（2013）厦民终字第2526号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-02-28
案件名称
上诉人廖克峰与被上诉人厦门市同安区建设局、厦门市同安区路桥建设投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖克锋,厦门市同安区建设局,厦门市同安区路桥建设投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《厦门市城市房屋拆迁管理规定（2003年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字第2526号上诉人（原审原告、反诉被告）廖克锋，男，1968年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市。委托代理人叶海恭，福建平齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）厦门市同安区建设局，住所地福建省厦门市同安区祥平街道祥平西路祥平里，组织机构代码00417315-2。法定代表人叶文货，局长。委托代理人陈海鸣，福建银声律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）厦门市同安区路桥建设投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同镇新安洲人寿大厦六层，组织机构代码15532490-7。法定代表人许建文。委托代理人卢素芬，福建合贤律师事务所律师。上诉人廖克峰因与被上诉人厦门市同安区建设局（下称同安建设局）、厦门市同安区路桥建设投资有限公司（下称同安路桥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第577号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖克峰向原审法院起诉，请求判令：1、同安建设局、同安路桥公司立即配合廖克锋办理现西桥路237号房屋的土地房屋权证并承担办理所需的税、费；2、同安建设局、同安路桥公司支付自行过渡逾期安置费99823.22元和层高补偿费15568.5元；3、同安建设局、同安路桥公司支付暂算至2013年1月14日的逾期办理房屋权属证损失102317.9元，2013年1月15日起至实际办理日的损失按照已购房款总额（8868元／㎡＋3957元／㎡）×119.37元／㎡=1530920.25元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。同安建设局、同安路桥公司提起反诉，请求廖克锋向同安建设局、同安路桥公司支付安置房差价款16754.19元及违约金（以16754.19元为基数，自2012年1月11日起至实际付款之日止，按日万分之二计算）。原审判决查明，根据厦府（2003）地54号、厦府（2006）687号号建设用地批文，拆许字（2006）第97号，厦国土房拆通（2006）97号拆迁通告，廖克锋位于同安区祥平街道西桥尾同兴1号楼综合楼3号店面的房屋（产权证号：厦地房证第同004720**号），因同安“南北大通道”（A段部分）项目建设需要，应予拆除。2008年4月14日，廖克锋（甲方）与同安建设局、同安路桥公司（乙方）签订《同安区“南北大通道”（A段部分）项目建设用地非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：甲乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》、厦同政专纪（2007）91号文及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方拆除乙方非住宅房屋总建筑面积204.54平方米，实行产权调换补偿安置方式。二、5.因安置房原因需过渡，乙方选择自行过渡方式，过渡期限按乙方搬迁完毕之日起至2009年4月14日止，甲方应按《规定》第49-51条规定预付给乙方12月过渡安置费，计￥99823.32元。自行过渡逾期安置费按厦价房（2003）119号文执行，每半年结算一次。三、乙方实行产权调换，安置房总建筑面积为204.54平方米。安置房地点、幢号、楼层：陆丰安置房2-4号楼1号位置店面。五、综合第二、四条之款项，乙方应付给甲方计￥16754.19元。八、实行产权调换的，办理土地房屋权证所需税费由拆迁人支付。九、被拆迁人购买的安置房，经拆迁主管部门审核、确认的，准予办理土地房屋权证；未经审核、确认的，不予办理土地房屋证，且拆迁人有权收回未经审核、确认的安置房。十一条、本协议款项自甲方通知乙方交接安置房之日起银行三个工作日内，乙方一次付清。因乙方原因逾期支付的，乙方应按总金额每日万分之二支付违约金。2008年6月20日，双方签订补充协议书，其中补充协议第三条约定，综上所述，甲方应支付乙方层高补偿费计￥15568.50元。补充协议第四条约定：本补充协议款项待原协议款项交付时一并结清。2012年1月7日，厦门市思明区东部拆迁工程有限公司（实施拆迁单位）向廖克锋发出拆迁安置房交房通知，通知第三条载明：截止至2012年1月10日逾期过渡安置补助费：2011年10月12日至2012年1月10日99823.22元。2012年1月10日，廖克锋接收安置房。庭审中，同安路桥公司举示自行过渡逾期安置补助费请款表，该表载明被拆迁人廖克锋，本次应支付金额96606.11元，逾期起止日期2011年10月14日-2012年1月10日，请款表并加盖厦门市思明区东部拆迁工程有限公司的印章。上述事实，有廖克锋举示的房屋拆迁安置补偿协议书、补充协议书、自行过渡逾期安置补助费情况表、交房通知书、交房确认书等证据以及当事人的当庭陈述笔录、询问笔录在案为证。原审判决认为，廖克锋作为被拆迁人，同安建设局、同安路桥公司作为拆迁人，双方签订非住宅房屋拆迁补偿安置协议书及补充协议书，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守履行。同安建设局抗辩其于协议上签字属挂名性质，未举证证明，没有事实依据，不予采信。关于廖克锋诉求同安建设局、同安路桥公司立即向其支付2011年10月12日至2012年1月10日期间的逾期安置过渡费99823.22元，同安建设局、同安路桥公司认为依据安置补偿协议书逾期安置过渡费每半年结算一次，因此，尚欠廖克锋的逾期安置过渡费应从2011年10月14日起算，并举示东部拆迁工程有限公司的安置补助费请款表予以佐证，该表显示被拆迁人廖克锋本次安置补助费逾期起止日期为2011年10月14日-2012年1月10日，本次应支付金额为96606.11元。原审法院认为，作为价款支付方的同安建设局、同安路桥公司对价款支付情况应承担举证责任，其举示东部拆迁工程有限公司的请款表，并不足以证实逾期安置补助费发放截止2011年10月13日，且该表亦未经过廖克锋的确认，同时廖克锋举示的厦门市思明区东部拆迁工程有限公司拆迁安置房交房通知载明尚未支付的逾期过渡安置补助费期间和费用与其诉求一致，该通知系东部拆迁工程有限公司通知廖克锋交房的凭证，同安建设局、同安路桥公司应举证证实该通知记载内容与实际不符，但是其未能充分举证，本院不予认可，故同安建设局、同安路桥公司尚应支付廖克锋逾期安置过渡费自2011年10月12日起至2012年1月10日止为99823.22元。安置补充协议书约定同安建设局、同安路桥公司应支付廖克锋的层高补偿费为15568.5元，双方对此均不持异议，予以确认。关于廖克锋诉求同安建设局、同安路桥公司配合办理安置房的产权证：依照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条第一款规定：“拆迁人应当在拆迁补偿安置协议履行完毕之日起三十日内，持房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议和被拆除房屋土地房屋权属证书等资料，向土地房屋权属登记机构申请办理被拆除房屋的产权注销登记，并为被拆迁人申请办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记”。据此，为被拆迁人申请办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记是拆迁人的义务。因此，廖克锋诉求同安建设局、同安路桥公司配合其办理安置房的土地房屋权证，于法有据，予以支持。依照拆迁补偿安置协议书，办理产权证所需税费应由拆迁人即同安建设局、同安路桥公司负担。廖克锋主张依照商品房买卖合同司法解释请求同安建设局、同安路桥公司赔偿逾期办证造成的损失，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不适用商品房买卖合同相关司法解释，其次，双方在合同中对权属办理时间并未进行约定，《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》虽将拆迁人为被拆迁人申请办理所调换房屋的土地房屋权属证书规定为法定义务，但是亦未对办理权属时间作出明确规定，据此，原审法院认为廖克锋主张同安建设局、同安路桥公司存在逾期办证的事实，没有充分的事实依据，不予支持。拆迁安置补偿协议书载明，廖克锋尚应支付同安建设局、同安路桥公司16754.19元，双方对此不持异议，予以确认。同安建设局、同安路桥公司主张按照日万分之二支付违约金，庭审中，廖克锋抗辩违约金按日万分之二计算标准过高，应按银行同期同类利率予以调整，廖克锋提出该抗辩，原审法院视为其放弃依据合同享有的同时履行抗辩权和后履行抗辩权。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，同安建设局、同安路桥公司并未提供证据证明其因廖克锋拖延支付款项造成的实际损失，双方约定的日万分之二违约金并不存在明显过高的情形，对廖克锋请求予以调整的理由不予采纳，廖克锋应于同安建设局、同安路桥公司通知其交接安置房之日起银行三个工作日内付清，据此，原审法院认定廖克锋应于2012年1月11日前付清上述款项，故廖克锋应自2012年1月12日起按照日万分之二的标准支付同安建设局、同安路桥公司违约金，违约金应支付至本判决确定的还款之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、厦门市同安区建设局及厦门市同安区路桥建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖克锋支付自2011年10月12日至2012年1月10日期间的逾期过渡安置补助费人民币99823.22元；二、厦门市同安区建设局及厦门市同安区路桥建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖克锋支付层高补偿费人民币15568.5元；三、厦门市同安区建设局及厦门市同安区路桥建设投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内配合廖克锋申请办理陆丰安置房2-4号楼1号位置店面的土地房屋权属证书登记并承担办理权属登记所需税费；四、廖克锋应于本判决生效之日起十日内向厦门市同安区建设局及厦门市同安区路桥建设投资有限公司支付房屋拆迁补偿安置协议书第五条项下款项人民币16754.19元并支付违约金（自2012年1月12日起计算至本判决确定的还款之日止，按照日万分之二的标准计付）；五、驳回廖克锋的其余诉讼请求；六、驳回厦门市同安区建设局及厦门市同安区路桥建设投资有限公司的其余反诉请求。本案案件本诉受理费人民币4565.6元，适用简易程序减半收取人民币2282.8元，由廖克锋负担人民币1072.9元，厦门市同安区路桥建设投资有限公司及厦门市同安区建设局共同负担人民币1209.9元，反诉受理费人民币218.8元，适用简易程序减半收取人民币109.4元，由廖克锋负担。宣判后，廖克峰不服，向本院提起上诉。上诉人廖克峰上诉称，一、办理房屋权属证书是两被上诉人的合同义务，两被上诉人迟延履行义务，依法应当赔偿损失。原审判决第三项判令两被上诉人应于判决生效之日起30日内配合廖克峰办理权属证书，说明被上诉人确实迟延履行义务，已构成违约，两被上诉人的行为导致上诉人店面因无法提供权属证书给承租人办理营业执照而无法及时租赁给他人，明显给上诉人造成损失，两被上诉人应当赔偿损失。二、本案应当适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释。理由是：本案所涉及的房屋虽然在双方签订的协议名称中是安置房，但因该房屋的面积超过上诉人被拆迁的面积，超过部分上诉人是以商品房的价格向上诉人支付差价，该部分毫无疑问应当属于商品房。安置房的实质也是商品房，被上诉人提出的不能适用该司法解释的理由不能成立。因为该安置房也是上诉人利用被上诉人支付的拆迁补偿款向拆迁人支付对价，也是一种等价交换的行为。综上，请求撤销原审判决第五项判决，改判支持其原审诉求。被上诉人同安建设局答辩称，一、办理权属证书不单纯是其义务，与政府相关部门及上诉人的配合密切相关。《厦门市城市房屋拆迁管理规定》虽规定了拆迁人应当为被拆迁人办理所调换的房屋权属证书，但能否顺利完成，不仅需要政府部门的配合，还需要上诉人提供相关资料和手续的配合。二、上诉人主张按最高人民法院关于审理商品房纠纷案件的司法解释计算逾期办理房屋权属证书的损失缺乏事实和法律依据。讼争房屋属于拆迁安置房，没有任何商品房的因素存在，对于拆迁安置房何时办证问题，协议书没有约定。上诉人没有证据证明安置房至今没有办理产权证有给其造成经济损失的事实。本案不是商品房买卖，而是房屋拆迁安置，不能适用上述司法解释。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人同安路桥公司答辩称，一、其并非不支付过渡安置补助费，而是上诉人不领取。二、上诉人诉求逾期办证损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订的安置补偿协议并未约定何时办理讼争安置房的权属登记，安置房之所以至今尚未办证，是同安区政府的原因，并非被上诉人的过错。2、上诉人并未证明建设方何时需办证，也未证明安置房未办证给其造成损失。本案并非商品房买卖纠纷，不能适用商品房买卖纠纷的相关司法解释。3、若上诉人的诉求得到支持，可能引发社会安定隐患。4、其并非建设方，只是受同安区政府委托与拆迁户签订了安置房协议，上诉人已领取了巨额过渡安置补助费，又要求支付逾期办证损失，不合情理。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。本院认为，本案的焦点在于，厦门房屋拆迁安置补偿过程中，拆迁人是否有义务协助被拆迁人办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记，若有该义务，应从何时起算？首先，原审判决援引《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条第一款的规定：“拆迁人应当在拆迁补偿安置协议履行完毕之日起三十日内，持房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议和被拆除房屋土地房屋权属证书等资料，向土地房屋权属登记机构申请办理被拆除房屋的产权注销登记，并为被拆迁人申请办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记”，进而认定同安建设局、同安路桥公司有义务为廖克峰申请办理讼争房屋权属登记，该认定并无不妥。但同时，原审判决又认为，《厦门市经济特区城市房屋拆迁管理规定》并未对办理权属时间作出明确规定，进而对廖克峰主张的逾期办证损失不予支持。该理由明显不当。《厦门市城市房屋拆迁管理规定》与《厦门市经济特区城市房屋拆迁管理规定》系同一部地方性法规，2010年7月29日名称由前者变更为后者。该地方性法规第二十条第一款已明确规定，拆迁人不仅有申请办理安置所调换房屋权属证书登记的义务，且该义务应自拆迁补偿安置协议履行完毕之日起三十日内完成，并非没有规定。其次，根据双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，廖克峰还应缴交安置房超面积款项，折抵其应获得的各项补偿补助费用后，还应支付被上诉人款项16754.19元。根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条第一款的规定，拆迁人申请办理所调换房屋权属证书登记的义务，是在拆迁补偿安置协议履行完毕后才产生，而本案廖克峰直至原审庭辩论终结时，仍未履行该义务，故被上诉人申请办理讼争房屋权属登记的义务尚未产生，廖克峰主张逾期办证损失，不应予以支持。廖克峰在履行房屋拆迁安置补偿协议的义务后，若还存在逾期办证损失，可另行主张。综上，廖克峰的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持，原审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2346元，由上诉人廖克峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆代理审判员 洪德琨代理审判员 许 莹二〇一三年十一月四日书 记 员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。