（2013）杭萧义民初字第331号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-06-19
案件名称
杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭坚强,杨妙云,赵伯良,陆向阳,蔡文欧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭萧义民初字第331号原告杭坚强。原告杨妙云。两原告的共同委托代理人吴有水、郭淑丽。被告赵伯良。被告陆向阳。第三人蔡文欧。原告杭坚强、杨妙云诉被告赵伯良、陆向阳、第三人蔡文欧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序先后于2013年9月4日、2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告杭坚强、杨妙云的委托代理人吴有水、郭淑丽，被告赵伯良，第三人蔡文欧到庭参加诉讼。被告陆向阳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭坚强、杨妙云诉称：200××年7月××0日，两被告在婚姻关系存续期间与原告签订《卖房协议》一份，书面约定将原告在原告单位集资所建的位于萧山区新湾街道新源路4-××幢2单元202室房屋以6.5万元的价格出售给被告。2004年3月3日，原、被告又签订《关于代办房产证的协议》，书面约定办理房产证产生的一切费用全部由被告承担，在有关教师住房补贴分配时，甲方（即本案原告）因为办理房产证而产生的经济损失（甲方办理房产证所享受的住房补贴与甲方不办房产证所享受的住房补贴的差额部分）全部由乙方（即本案被告）补偿给甲方。在甲方享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。20××××年7月8日，原告依约对房屋进行了产权登记，原告的住房补贴分别于20××××年××2月4日、20××2年2月8日被批准确认，因原告对所售房屋进行了产权登记，其住房补贴分别损失了52848元，两原告共计损失××05696元。原告数次催促被告依约补偿损失，并办理相关的房屋过户手续，但被告拒不履行双方所约定的义务。据原告所知，现该房屋已转卖给第三人，由第三人使用。故原告提起本案诉讼，要求：××.解除杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳签订的卖房协议书；2.蔡文欧将位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-××幢2单元202室的房屋腾退给杭坚强、杨妙云。在第一次庭审前，原告变更诉讼请求，要求被告支付原告因办理房产证而产生的经济损失××05696元。在第二次庭审前，原告再次变更诉讼请求，并最终要求：××.确认赵伯良、陆向阳与蔡文欧签订的房屋买卖合同无效；2.解除杭坚强、杨妙云与赵伯良、陆向阳签订的买房协议书；3.蔡文欧将位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-××幢2单元202室的房屋腾退给杭坚强、杨妙云。被告赵伯良辩称：对于原告第一次变更的诉讼请求，原告实际上已经享受了住房补贴，没有实际损失，故不同意支付原告××05696元。对于第二次变更的诉讼请求，本人认为，对原告主张的关于购房签订合同的事实无异议，但本人和原告签订的卖房协议书系有效，而原告在时隔十多年后提出合同无效，且在起诉前也从未与本人协商。综上，对于原告的诉讼请求，本人不予认可。被告陆向阳未作答辩。第三人蔡文欧对原告第二次变更的诉讼请求和主张的事实与理由述称：案涉房屋是本人向赵伯良购买的，双方也也签订协议的，且经过公证，故本人不同意腾退房屋。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：一、卖房协议书××份，欲证明原、被告于200××年买卖房屋的相关事实。经质证，被告赵伯良无异议，第三人蔡文欧表示因为其与被告签订购房协议时，未曾见过该证据，故对该证据的真实性无法确认。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。二、代办房产证协议××份，欲证明原、被告双方关于代办房产证及住房补贴补偿的相关约定。经质证，被告赵伯良和第三人蔡文欧对该证据的真实性无法确认。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。需要指出的是，该证据系原、被告关于案涉房屋办理房产证所进行的书面约定，共设有6个条款：××.该证据第××条至第3条系原、被告对案涉房屋办理房产登记和过户登记手续及相关费用的书面协议，其中所涉的费用均应由被告承担。2.该证据的第4条系关于如果原告存在住房补贴损失，而该损失应当由被告承担的约定，该约定也是原告第一次变更诉讼请求所持的主要依据之一。就此，本院在第一次庭审后曾前往杭州市萧山区住房分配货币化领导小组办公室（下称住房办）进行核查并知悉：首先，按照杭州市萧山区教育局【萧教（2004）54号】《关于教师集资建房补办房产证的实施意见》的规定，本区教师在申请住房补贴时，必须先为已享受过的实物分房（包括集资建房）办理房产证，并向住房办进行申报。若隐瞒已享受实物分房的情况，一旦发现，多获得的住房补贴将被追回。其次，按照中共杭州市萧山区委办公室文件【区委办（2003）77号】《关于印发﹤杭州市萧山区行政机关人员已享受住房面积认定办法﹥的通知和杭州市萧山区人民政府办公室【萧政办纪（2003）87号】《关于教师集资房补办房产证有关问题的协调会议纪要》的规定，购买由政府或者单位补贴的集资、联建住房核定为已享受实物分房，在申请住房补贴时，应扣除已享受的实物分房面积。第三，夫妻双方均系教师并共同购买集资建房的，在计算各自住房补贴面积时，应为各自住房补贴面积标准减去已享受实物分房面积。3.该证据第5条是关于原、被告关于案涉房屋办理过户登记手续的条件约定，即在原告享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。4.该证据的第6条系其他未尽事宜，原、被告协商解决的约定。3.房产证××份，欲证明原告已办理房产证的事实。经质证，被告赵伯良和第三人蔡文欧均无异议。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。4.住房补贴申请表、住房补贴审批表、住房补贴支取表各××份，欲证明原告住房补贴领取情况及被告应补偿的差额。经质证，被告赵伯良和第三人蔡文欧均无异议。本院经审查并结合上述证据2的认证后认为，该证据内容客观真实，来源形式合法，且与本案具有关联性，故予以采纳。该证据对原告领取住房补贴的事实具有证明效力，但对被告应补偿差额的待证事实缺乏证明效力。理由如下：××.本案原告应享受的住房货币化政策补贴应各按90㎡计算，但是如果原告在该面积下享受了实物分房面积的，则应扣除相应的面积。2.集资建房属于享受实物分房补贴的类别之一。3.该证据中所载的“新湾镇教工宿舍”即案涉房屋。4.根据该证据的记载内容，案涉房屋的60㎡被确定为原告已享受的实物分房面积。故在此基础上，原、被告各按照规定分别被扣除60㎡，实际各获得30㎡的货币补贴。承上所述，按照原告关于其因办理房产证而未得到对应的各60㎡的住房补贴，对此，似乎有一定的道理。但根据法庭调查，前提条件的案涉房屋不能被确定为实物分房，也就是说，在原告申领总共××80㎡住房货币补贴时，其未享受实物分房的补贴。根据该证据显示，无论是原告本人，还是其所在单位等教育机构和部门，均将案涉房屋确认为集资建房，而案涉房屋最终能办理房产登记手续，也是基于本区教师所购集资建房作为享受住房补贴的有关文件规定所实现的。根据核查，只有在将案涉房屋作为集资房办理房产证后，原告才有申请住房补贴的条件，也就是说，如果案涉房屋作为实物分房补贴但未办理房产登记手续，原告现已获得的30㎡的货币住房补贴也将无法享有。同时，如果案涉房屋因未办理住房房产证，两原告也是不能享受到总共××80㎡的住房货币补贴。因为如果要获得××80㎡住房货币补贴，必须要掩盖原告已获得集资房--案涉房屋的事实，即未享受实物分房补贴。但今后一旦查实，对应获得各60㎡的住房货币补贴则将被追回或退回。5.婚姻登记表2份，欲证明两被告的婚姻情况，案涉房屋买卖发生于两被告婚姻关系存续期间。经质证，被告赵伯良和第三人蔡文欧均无异议。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。被告赵伯良、陆向阳未提供证据。第三人蔡文欧为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了买卖房屋契约××份，欲证明第三人蔡文欧向两被告购买案涉房屋的事实。经质证，原告和被告赵伯良均无异议。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。为查明事实，本院依法向萧山区新湾中心学校进行了调查，并制作了相关调查笔录，并在庭审中予以出示。经质证，原告和被告赵伯良、第三人蔡文欧均无异议。本院经审查后认为，该证据虽未经被告陆向阳质证，但符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。根据以上对证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：原告杭坚强、杨妙云于××99××年8月××6日登记结婚。被告赵伯良、陆向阳于200××年6月8日登记结婚。200××年7月××0日，两原告因将其所购的集资建房（即现位于杭州市萧山区新湾街道新源路4-××幢2单元202室）出卖给两被告，由原告杭坚强与被告赵伯良出面，签订《卖房协议书》。该协议书约定：上述房屋（包括内部设施、空调一台、车库）以65000元的价格出卖给被告方，被告方于200××年7月××0日付清购房款，而原告方于200××年7月××0日交付上述房屋。同时，该协议书还约定：今后如需过户等，原告方均不负责；如有拆迁且无赔偿，均由原告方负责。该协议书签订当日，原、被告双方均根据上述《卖房协议书》的约定全面履行了交房、付款的义务。由于原告出售上述房屋时，该房屋尚未能办理房产登记手续，但之后根据政府有关部门的文件规定，该房屋可以办理房产登记手续。为此，就关于办理房产登记、过户手续会产生的费用问题，两原告与被告陆向阳于2004年3月3日签订《关于代办房产证的协议》，该协议约定：××.在可办理房产证时，原告方要尽力、尽快为被告方办好房产证。被告方必须及时向原告方支付有关费用。2.办理房产证产生的一切费用全部由被告方承担。3.办理房产证过户所产生的一切费用均由被告方承担。4.在有关教师住房补贴分配时，原告方因办理房产证而产生的经济损失（原告方办理房产证所享受的住房补贴与原告方不办理房产证所享受的住房补贴的差额部分全部由被告方承担）全部由被告方补偿给原告方。5.原告方享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。6.其他不尽事宜，由原、被告双方商量解决。2009年4月7日，被告赵伯良与陆向阳办理离婚登记手续。2009年××××月23日，两被告将上述房屋出卖给第三人蔡文欧，并在原萧山区新湾镇司法所，由被告陆向阳出面与第三人蔡文欧签订《买卖房屋契约》，书面约定：被告方将所涉房屋以××38000元的价格出卖给第三人，付款方式为当日付清；自签订之日起，房屋的有关权利和义务均归第三人。该《契约》签订后，第三人蔡文欧如数支付了约定的购房款并获得了相关的房屋。因申领住房补贴所需，20××××年7月8日，两原告办理了上述房屋的产权登记手续并获得了《中华人民共和国房屋所有权证》（证号为杭房权证萧字第××号、第××号）。20××××年8月27日、20××××年××0月30日，原告杭坚强、原告杨妙云先后向杭州市萧山区住房分配货币化领导小组申领住房补贴。经该领导小组审核确定：两原告所得的住房补贴面积标准各90㎡，扣除上述房屋作为已享受实物分房面积各60㎡，实际获得的货币住房补贴各按30㎡计算。据此，两原告先后于20××2年3月××日、20××2年3月29日从杭州市萧山区住房分配货币化领导小组领取了各自的住房货币补贴共计53800元。之后，两原告认为其因办理房产登记使其获得的住房补贴减少××05696元，故要求对方当事人按照《关于代办房产证的协议》的约定补偿损失，但未果。为此，两原告于20××3年8月××2日向本院提起诉讼，本院认为：××.原、被告于200××年7月××0日、2004年3月3日所签订《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》是双方当事人真实意思表示。虽然在签订《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》时，所涉房屋尚未进过产权登记，但该房屋系两原告所购是事实，加之现已进行了产权登记，因此，《卖房协议书》、《关于代办房产证的协议》应认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力。同时，鉴于原、被告双方根据《卖房协议书》的约定，早已全面履行了交房、付款等的义务，现两原告要求解除该《卖房协议书》的诉讼请求，不能成立，故本院不予支持。2.案涉《买卖房屋契约》系两被告与第三人之间的真实意思表示，承上第××点所述和根据《关于代办房产证的协议》中关于“两原告应当在其享受房贴或确定房贴后，办理过户手续。”的约定、两原告申领住房补贴的事实认定，从目前情况来看，应当认定《买卖房屋契约》为有效合同。根据上述涉及房屋买卖合同的约定和履行情况看，目前案涉房屋仍登记在两原告名下的主要原因是未按照约定及时办理过户登记手续所致。因此，视目前状况，如果认定《买卖房屋契约》为无效，既不利于交易安全，也有悖诚实信用原则。综上，原告要求确认《买卖房屋契约》无效和第三人从案涉房屋中腾退等诉讼请求，事实理由和法律依据尚不充分，故本院不予支持。3.对原告主张的其因办理房产证遭受损失的事实，根据本院向杭州市萧山区住房分配货币化领导小组领取了各自的住房货币补贴核实的情况和上述对原告提供的证据2的认证，其主张的理由不能成立，故本院不予采信。原告主张的理由成立的基础是，原告方的每人应当既可以享受60㎡的实物分房补贴，又可以享受60㎡的货币住房补贴，但是这显然不符合相关的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回杭坚强、杨妙云的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杭坚强、杨妙云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审判员 唐伟利二○一三年十一月四日书记员 吴 钰 红 来自：