（2013）园民初字第2434号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-01-20
案件名称
苏州亚新物业管理服务有限公司诉何伟春、孙雪玲物业服务合同一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州亚新物业管理服务有限公司,何伟春,孙雪玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2013）园民初字第2434号原告苏州亚新物业管理服务有限公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人刘绍志，总经理。委托代理人万镇，江苏丁晓农律师事务所律师。被告何伟春，住苏州工业园区。被告孙雪玲，住苏州工业园区。原告苏州亚新物业管理服务有限公司（以下简称“亚新物业”）诉被告何伟春、孙雪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员谢淑敏独任审理，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告亚新物业的委托代理人万镇、被告何伟春、孙雪玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亚新物业诉称，苏州工业园区某某花园5幢901室系两被告购买房屋，原告与两被告所在小区的业主委员会签订了《苏州市物业服务合同》，根据该合同约定，两被告作为业主，应支付每月每平方米综合物业管理服务费1.4元。但两被告自2011年10月起没有依约缴纳物业费，截止2013年6月已拖欠21个月。原告多次催讨，两被告均以种种理由拖延，拒不缴纳，遂诉讼来院，请求判令两被告立即支付拖欠的综合物业管理服务费2439.9元，滞纳金1172.3元，合计3612.2元并承担本案诉讼费用，诉讼过程中原告就滞纳金部分要求法院酌定。被告何伟春、孙雪玲答辩称，小区业主委员会未经我们同意私自与物业公司签订物业服务合同，且原告方所提供的物业服务未达到合同所约定的相应标准，另原告方擅自变更绿化用地、公用设施，就各项收费未按规定对业主进行公示，故我方有权不缴纳物业费。经审理查明，被告何伟春、孙雪玲系苏州工业园区某某花园5幢901室业主，房屋建筑面积为82.99平方米。2011年9月22日，苏州工业园区某某花园业主大会（甲方）委托苏州工业园区某某花园业主委员会与原告亚新物业（乙方）签订了物业服务合同，约定甲方将某某花园委托乙方实行物业服务，服务期限自2011年10月1日至2012年9月30日；后于2012年8月31日，苏州工业园区某某花园业主大会（甲方）委托苏州工业园区某某花园业主委员会与原告亚新物业（乙方）签订了物业服务合同，约定甲方将某某花园委托乙方实行物业服务，服务期限自2012年10月1日至2013年9月30日。上述两份物业服务合同均约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅为1.4元／月／平方米，并约定业主或物业使用人应于每年1月、6月的5日前向乙方交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，在每月5日前向乙方交纳当月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。另查明，原告方提交的律师函及快递单显示2013年5月17日亚新物业委托律师向被告何伟春邮寄催缴物业费的律师函，催讨2011年10月1日至2013年6月底的物业服务费，两被告确认收到该律师函。上述事实，有苏州工业园区房地产登记���、苏州市物业服务合同、律师函及邮寄凭证、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，原告与两被告所在小区的业主委员会所签订的物业管理服务合同，意思表示真实，不违反现行法律的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行相应义务。原告提供了物业服务，两被告作为业主理应缴纳相应的物业服务费。根据原告主张的欠费期间被告所欠的物业费应计算为1.4×82.99×21=2439.9元，本院庭审中向两被告核实是否已经足额支付了物业费，两被告表示就何时开始未缴纳物业费记不清楚，但未提供证据证实其已经给付了自2011年10月1日至2013年6月31日的物业费，故本院对原告主张的自2011年10月1日至2013年6月31日物业费欠费数额2439.9元予以认定。至于被告方提出的物业服务未达相应标准、物业合同���未经被告许可的情况下业主委员会与物业公司签订、原告方擅自变更绿化用地、公用设施，就各项收费未按规定对业主进行公示等抗辩理由，即使存在两被告所抗辩的问题，本院认为物业服务系对整个住宅小区的公共服务，并不属于某个业主的个体服务，业主委员会经业主大会授权与原告签订物业服务合同依法对全体业主产生约束力；另即使两被告提供证据证实物业服务质量存在问题，业主与物业服务企业之间就物业服务质量问题所产生的纠纷，根据合同相对性原则，理应通过业主委员会与物业服务企业沟通、协商解决，以拒付物业服务费的方式维权缺乏相应的法律依据，本院对两被告的抗辩意见不予采信。综上，两被告应依约定缴纳物业费，原告要求支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。按照物业服务合同约定，两被告未及时缴纳物业费依法应承担相应违约��任，物业服务合同中对滞纳金的约定属于违约责任的约定，本院结合物业服务合同中滞纳金条款的相关约定，酌定两被告向原告支付滞纳金300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告何伟春、孙雪玲于本判决生效之日起十日内支付原告苏州亚新物业管理服务有限公司物业服务费2439.9元及滞纳金300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何伟春、孙雪玲负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。本判决为终审判决。代理审判员 谢淑敏二〇一��年十一月四日书 记 员 赵 从 搜索“”