（2013）怀民初字第04306号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-02-17
案件名称
北京祝成物业管理服务中心与陈萌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京祝成物业管理服务中心,陈萌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2013）怀民初字第04306号原告北京祝成物业管理服务中心，住所地北京市怀柔区雁栖开发区***号。法定代表人华博，经理。委托代理人张兰明，女，1970年10月18日出生，北京祝成物业管理服务中心员工。被告陈萌，女，1984年2月2日出生。原告北京祝成物业管理服务中心（以下简称祝成物业中心）与被告陈萌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告祝成物业中心委托代理人张兰明与被告陈萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝成物业中心诉称，原告应栖美园小区业委会聘请于2006年3月16日进入被告居住的栖美园小区，对被告所在小区提供物业服务。原告与被告所居住的栖美园小区业主委员会签订了栖美园小区物业服务合同。根据物业服务合同约定，原告于2012年7月1日向被告所居住栖美园小区各单元门张贴关于2012年度栖美园小区住宅楼收取物业费的通知，自此通知后至今被告仍无给付之意。原告为被告提供了物业服务，被告在享受了原告为其提供的服务后，应及时向原告交纳物业费。故起诉，要求被告给付原告2012年度物业服务费495元。被告陈萌辩称，被告于2010年12月购买×小区×号楼×单元×室房屋，面积71.56平方米。2010年12月至2012年3月期间，该房屋一直出租。出租期间，租户多次反映102室的厨房、厕所向屋内地面反臭水情况，厨房较厕所更为严重，造成整个房屋恶臭难忍。被告作为房东，两次出钱为租户疏通下水道，最终租户提出搬家退费要求。2012年3月，被告陈萌搬进该小区，及时找到原告反映此情况。原告称2005年之后建造的房屋一层本应当单独铺设下水管，但被告所居住的房屋一至六层却全部使用一条下水道。2012年3月被告装修时，厨房依旧多次向地面反臭水，被告找到原告要求解决，原告只出动两次进行疏通，作用甚微。经原告经理提醒，被告自己出钱1600元耗时两天将厨房地面挖开，向窗外挖掘一条新的下水道。地面挖开之后，发现厨房反臭水的症结在于下水道管子已经脱落，一至六层厨房下水全部流入泥土，泥土不堪重负造成反水。此后，原告要求被告配合在自家墙上打孔供楼上住户铺设下水管道，被告认为原告在相同问题上对待不同的住户服务不同。2013年1月，双方在此问题上多次交涉，但均未达成一致。综上，被告并非拒绝交纳物业服务费，只是要求在妥善解决现实问题，合理补偿铺设下水道费用并扣除自己的损失后再交纳物业费。经审理查明，2006年3月15日，北京市怀柔区栖美园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《栖美园小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限自2006年3月16日始至2007年3月16日止，物业服务费收费标准为：保洁费每月每户4元、保安费每月每户4元、生活垃圾清运费每年每户30元、绿化费每年每平方米0.55元、化粪池清掏费每年每平方米0.3元、公共设施维修费每年每平方米1元、管理费每年每平方米2.4元、小修费每年每平方米0.91元、电梯费（带电梯业主交纳）每年每平方米9.24元。同时双方在合同中约定，合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。合同签订后，原告按照合同约定项目及标准为该小区提供了物业服务。2007年3月16日物业委托合同履行期满，该小区业主委员会未向原告提出解聘，原告继续在该小区提供物业服务。被告陈萌系×小区×号楼×单元×室的业主，房屋面积为71.56平方米。由于其未交纳2012年度的物业服务费，原告祝成物业中心起诉至本院，要求被告陈萌给付2012年度物业服务费495元。案件审理过程中，被告以自家厨房下水管道反水，原告对此未尽到相应义务，被告不得已自行出资更改下水管道为由拒绝交纳物业服务费，并认为原告在对楼房下水管道的更换问题上对待不同业主采取不同态度。原告则认为，被告家出现反水是因为开发商在建设时没有为一楼另行铺设下水管道导致的，针对被告家反水问题原告已经尽到了维修义务，而在被告自行更改下水管道后，原告亦是受小区开发商委托更改2-6层的下水管道。上述事实，有原被告当庭陈述、《栖美园小区物业服务合同》、照片等相关证据在案佐证。本院认为，北京市怀柔区栖美园小区业主委员会与祝成物业中心签订物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。在合同约定的履行期限到期后，原告根据合同顺延条款的约定继续向该小区提供物业服务，视为物业服务关系的自动延续。原告向被告居住的小区提供了物业服务，被告作为小区业主在接受了原告提供的物业服务后应当按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。被告以原告对自家下水管道的改造怠于履行相应义务为由拒绝交纳物业服务费。对此，本院认为，原告对于小区的下水管道限于日常维修、养护和管理，对于被告房屋的反水问题，原告已经尽到了疏通义务，据此难以认定原告提供服务存在明显瑕疵。至于被告所称更改管道所发生的费用问题，原告可另行主张。原告所诉，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：被告陈萌于本判决生效后七日内给付原告北京祝成物业管理服务中心二○一二年度物业服务费四百九十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告陈萌负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李晓霞二〇一三年十一月四日书记员 刘婷婷 来源：百度搜索“”