（2013）嘉民三（民）初字第321号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-02-27
案件名称
上海远香湖商务大酒店与上海葱林实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民三（民）初字第321号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第321号原告（反诉被告）上海远香湖商务大酒店，住所地上海市嘉定区马陆镇嘉新公路***号*幢*层。投资人梅山蒿，经理。委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。委托代理人顾毓，上海志道律师事务所律师。被告（反诉原告）上海葱林实业有限公司，住所地上海市宝山区友谊路1588弄2号1105室。法定代表人邢霞，执行董事。委托代理人王焕生，该公司工作人员。委托代理人张小燕，上海市华典律师事务所律师。原告（反诉被告）上海远香湖商务大酒店（以下简称远香湖）与被告（反诉原告）上海葱林实业有限公司（以下简称葱林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告远香湖委托代理人王润华、顾毓，被告葱林公司委托代理人王焕生、张小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远香湖诉称，2011年11月18日远香湖与案外人上海卓伟置业投资顾问有限公司（以下简称卓伟公司）签订租赁合同，由远香湖承租位于嘉定区某某路1331－1353（单号）房屋，租期为十二年。2012年3月20日远香湖与葱林公司签订《房屋租赁合同》。远香湖将其中某某路1331号房屋转租给葱林公司，租期自2012年3月20日至2023年11月10日止，建筑面积59.04平方米，月租金为每平方米5元，第2年起递增10%，先付后用，每三个月支付一次，每次应提前15日支付。合同签订后，远香湖交付葱林公司房屋，葱林公司也按约支付了首期租金及押金，但至2012年9月5日葱林公司未能按约支付2012年9月20日以后的租金。为此，远香湖多次向葱林公司催缴，但其以种种理由拖延不付，且逾期超过30天，故远香湖有权解除合同。现要求：一、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2012年10月28日解除，葱林公司携其财产从承租的房屋内迁出，并将房屋归还原告；二、判令葱林公司给付2012年9月20日起至2012年11月7日止的房屋租金人民币14587.80元；三、判令葱林公司给付自2012年11月8日至2013年2月5日止的房屋使用费人民币52545.60元；四、判令葱林公司给付自2013年11月9日起至归还房屋之日止的房屋使用费，按日租金2倍计590.40元计算；五、判令葱林公司偿付自2012年9月5日起至付清房屋租金之日止的逾期付款违约金，以日租金295.20元的10%计算；六、判令葱林公司给付自2012年5月15日至2012年11月14日的物业管理费人民币3540元；七、判令葱林公司给付自2012年11月15日起至房屋归还之日止的物业管理费，以59.04平方米为基数，每月每平方米10元计算。被告葱林公司辩称，物业管理费已经支付，因远香湖没有提供配套的电力设备和相关产权证，导致葱林公司无法办理营业执照。不同意远香湖的诉讼请求。经审理查明，位于上海市嘉定区某某路1331－1353号（单号）房屋（以下称系争房屋）产权人为上海佳盛房地产开发有限公司，建筑面积为2387.19平方米。2011年3月21日上海佳盛房地产开发有限公司出具一份委托书给案外人卓伟公司，委托案外人卓伟公司将系争房屋对外出租并经营管理，委托时限为2011年4月1日至2031年3月31日。同年11月18日案外人卓伟公司与远香湖签订一份《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》，约定由卓伟公司将系争房屋出租给远香湖，租期十二年，自2011年11月18日至2023年11月17日止。卓伟公司允许远香湖将系争房屋分割成不同功能区域转租他人。2012年3月20日远香湖与葱林公司签订《房屋租赁合同》一份，约定远香湖将系争房屋中的1331号出租给葱林公司，建筑面积为59.04平方米，租期自2012年3月20日起至2023年11月10日止，日租金每平方米5元，第2年起递增10%，先付后用，第一次租金（自2012年3月20日起至2012年9月19日止，其中含免租期2个月）总计为35916元，在签订本合同的3日一次性支付给远香湖，以后每三个月支付一次，每次应提前15日支付下次租金；如逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的10%支付滞纳金。葱林公司向远香湖支付租赁保证金一个月租金人民币8979元。合同还约定，如葱林公司逾期支付租金超过30天，远香湖可解除合同。葱林公司在合同期满或合同终止后10日内返还房屋，未经远香湖同意而葱林公司逾期返还房屋的，每逾期一日，葱林公司应按本合同约定的日租金金额的2倍向远香湖支付使用费。合同还约定葱林公司装修前，必须向远香湖提交整体装修方案，并在远香湖批准后方可实际装修。葱林公司返还房屋时应当符合正常使用后的状态。合同还约定了其他内容。合同签订后，远香湖交付房屋给葱林公司。葱林公司经装修后用于经营酒类。同时，葱林公司支付远香湖租金35916元（自2012年3月20日至2012年9月19日止），押金（保证金）8979元，另支付给菁宇投资管理有限公司装修押金3000元及物业管理费3540元，由该公司出具收据。此后，葱林公司又将二张装修押金3000元及物业管理费3540元收据交远香湖，由远香湖工作人员梅星星出具收条。后因葱林公司未支付第二期租金，2012年10月23日远香湖致函葱林公司，要求支付下期租金，否则视作葱林公司同意解除合同。2013年4月远香湖向本院起诉。审理中，葱林公司表示同意解除合同，另同时提出反诉，要求远香湖赔偿装潢损失159989.83元，货物损失83100元。另申请对其所作装修工程进行审价。本院委托上海东方投资监理有限公司进行审价，结论为：装饰工程鉴定金额原值70609元，安装工程鉴定金额原值9905元，合计80514元；装饰工程鉴定金额现值为64190元，安装工程鉴定金额现值9005元，合计73195元。但葱林公司对其主张的货物损失83100元并未提供证据。针对葱林公司的反诉，远香湖辩称，葱林公司装修必须向远香湖提出方案并要得到同意，合同终止后葱林公司应将房屋恢复原状。对于货物损失并未提供证据，故不同意葱林公司的反诉诉请。上述事实，有远香湖与案外人卓伟公司签订的《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》、远香湖与葱林公司签订的《房屋租赁合同》，信函、收据及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：远香湖与葱林公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在租赁期间因葱林公司未按约支付租金，远香湖要求解除合同符合合同约定，故远香湖要求解除租赁合同的诉讼请求应予支持。庭审中，葱林公司同意解除合同，故合同解除的时间以双方达成合意的日期即2013年5月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。葱林公司应从承租的房屋内迁出，将该房屋返还远香湖，并支付拖欠的租金，在远香湖处的押金（保证金）8979元，予以冲抵葱林公司所欠租金。由于目前葱林公司还占用承租的房屋，因此合同解除后至房屋返还前，葱林公司还须支付房屋实际使用费，使用费仍按原合同约定的租金标准计算。对远香湖主张的物业管理费3540元，因葱林公司已支付相关物业公司，故该项诉请不予支持。因葱林公司逾期支付租金，故远香湖要求葱林公司支付逾期付款违约金的诉请可予支持。审理中，对远香湖主张的房屋使用费以每日租金的2倍计算，葱林公司认为约定过高，要求予以调低，对此予以准许，本院调整为以每日租金的1倍计算。因葱林公司违约导致合同解除，且远香湖不同意利用装饰装修，故其要求赔偿装饰装修损失没有法律依据，本院不予支持。对葱林公司反诉要求远香湖赔偿货物损失83100元的诉讼请求，因葱林公司对此并未提供证据证明，故对此项反诉请求难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告上海远香湖商务大酒店与被告上海葱林实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年5月21日解除；二、被告上海葱林实业有限公司应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区某某路1331号房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海远香湖商务大酒店；三、被告上海葱林实业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海远香湖商务大酒店自2012年9月20日至2013年5月21日止的租金人民币71143.20元，扣除在原告处的押金（保证金）8979元后，实际被告应给付原告62164.20元；四、被告上海葱林实业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海远香湖商务大酒店房屋实际使用费（房屋实际使用费自2013年5月22日起，以每天295.20元计，至实际返还房屋时止）；五、被告上海葱林实业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海远香湖商务大酒店逾期付款违约金（违约金自2012年9月5日起，以每天29.52元计，至本判决生效时止）；六、驳回原告上海远香湖商务大酒店其余诉讼请求；七、驳回被告上海葱林实业公司的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1566.84元，减半收取783.42元，反诉受理费4946.35元，减半收取2473.18元，审价费4800元，合计8056.6元，由被告上海葱林实业有限公司负担（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张开红二〇一三年十一月四日书记员 郭海娜审判员 张开红二〇一三年十一月四日书记员 郭海娜附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…… 关注公众号“”