（2013）临兰民初字第4791号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-09-17
案件名称
孙秀玲与周欣所有权纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙秀玲,周欣
案由
所有权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2013）临兰民初字第4791号原告孙秀玲。委托代理人冯二明。委托代理人尹鹏，山东隆泰律师事务所。被告周欣。委托代理人薛启刚，山东宇正律师事务所律师。原告孙秀玲与被告周欣所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙秀玲的委托代理人冯二明、尹鹏，被告周欣及委托代理人薛启刚参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀玲诉称，2011年5月原告购买了位于临沂市兰山区颐龙恒润小区5号楼1单元1802室楼房一套，原告对房屋进行了精装修。2012年11月27日因工作调动房屋闲置，原告将房屋租赁给了朱开亮，双方约定：每月租金1500元，租金按季度支付，不得转租等内容。之后，朱开亮向原告交纳了三个月4500元的租金，原告将房屋交给朱开亮使用。2012年12月26日，原告发现被告居住在该房屋内，被告称是转租他人的房屋。原告多次要求被告搬出房屋，被告以租赁费已经交给朱开亮为由拒绝搬出。被告自2012年12月至今占用楼房至2013年9月原告起诉，共计十个月之久。原、被告之间不存在租赁关系，被告租赁楼房无效，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，诉至法院，请求判令被告停止侵权，赔偿原告经济损失，支付自2012年12月至实际返还房屋为止的占用费及利息。被告周欣辩称，原告起诉无事实依据，被告已将房款交付给原房主朱开亮，并且合同到期为2013年12月20日，现在被告和朱开亮的租赁合同并未到期，因此没有义务向任何一方支付房租，且现在房子已于2013年8月份腾出，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月12日，原告购买了位于临沂市兰山区颐龙恒润小区5号楼1单元1802室楼房一套。2012年11月27日，原告委托他人将该房屋出租给了案外人朱开亮，租期为一年，每月租金1500元，租金按季度支付，同时约定承租人朱开亮不得转租等内容。案外人朱开亮向原告交纳了三个月4500元的租金后，原告将房屋交给朱开亮使用。2012年12月20日，朱开亮又将涉案房屋转租给了被告，租期为一年，月租金1000元，租金一次性支付。当月26日，原告发现居住房屋的并非朱开亮，与被告协商，被告始知朱开亮无权转租，并到当地公安机关说明情况。后原告给被告发短信一条，要求被告先住着。2013年9月9日，原告向本院提起民事诉讼，要求被告停止侵权，返还房屋，赔偿房屋破损的损失，支付房屋占用费15000元，并承担诉讼费。诉讼中，原告撤回了要求被告赔偿房屋损坏损失的诉讼请求。另查明，被告于2013年9月30日以短信方式告知原告房屋已腾空，钥匙已交物业。还查明，原、被告提交的房屋租赁合同除手工书写的内容外，其打印内容、字体、格式、排版均一致。上述事实，主要依据原、被告的庭审陈述及向法庭提交的证据予以认定，并均已收集、记录在卷。本院认为，被告提交的房屋租赁合同，与原告提交的租赁合同复印件相比，标的物均指向涉案房屋，合同相对人亦均为朱开亮，且合同文本中打印内容、排版格式均相同，结合原、被告关于房屋出租、转租的陈述，应当认定两份合同均为真实合同，相对人均为朱开亮。根据两份合同，能够认定原、被告及案外人朱开亮之间存在房屋租赁及转租的事实。自原告2012年12月26日知道房屋已被转租，至其起诉之日，时间已超过9个月，原告并未提交证据证实其在此期间主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，被告与朱开亮的转租合同应认定为有效合同，但超出原租赁期限部分的无效，故原告在合法租赁期内占用房屋并非非法。因此，原告要求被告停止侵权的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。本院开庭前，被告已将房屋钥匙交于涉案房屋所在小区物业，并短信告知原告，应当认定被告已将房屋返还原告，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，亦无证据证实，本院不予支持。被告依法取得房屋租赁权，基于其与朱开亮签订的房屋租赁合同，而原告并非合同相对人，故原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。朱开亮非法转租，民事责任方面，其仅是违反了合同约定，原告可据此要求朱开亮承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告孙秀玲的诉讼请求。案件受理费175元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照上诉的标的额于递交上诉状后七日内预交上诉费（收款人：临沂市兰山区人民法院开户行：临商银行宏图支行账号：800001709005000000017），上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。审 判 长 姜友银人民陪审员 赵永生审 判 员 陈士祥二0一三年十一月四书 记 员 管旭茵 更多数据：