屋，并约定房租降至每月1200元。2013年3月22日、4月2日、4月20日，原告经招商银行、中国工商银行分为4次向被告指定的收款人吴维晶的中国工商银行账户汇款7200元，并在汇款用途中注明系支付给被告2013年5月至10月的房租。2013年5月底，第三人告知原告因被告未向其按时支付2013年5月起的房租，故要求原告返还房屋。原告于2013年5月30日向被告手机发送短信，内容为：“五个月房租加上押金共7250元，明天什么时候，在哪里退还？”，被告未答复原告。后原告在2013年6月1日搬离并交还房屋给第三人。因被告未到庭参加诉讼，致本案未能调解。以上事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、收条、中国工商银行网上银行转账详单、招商银行网银记录、中国银行账户交易明细清单、本院开庭笔录等证据证实。本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与房屋所有人即本案第三人签订房屋租赁合同，后经第三人同意将该房屋转租给原告，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表达，合法有效，本院予以确认。原告已按合同约定支付了租金，被告却未按时向第三人支付租金，第三人在2013年5月底要求收回房屋，后原告返还该房屋给第三人，故原、被告间的租赁合同目的已无法实现，被告构成根本违约。原告在2013年5月30日向被告发出要求退还5个月租金及押金内容的短信，意即解除合同的意思表示，该解除于法有据，本院予以支持。原告据此要求被告退还2013年6月1日至10月30日期间的租金6000元，理由正当，本院予以支持。被告在合同解除后未按约定与原告办理房屋交接手续，原告实际已结算水电等费用，故被告应退还原告押金1250元。被告未能提供原告使用房屋至约定期限届满已构成违约，但原、被告在合同中未明确约定违约金，故原告要求被告支付1250元违约金的诉求缺乏法律依据，本院不予支持。被告胡涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡涛于本判决生效后十日内返还原告佟浩租金6000元、押金1250元。二、驳回原告佟浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、公告费（以实际发生金额为准）均由被告胡涛负担（上述款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 方 田人民陪审员 赵 卫人民陪审员 唐晓妹二〇一三年十一月四日见习书记员 陈 翔 微信公众号“”